揭秘恒大半年报:如何靠“六脉神剑”制胜市场?!

在金庸武侠中，内力是基础。侠客们的修行，修得就是内力。只有当内力达到一定境界后，才能让自己在江湖中立于不败之地。

天龙八部中的段誉，靠北冥神功吸收了近两百年内力。将内力凝于指上，射出犹如一柄无形神剑穿过。段誉靠此招，行走江湖游刃有余，就连乔峰也畏他三分。

在地产江湖里，同样如此。拥有着深厚内力的企业，可以轻松应对市场的不确定，化危机为动力。

2020年的特殊开局，于房企而言，是史上最难的“年中大考”。根据克而瑞数据显示，今年上半年近半数房企业绩完成度低于40% ，甚至以前排名TOP50的房企，也已消失不见。

但同样，面对市场变化，也有企业以内力取胜，交出了一份不错的成绩单。恒大通过“高增长、控规模、降负债”的攻守之道，打通了稳健、高质增长的任督二脉，自此，犹如拥有了武功绝学中的“六脉神剑”，一步步在逆势中制胜市场。

2020年8月31日，中国恒大（下称“恒大”，3333. HK）发布了2020年度中期业绩，这是恒大新战略实施以来的首份答卷。作为行业巨头和标杆，面对大环境的不确定，恒大以6大亮点彰显了自身的强劲功力。

亮点一：销售高增长

作为地产公司，最核心的一个考量因素：公司业绩能否实现持续且稳定的增长。它直接关系到市场对公司成长性的认可。

根据恒大财报显示，上半年恒大实现销售3488亿，同比增长了24%。

恒大的这个销售数据，是远高于行业均值的。根据克而瑞数据显示，在今年销售排行榜中，TOP30、TOP50的销售增速均出现了不同程度下滑。

恒大的销售业绩之所以能在逆势下实现迅猛增长，跟恒大率先实施颠覆性的”网上卖房“营销政策，有很大关系。

今年上半年，当行业整体受疫情影响关闭线下售楼处时，恒大率先开启线上卖房。今年2月，恒大通过全面实施“网上卖房”，打造了线上与线下相结合的闭环模式，再叠加恒大的相关营销政策，市场彻底被激化，而恒大也实现了业绩大幅攀升。

恒大集团总裁夏海钧在出席业绩发布会上曾透露，恒大上半年销售额中，有2860亿是通过“恒房通”成交，占比高达82%。

恒大楼盘热销实拍图

截至6月，恒大已完成全年6500亿销售目标54%，内控销售目标8000亿的44%。恒大下半年可售货量超8100亿，按照上半年56%去化率预测，下半年将销售4536亿，将达到公司内控的8000亿销售额。

随着成长的确定性愈发明确，恒大下半年业绩并无太大压力，作为港股上市公司的恒大，在资本市场或将迎来更为亮眼的表现。

亮点二：回款能力强

“钱”，是房企命脉。对房企而言，房子不仅要卖得好，更要不断强化回款能力，回款能力的高低直接决定着房企的现金流能力。

恒大从集团层面关注抓回款，上半年效果显著。恒大今年6月已实现累计销售回款3120亿，与2019年前六个月相比，大幅增长67%，上半年的销售回款率近90%，位居行业前列。

按照夏海钧年内8000亿销售额计算，以90%回款估算，恒大全年将实现超7200亿的销售回款，光这一数字远远高于3956.87的短期借款，此外，恒大手头上还有2046亿的货币储备。

值得一提的是，多年来恒大始终坚持着“现金为王”的策略，2016-2019年，恒大的货币储备分别为3043.3亿、2877.2亿、2042.1亿、2287.7亿，有大把的货币资金应对市场风险。

充足货币储备，和超高的销售回款率，彰显的是恒大充分应对市场风险的战略决心。此外，充裕的现金流确保了恒大拥有更稳健的财务状况，抗风险能力进一步增强。

亮点三：土储充分且优质

恒大充分的土地储备，为未来大幅降低负债，提供了强力保障。

根据恒大财报数据显示，恒大的土储备达2.4亿平方米，可满足未来3-4年发展需要。早在今年3月的业绩发布会时，恒大管理层就曾表示，要在未来每年降低约3000万平方米左右的土储。

恒大为何负债降的这么快？用一句话归纳就是：恒大充足的土地储备，保证了恒大未来的“持续发展力”，就算不再拿地，也可保持发展。再加上恒大强劲的销售实力和超强的回款能力，这样“一增一减”间，将助力恒大的负债稳步持续下降。

值得一提的是，恒大的土储不光充足，而且土储多位于国内的核心城市及城市群。

截至6月30日，恒大拥有住宅土地储备项目817个，分布于中国229个城市，覆盖了几乎全部一线城市、直辖市、省会城市及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市。

就拿近年来市场热度最高的大湾区来说，恒大在该区域拥有127个项目，总规划面积3653万平方米，货值1.26万亿。恒大是所有开发商中，在大湾区土储最丰富房企之一。

大湾区的某些核心城市，因为本身土地资源有限，后进场的房企想再入场、难度会更大。此外，随着国家对房地产转型的需要，以及对存量土地的开发等，率先入场大湾区的房企，极有可能成为下次利润增长的爆发点。

亮点四：负债大幅下降

得益于销售回款与土地储备的“一增一减”，截至6月底，恒大的有息负债与3月底启动“新战略”的时候相比，大幅下降400亿元。

也就是说，恒大的新战略实施近3月后，已取得初步成效。

对于恒大在财务杠杆上取得的成效，恒大的首席财务官潘大荣也发表了看法：“恒大将坚定不移实施“高增长、控规模、降负债”发展战略，力争2020年到2022年，有息负债平均每年减少1500亿元，降负债的主要措施包括加大销售与回款、严控土地规模、分拆资产上市。”

夏海钧透露，近期恒大物业以750亿元的估值，引入了包括中信资本、腾讯控股等在内的14家战投，这使得恒大整体的净负债率降低了19个百分点，未来会陆续把优质资产分拆上市，通过资本市场释放出来，为股东创造更大效益的同时，实现负债的下降。

鉴于业绩高质量的增长前景和主动控制债务的举措，恒大在资本市场上得到了机构认可。今年4月，国际知名评级机构标普确认中国恒大“B+”长期发行人信用评级；而国内券商机构华西证券、海通证券等也给予了中国恒大“增持”评级。

亮点五：多元化业务齐头并进

恒大中报的另一大亮点是其业务的多元化能力，现如今，恒大的产业已囊括恒大汽车、旅游产业以及健康养老等多元化产业。

恒大的多元业务，均取得不错成效。拓宽的是未来恒大的利润增长能力。

关于汽车业务，恒大管理层表示：目前6款车型已经面世，明年年底，有部分车型会生产，后年会大规模量产，其中2021年这个车可以量产90亿。

对于旅游产业，目前在全国已布局15个童世界，根据恒大规划，未来将继续准备布局20~30个水世界。

根据恒大管理层透露，今年恒大旅游的收入是343亿，预计2021年营收达825亿，2022年达1053亿，未来旅游板块将发展成跟地产板块旗鼓相当的板块。

对于健康养老，恒大预计今年的收入将在5亿，明年项目数会到50个，会员消费300亿，利润15亿，后年大概70个，400亿，净利25亿。

据国家统计局数据，截至2019年年末，我国60岁及以上人口为25388万人，占总人口的18.1%，其中，65岁及以上人口为17603万人，占12.6%，远超国际老龄化7%的平均水平。养老产业的规模性决定了健康养老产业必然继续向前发展，而对恒大来说，这里面暗藏着极大的机遇。

亮点六：坚守社会责任

“饮水思源、回报社会，是民营企业应尽的社会责任。”这是恒大集团董事局主席许家印时常挂在嘴边的一句话。在实现高质量发展的同时，恒大一如往常的秉承着对慈善公益的坚持。

从中报数据来看，慈善公益也是中报的一大亮点。上半年，恒大慈善捐赠超38.6亿，24年来已累计为民生、扶贫等慈善公益事业捐款超180亿。

尤其是扶贫方面，恒大从2015年12月开始结对帮扶贵州省毕节市，捐赠110亿，派出2108人，已协助毕节各级党委政府帮扶90.5万人脱贫，大方县、黔西县、七星关区、织金县等县区已脱贫摘帽。到2020年底，还要帮扶毕节剩余12.5万人脱贫。

今年新冠肺炎疫情发生以来，恒大表现也尤为突出，已累计为抗击疫情捐款超12亿，包括第一时间向武汉市捐赠2亿现金和5000吨新鲜蔬菜；向中国医学科学院现金捐赠1亿支持创新药物研发；提供8亿科研经费，联合钟南山团队、哈佛大学开展科研攻关；向中国红十字会捐赠1亿支持开展国际抗疫人道援助等。

社会责任对企业来说，并不会直接左右一家企业的长远发展，但它对却是一家企业走向成熟、体现和现代化、体现其人性和社会价值的重要标志。

恒大董事局主席许家印表示，积极承担社会责任，是恒大始终不变的初心。在坚持做慈善公益这块，恒大有其独特魅力，一次次选择“躬身入局”，恒大用实际行动践行初心，生动诠释了新时代民营企业的作为、责任和担当。