近日，杭州、上海等地纷纷曝出了长租公寓企业爆雷、卷钱跑路的事件。

8月27日，杭州友客公寓暴雷；8月29日，杭州巢客公寓暴雷；8月31日，上海岚越公寓资金链断裂。

其实长租公寓并不是在8月、9月才集中出事。早在今年的2月-4月期间，就已经陆续有多达16家的长租公寓倒闭。

2020年8月，据盘点，全国各地爆雷的公寓数量预计将达到15家。原因要么是资金链的断裂，要么是高收低租。

1

资金链断裂跑路

了解发现，无论是蛋壳公寓、青客公寓还是其他品牌的长租公寓，其财务状况一直是一个长期存在的问题，而疫情的到来导致了长租公寓空置率的急剧上升，给该行业带来了严重的破坏，加速了该行业各种问题的暴露。

为什么手持好政策、资本好牌的长租公寓会出现这种情况？

长租公寓的爆雷，不仅是因为企业经营的关系，也与其发展目的不纯存在联系。仔细研究发现，长租公寓和共享自行车十分类似，一波上涨，一波风潮，然后再收取租金、定金等挪用作其他用途。但最终，这一现象却成为了长租公寓发展的瓶颈，长租公寓也就像共享自行车那样走向破产，最终还是由消费者承担了最大损失。

长租公寓其中最严重的一个问题是——租金贷。

所谓租金贷，是指长租公寓通过与第三方金融机构的合作，让租户以贷款的形式分期付款，房客按月支付房租，而长租公寓则可以在合同期间从贷款机构获得全部现金，然后利用这笔资金扩大住房供应。

如果长租公寓中介服务提供商的资金链破裂、倒闭或恶意逃跑，房客将失去押金和预付租金，房东未收到的租金损失将由房东本人或房客承担。而且，房客还必须继续向贷款机构支付贷款的本金和利息。

一些长租公寓就是利用付款的时差，套取大量现金，然后在短时间内复制和扩大市场，目的就是将扩张期的负债和风险转嫁给房客和房东。一些企业的抗风险能力差，因为资金链无法维持或恶意违约，不再向房东支付租金，也因此矛盾开始爆发，出现了多家的公寓“爆雷”事件。

2

“高收低租”的陷阱

这些长租公寓的房客，一般都是刚出来工作的年轻白领。缺乏生活经验的他们，看到装修得如此“小资”、清新的长租公寓，还有着比市面价低不少的租价，当然十分心动。但是他们必须一次性付清一年房租或是贷款租房，这就造成了地雷一样的隐忧：这一年内，如果中介跑路，一整年的房租都打水漂了。

　　(长租公寓暴雷后，不少人的损失至少5位数)

即使房客选择了按月给钱，长租公寓一样有办法捞钱。如果房客提议每月交租，但实际上合同上是转成了金融机构介入。你看似每月交房租，其实是每月还贷，因为你整一年的房租实际上已经由金融机构打给了长租公寓。

这种看似“高收低租”的赔本买卖，长租公寓根本在意的不是房东和房客之间的差价。也就是说，每一间房亏多少他们不在意，他们只在意房客的本金。

只要不断有新的人租房，就会不断有现钱。用这些现钱去盖住“高收低租”的亏损。这难道不就是当代庞氏骗局？暴雷是迟早的事，苦的是刚出社会的年轻人。

年轻人受的第一顿毒打，从租房开始。

3

如何避开这些“雷”？

官方出手规范租赁市场

从企业方面看，长租公寓应配合政府监管，在银行设立租金基金监管账户，将租金、定金等纳入户头，以减少因可能出现的财务问题所带来的经济损失。

对于房东来说，我们应该谨慎选择租房企业，了解市场租金水平，避免因租金过高而造成的损失。对于租户来说，要区分租金过低和折扣诱惑，如果明显低于市场租金水平的住房信息和租赁行为是最不可信的；在签订租赁合同时，如要要求一次性预付租金超过3个月，那么就要警惕了，以免落入消费陷阱。

当然，官方也是十分关注住房租赁市场存在的一些问题。

9月7日，国家住建部发布关于《住房租赁条例（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）公开征求意见的通知，不仅涉及备受关注的“租金贷”与“甲醛房”问题，对于住房租赁企业存在支付房东的租金高于收取租客的租金；收取租客租金的周期，长于支付给房东租金周期等高风险经营行为的，房产管理部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

《征求意见稿》明确提出，支持金融机构对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。

社会公众可在10月8日前向住房和城乡建设部法规司反馈意见。

据业内研究院分析指出，该《条例》的推出有助于推动住房租赁市场监管的制度化、常态化。伴随着我国住房租赁行业的快速发展，市场参与主体的种类和数量不断扩大，市场运行的规则也日益复杂，过去只针对房东和租户的法规已难以覆盖对整个市场的指导和监管。行业此前也出现了一系列问题事件，长租公寓企业跑路、租金贷、虚假房源等问题，影响了租客和房东的权益。《条例》从租赁出租和承租、租赁企业和经纪活动监管等方面对租赁市场的主体行为进行了规范和约束，能有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化。

同时，优化租赁企业和经纪活动的监管，约束市场主体合法经营行为。《条例》明确了建立住房租赁机构登记制度，提高准入门槛。加强对于行业准入企业的监管，建立租赁机构登记制度，要求企业进行备案，制定奖惩措施，明确了市场主体机构及从业人员行为的“红线”。住房租赁经营业务源于房地产经纪行业，两类企业往往相伴而生，此前针对住房租赁企业的法律法规较少，未按照住房租赁经营行业的特点和规律进行监管，《条例》的推出，明确了针对住房租赁企业和房地产经纪机构的经营行为，能进一步规范和引导市场主体合法经营，引导行业健康发展。

该《条例》充分体现扶持与惩戒并行，多举措推动租赁住房市场健康发展。《条例》中明确了鼓励商改租、工改租等存量盘活措施，鼓励增量租赁住房建设以及住房租赁金融的多元化发展，对住房租赁企业带来利好。同时，《条例》中，也明确了对于违法违规的市场主体的惩戒措施，旨在有效维护住房租赁市场中各个主体的公平竞争，推动市场良性进化。