进入9月份，深圳一些“网红盘”却迟迟没有动静。
没有“官宣”，小道消息却漫天飞。
摩拳擦掌等候多时的购房者，此时如坐针毡。
南方楼事在查看官方预计今年入市的项目中，发现一个有趣的现象。
在南山的几个新盘中，有三个位于大沙河公园两侧的项目，形成了“铁三角”，彼此之间的直线距离都是1.5km。
这三个神奇的楼盘，分别是：科技园片区的华润城润玺、华侨城片区的香山道公馆和深业鹤塘岭花园。
如此神奇的距离，不免让南方楼事产生好奇心，于是前往“踩点”。
这些位于豪宅片区的楼盘现状如何，周边环境如何，有什么新进展......
请大家耐心阅读，待南方楼事一一给你揭秘~
//深业鹤塘岭花园
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在大沙河公园一侧、距离润玺1.5km、十分低调的“豪宅”盘。
是深业鹤塘岭。
这是深圳旧改小区中第一个实现签约面积、签约人数达到100%的旧改项目。
也是深圳首个非政府主导住宅类城市更新项目签约成功的项目。
1 超低调“豪宅”真容深业鹤塘岭位于白石洲附近。
项目规划有2栋住宅，集商业、办公、公寓、保障房等为一体。
南方楼事从现场看到，进度最快的一栋已经封顶，另外一栋也出地面26层左右，其余几栋比较矮。
因为营销中心已经开放，南方楼事便进去了解基本信息。
虽然楼盘处于豪宅地段，但它的定位却是个刚改盘。
其中住宅共566套，但是有336套是回迁房，只有230套可以拿出来卖。
户型有87㎡、91㎡、96㎡的紧凑型三房，也有130㎡和160㎡的改善型四房。
楼盘还有210套公寓，面积段在67-84㎡左右，比较难得的是公寓户户带阳台。
在南山看惯了动不动就一百多平的住宅，现在能有这样面积小低总价的楼盘，还在豪宅片区实属难得。
楼盘销售表示，6楼以上就可以看到深圳湾，32楼以上可以直接看深圳湾的烟花房，景观视野一流。
问及开盘时间，销售官方表示：快了，目前还没有明确时间。
从项目地来看，目前已经封顶的那栋大楼只有十几层的一些房间阳台装了玻璃围挡。
南方楼事推测是样板间楼层，毕竟销售也表示样板间跟快就要开放。
2 8.21超高容积率踩盘之前，南方楼事就在论坛上搜索楼盘，最新帖子显示有中介在卖楼盘的回迁房指标。
但在各粉丝群搜索相关的聊天内容，有一个惊人的发现：
楼盘容积率8.21！
这个数据在营销中心中得到验证，看房的一些购房者不时表示“住宅容积率是6的小区已经十分难受。”
还有一些购房者思路比较清奇，不担心住的舒不舒服，而是害怕以后不好拆。
“这么高密度的房子，将来老化要怎么拆迁？”一位看起来有40来岁的大叔向销售发问。
当然，这样的问题销售并没有给出任何具有说服力的答案。
这位大叔表示，“回迁+公寓+住宅，容积率又这么高，如果要卖到8-9万/㎡，这价格有点飘！”
南方楼事看了周边的小区价格，9.9万/㎡的二手房也是有的，老小区也去到7、8万/㎡。
南方楼事查询地块控规指标发现，开发商在有限的地块中规划的类型特别多，什么商业、办公以及文化室、社康中心等等。
回迁房主要集中在01地方，可以出售的商品房则在02地块。
上下滑动查看新盘地块控规指标：
图源 南山区城市更新和土地整备局官网
离项目最贴近的，是一个已有24年楼龄的老小区——世界花园。
隔着一条鹤塘路，不到20米。
对于这个老小区，在营销中心时销售表示目前没有听到要旧改的消息。
实地经过时，片区的老旧建筑差异感强烈。
楼盘有再多的不完美，但因为拥有一个好地段看起来就没有那么糟糕。
深业鹤塘岭和益田假日广场仅一路之隔，附近还有京基百纳广场、华侨城购物广场等。
旁边有世界之窗、欢乐谷和民俗文化村，周边还有名商高尔夫、何香凝美术馆、侨城体育中心等等。
可以说，深业鹤塘岭是“含着金汤匙”出生。
虽说是豪宅片区，但项目周边多是上了年纪的老小区，二手房均价在7.3-9.9万/㎡之间不等。
数据上看，附近并没有动辄10万+/㎡的真豪宅，楼盘附近是“旧改航母”的白石洲沙河五村旧改，号称打造下一个高新园的片区。
图源 深圳市规划和自然资源局
白石洲旧改分为4个项目，以深南大道为界大致可分为南北两区：
包括沙河五村城市更新单元、深业世纪山谷城市更新单元、鹤塘小区-沙河商城改造项目、白石洲南区项目。
深处旧改片区范围内，未来可以享受旧改利好这一点毋庸置疑。但要等四个项目改造完成，需要很长时间。这个期间如果生活在附近，会受到一定影响。
按销售说的楼盘在明年交楼，那么接下来一两年内入住的业主，将会受到噪音影响，或者工程车辆来往影响。
通过实际踩盘调研，可判断该项目并不是以豪宅定位打造的，业态过于“丰富”，住宅、公寓、写字楼和保障房都兼具，容积率8.21真的很高。
对于真豪宅客而言，这并不是优质选择，可关注后续开盘大户型房源的去化情况。
不过按照综合素质衡量，如果定价有限价优势，大概率也是不愁卖的。
毕竟这是深圳2010年首批八个旧住宅小区改造之一，也是10年后白石洲的首个新盘。
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华润城润玺
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要说最近传的最广的，应该是华润城润玺一期样板间曝光的消息。
南方楼事多个粉丝群，都在热火朝天的讨论。
对此，南方楼事和楼盘销售求证得知，现在没有任何消息，样板间、开盘时间等都不确定，一切要等官方通知。
1 已有样板间是否属实？润玺一期的楼盘资料，网上已经有很多文章，具体内容南方楼事就不再进行赘述。
但在这次踩盘中，南方楼事和工地一些工人了解到，项目在下半年开盘的概率很大，但是这1175套住宅会分两批卖。
关于最近大家最想了解的样板间情况，踩盘中南方楼事也有一些发现。
目前润玺一期靠近沙河西路的2栋低楼层已经开始装玻璃幕墙。
远远望去，样板间在阳台一侧竖起了遮挡物，看不到房间内景。
傍晚再次经过时，看到有楼层房间亮起灯光，不时有工人走动。
在楼下观望时，南方楼事遇到附近工地的工人，问及一期是否在装样板间，工人并未作答。
有工人嘴快表示“在修看样板间的通道，十几天就能修好。”
而具体位置，应该就是2栋这几层已经装了玻璃幕墙的楼层。
白天
晚上
润玺一期共有四栋，1栋62层，2栋60层，3栋57层，4栋42层。
大概是因为项目的建筑主体近乎完工，踩盘当天并没有看到很多工人。
反而是一街之隔的润玺二期，有大量工人热火朝天的进行施工中，目前已有部分楼体出地面。
从工地张贴的工程标志牌看到，楼盘在2019年11月15日开工，预计2022年9月27日竣工。
2 身价千万的配套相信对大冲稍有了解的人，都知道这一片集住宅、学校、写字楼、大型商业为一体。
网红商业万象天地更不用说，每周一主题，是年轻人的打卡圣地。
但对于现在的润玺来说，它最大卖点是：有大沙河景观。
而4栋正对大沙河，可以看到生态廊的景观。
据说开发商把朝大沙河的方向都留给了大户型，前面曝光的样板间位置同样是面朝大沙河。
3 全民”等待的豪宅关于华润城润玺为什么大家的期待这么高，大家看看下图的二手房就知道答案。
图源链家 数据截止9月3日
魏工（化名）来自湖南，是华润城工地里一名普通工人。南方楼事偶遇他时，他坐在路边休息。
上前和他闲聊，在说到华润城三期2018年入市的三期均价8.5万/㎡，现在三期二手房均价17.8万/㎡时，他表示最近长沙老家有朋友要来深圳买房。
“我朋友10年前就在深圳打拼，但是一直没有转户口，后来就回长沙工作也有几套房子。”
按魏工的表述，这位朋友今年看到许多深圳房价上涨的报道，就打算把户口转到深圳买套房，并且目标是华润城润玺。
但没想到，户口刚办好就遇到了“715新政”，房票就蒸发了。
但是他并没有因此放弃，而是打算缴纳3年社保再买。
“离开10年还想回来，深圳房子吸引力太大了。”对于深圳的楼市，魏工并没有过多了解，只是觉得朋友太疯狂。
不能否认的是，润玺固然存在一些瑕疵，但相对于价格、相对于未来的升值空间，这都不是事儿。
所以，与其思考“要不要买”，还不如担心能不能买到。
虽然润玺还未确定开盘时间，但近来风吹草动较多，建议大家做好准备。
//香山道公馆
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和深业鹤塘岭隔着一个波托菲诺纯水岸的，是南山的另一个豪宅新盘——香山道公馆。
目前在市面上几乎没有任何关于这个楼盘的“风声”。
南方楼事到达的时候，就看到这个安安静静坐落在波托菲诺纯水岸一侧的楼盘。
1 神秘真·豪宅？
从项目工地来看，现在楼盘已经出地面2层左右。
不知道是不是因为午休时间原因，下午2点半左右在工地看不到有工人在施工。
从门口向里看，因为地块小，几乎可以看到整个项目情况。
入口不远处堆放着许多建筑材料。
工地外围张贴着工程概况，可以了解到项目的基本情况。
项目在2019年12月3日开工，工期为593天。
跟目测的尺寸差不多，地块并不大，建面仅23988.92㎡，高度也只有99.4米。
我们按正常商品房每层不得低于2.8米的层高来计算，整个项目建完大概有35层左右。
踩盘时，除了建筑工人，周边几乎没有什么人流。
紧紧贴着楼盘末端的是建设中的营销中心，建筑体已经完成目前工人在进行地面整装阶段。
南方楼事和工人闲聊中了解得知，楼盘今年建不完，要等明年才能入市。
继续往下便是橡皮树创意坊，外围的底商都是中介门店。
有中介告诉南方楼事，项目只有一栋，一共是110套住宅，明年才入市，这与工人的消息是一致的。
但是按今年官方公布的供应表显示，项目预计在今年入市。
目前项目周边豪宅林立，托菲诺系列二手住宅均价都在10万+/㎡左右，对面的香山美墅二手房均价也是13万/㎡左右。
最便宜的也是将近20年楼龄的碧茵苑，6.2万/㎡。
可想而知，香山道公馆的预售价不会太低，毕竟项目周边都是纯正血统的豪宅。
2 独自美丽的正统豪宅区
在周边走一圈，南方楼事最大的感触就是居住氛围纯粹。
虽然是艳阳天，但周边的小道上绿树成荫，能听到鸟叫声和蝉叫声。
快到项目的街角还有一家咖啡厅，跟绿植融为一体。
虽然有这么多茂密的树木，但在能走到的街道上基本上看不到什么落叶。
干净整洁。
走在路上不由感叹“不愧是豪宅片区！”
紧紧挨着项目的一栋老旧的建筑，从地图上看是一家装饰公司的宿舍。
从楼下观察，楼上许多住户在晾晒衣服，仍有许多人居住，不知道是否有旧改计划。
离项目最近的购物中心是方大城，大约2.9公里左右。
周边有各类休闲娱乐场所，什么燕晗山、欢乐谷、世界之窗还有大沙河公园等，10分钟左右的车程都可以到达。
如果非要挑个刺，那就是交通和学位。
首先是交通。
因为片区在官方作为全市宜居环境示范区范围内，所以并未规划穿越片区内的主干道。
附近只设有公一个交车站牌，最近的地铁站是1号线世界之窗站，距离较远，出行需要依赖私家车。
其次就是学位。
楼盘划分的小学和中学学位都是南山区第二实验学校，比较普通。
或许也是因为没有名校加持，这几年华侨城许多豪宅的涨幅相对一些热点片区涨幅较低。
总体来说，香山道公馆居住氛围纯粹。
虽然在一些论坛的帖子下边，偶尔能看到一两句吐槽是独栋住宅自身没有太多配套等言论。
对此，南方楼事想说人家区位这么好，周边这么多成熟的配套，楼盘自身有没有配套已经不重要。
但能不能卖得好，还得看楼盘的定位。
如果真豪宅定位，产品调性够高品质够硬，以大面积为主，那加上限价优势，相信市场会给予足够的回应。
如果是面积段较小的户型、刚需/刚改盘，那估计就比较尴尬。毕竟交通和学位是硬伤，土豪看不上，刚需不想买。
新天鹅堡三期就是个活生生的案例。
//最后
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说到最后，南方楼事最想跟大家说的是：不要对楼盘过于苛刻。
买房要按自身需求去买，这是对的，但也应该根据需求做排序。
如果想要交通便利，你可能就要舍弃大社区；如果想要非常安静的环境，你可能就要舍弃便利的交通......
没有十全十美的房子，总要有取舍。
很多人犹犹豫豫，最后别人买了；要么就是一两年之后买不起了。
最最经典的案例，就是那个几乎被所有人吐槽的碧海湾，因为在飞机航道下附近的小区有极大的噪音。
现在去看看，飞机噪音有影响它的二手房均价涨到10万+/㎡了吗？
并没有。
但是你已经买不起是真的。
所以啊，劝大家买房的时候不要做完美主义者，应该做个差不多先生，毕竟没有十全十美的房子。
当当当当然，如果你有钱以上建议请忽略，任性就好。
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