郁亮曾多次表示，万科是一个“农民”，万科不预测天气……天气跟农民没有关系，农民只需要好好种地；资本家需要看“天气”，因为它影响收成。
天气当然没办法精准预测，因为天气是政策，是周期。但很多人很多企业，还是希望能预测个大概，否则方向错了，怎么努力都很难走到正确的地方。
此外，大家也希望向“优秀的农民”学习“种地的技术”。
平时，多数地产大佬还是比较低调的，他们对行业的预判是什么，未来打算怎么干，一般人并不容易知道。中报业绩和年度业绩发布会，是个难得获取众多大佬想法的机会。
最近，众多房企已经发布半年报，并召开了业绩发布会。大佬们有哪些观点，是需要值得特别注意的？明源君梳理了碧桂园总裁莫斌、融创董事长孙宏斌、龙湖董事长吴亚军等大佬的观点，涉及行业大势、投资拿地、发展模式等，值得关注。
关于拿地
今年下半年是拿地的好时机
作为房企的命脉所在，土储是永远绕不开的话题。今年早些时候，明源君跟多位百强房企老总交流，他们均表示：目前，公司最关心的就两件事，一件是销售，另一件就是投资拿地。
过去半年多以来，疫情得到有效控制之后，多个热点城市的土地市场就迅速升温。让不少房企措手不及，继而不得不先后加入抢地大战。
过去几年，融创大肆买买买，一度被业内称之为“孙宏斌轮”。不过，今年上半年融创却显得十分低调。
财报显示，今年上半年其新增土地储备约1730万平方米，新增货值约2330亿元，同比下降64%！在上半年企业拿地金额榜单中，融创以345亿元位列13名（来自克而瑞），只有恒大的一半。
对此，在2020年半年报业绩会上，孙宏斌表示，“现在是土地市场风险最大的时候，开发商手中有钱，老百姓手中没钱，土地拍的贵，房价压力挺大的。很多公司在上半年买了很多贵的地，上半年不是很好的拿地机会，下半年和明年上半年机会好一点。”
优秀的企业都是类似的，龙湖CEO邵明晓在发布会上也表达了类似的观点：
龙湖不会为了追规模或者是其他的原因，在短期内高点拿地，我们今年一二月份拿的项目比较多，到了3月初土地市场热起来以后，就比较节制了，上半年我们在长三角基本上没投什么项目，当时是最热的一个区域。但到了六七月份，我们又选择在一些城市出手，比如，最近我们在合肥就拿到了一些项目。
邵明晓进一步表示，往后看，未来几个月应该会是拿地的一个好的时间，因为一般到了四季度，会推一些好地出来。但还是那句话，我们会按照我们的节奏、在我们预定的城市里面，拿我们希望得到的价格。另外，整个拿地的规则还是量入为出，会控制我们整体全年的负债率在50%—60%之间。
收并购依然是低价获取优质土地的利器。比如，上半年，禹洲以收并购方式获取了多个优质项目，其中收购长江实业成都南城都汇资产包，用不到15亿元的价格带回来接近230亿元的货值，且今年就能有销售贡献。资产包地段和市场需求非常火热，这也显示禹洲收并购极具眼光。
在旭辉控股2020年的新增土储中，有9个是通过多元化手段零溢价获取，占新获取土储权益建面的近4成。这些项目的平均销投比达到了3.3倍，为利润提供了保障。旭辉控股CEO林峰表示，下半年，会优先保证多元化拿地项目落地，包括依靠商业、教育、旧改方式拿地。
城市布局上，大部分房企偏好一二线。比如，截至业绩发布日，禹洲新增的15幅优质地块全部位于一二线核心城市，货值接近700亿元；龙湖现在的土储，从货值上来看，一二线的占到了81%，卫星城占到了9%，只有10%不到在强三线；上半年，旭辉新增货值约838亿元，91%新增可售货值位于一二线城市核心区域……
但是，这并不意味着三四线就没有机会。程光煜重申了碧桂园的布局，表示公司始终坚持在1-6线城市均衡布局，实际投资和经营成果也验证了这样的安排。
中报显示，其进驻的三四线城市中，85%的城市处于库存短缺或合理状态。碧桂园三四线城市的项目获取18个月后的投资转化率为1.28，相比行业一二线城市对应的0.73左右的指标，依然存在不小的优势。当然落实到具体的项目上，程光煜坦言，会仔细研究供求关系，是否匹配公司的投资标准。
关于大势
平稳发展是对实力房企的最大利好
根据8月28日住建部官网消息，8月26日，住建部召开部分城市房地产工作会商会，会议强调，要进一步统一思想认识，提高政治站位……毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持调控政策连续性稳定性，确保房地产市场平稳健康发展。
这次会议罕见提出“统一认识”、“政治站位”，而参会的6个城市（沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州），多为楼市热门城市。
考虑到这已不是住建部今年第一次“点名”城市参会； 加之此前的“三条红线”确认等一系列动作。不难预见，未来，小热约谈，大热调控，冒头就打，将成为楼市新常态。
对此，孙宏斌在业绩会上表示，“去年就一直在说，调控就是限价、限制资金流入行业，限制总量，调控会持续很长时间，（未来）房价不可能会暴涨的……地价那么贵，房价再狂涨的话，这个是不对的。”
当然，这并非对所有房企都利空，事实上，对实力强的房企来说，这反而是个机会。此前孙宏斌就不止一次说过，中国楼市正处于“钻石时代”。
碧桂园总裁莫斌就在业绩会上表示，平稳健康发展的市场对碧桂园是最大的利好，在房住不炒的基调下，所有房地产的价格上升都趋于平缓，这种情况下，谁的竞争力更强（今年初碧桂园集团核心管理层提出“一率五力”，即在合法合规、保证安全质量的前提下，做好高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技），谁的利润空间就会更大。碧桂园在做一到六线城市均衡布局时，本身就积蓄了相当的力量，现在会进一步提升竞争力……
碧桂园集团常务副总裁程光煜透露，3月份开始，碧桂园的销售就略好于去年同期，前7月累计接近去年同期的水平，公司有信心在8月份超过去年同期。
旭辉控股董事局主席林中出席业绩发布会时表示：“有信心超额完成全年2300亿销售目标。”
龙湖CEO邵明晓也充满信心。今年前7月，龙湖实现合同销售金额1320.8亿元，完成全年销售目标的51%，其表示，公司全年的可售货源达到4100亿，今年有信心完成2600亿的销售目标，而且销售目标不变。
如果按照全年550亿元销售目标计算，绿地香港前6月业绩完成率为24%，绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军仍然表示，目前没有调整年度经营目标的计划。其坦言上半年特别是一季度，受疫情影响非常大，二季度经营业务的增长非常明显，但在房住不炒的情况下，三季度和四季度将会保持比较好的房地产发展势头。
关于负债
降是主流，未来再没有侥幸
去杠杆，早已有之。因此，像恒大早在几年前，就把永续债提前还了。不过，宽松的窗口期也不时出现，所以部分房企依然心存侥幸。
未来，侥幸将不复存在。8月20日，住房城乡建设部和央行召开会议，与各房企代表讨论资金监测和融资管理规则。传言中的“三道红线”成真。参会的12家房企，今年9月底前就要提交降负债方案。
因此，接下来降低负债成为各房企的共识。
在回应住建部、央行收紧房地产融资的问题时，首席财务官及副总裁伍碧君在业绩发布会上表示，该政策释放的信号对碧桂园而言是安全的，不会对碧桂园带来太大的影响，因为政策的出台都是为了房地产行业的健康发展，而碧桂园目前的财务指标也处于良好的状态。
中报显示，截至2020年6月底，碧桂园总借贷是3420.4亿元，同比下降7.5%，净借贷比率是58.1%，现金短债比是1.9倍，资产负债率在2019年年底为83%，目前则是81.6%。
伍碧君称，碧桂园的资产负债率还会进一步下降，因为公司拥有比较好的土地储备，足以实现在降低负债的前提下保持比较好的规模，各财务指标也会越来越良性。
早在去年就已经对此大刀阔斧调整的中梁，也预期短债比会继续进一步下降。中梁控股执行董事、首席财务官游思嘉表示，未来中梁会透过三个方向改善债务结构，包括继续降低成本、改善对于境内非银渠道的依赖度，同时也将着力改善现金短债比，未来希望将负债水平维持在70%-80%的水平。
融创从2019年开始一直在稳定整体负债增加净资产，降低杠杆；调整负债结构，降低融资成本；调整资产结构土储结构，但依然踩中红线。根据亿翰智库的数据，一旦新规实施，融创的有息负债规模年增速不得增加。
对此，融创行政总裁汪孟德在投资人会议上表示，“加快推进杠杆率的降低，在未来三年的安排中作为重要的一个措施，将会落实在三年规划里。”在具体的指标上，年底时要将净负债率降至120%，进而在2021年降至100%以下。
世茂集团期内净负债率有序下降，持续维持在60%以下，未来五到十年继续维持，具体措施是通过分拆上市做到逐年下降。
恒大的降债措施，也包括分拆优质资产上市，比如恒大物业已成功引入中信、红杉资本、云锋基金、腾讯等顶级战略投资者入股235亿港元，除此之外，还有继续加大销售及销售回款、严控土地储备规模。夏海钧在业绩发布会上表示，下半年，恒大将继续以最大决心、最大力度降负债。
当然，对于负债率较低的房企来说，这反而是个机会。比如，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华就表示，今年中期，万科净负债率在27％，比去年又有下降……手上有现金，对于未来去捕捉业务发展的机会是非常有利。
龙湖董事长吴亚军更是在业绩会上直言，新政有利于行业的健康发展，是对龙湖过去坚持财务自律的报偿。
为啥这么说？因为按照新规，财务表现优良者，未来融资的空间更大。绿地香港董事会秘书雷雨就在业绩会上宣布，未来绿地香港会适度增加负债。因为绿地香港的负债水平在行业中处于低位，三项指标均未踩线。
关于模式
TOD模式将成为房企竞争的主战场
8月28日，深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡在演讲中表示，近期国家发改委已经批复了粤港澳大湾区城际铁路建设规划，到2025年……大湾区主要城市之间都是一小时通达，打造“轨道上的大湾区”，房地产开发的模式实际上就是TOD的模式，这就是以公共交通为导向的开通模式，将会引领未来一段时间。
一石激起千层浪。
▲深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡在演讲PPT
说到TOD，就不得不提日本，因为日本是将TOD规划做到了极致的国家，是众多国家效仿的对象。
资料显示，仅东京23区就有轨道线路42条、2246公里，日均客流1600万人次以上，轨道交通沿线的TOD项目随处可见，为区域经济发展注入了新活力，成为城市转型发展的重要支撑。
未来，我国几大城市群，都会是类似的状态。TOD模式将成为房企在高能级城市角逐的战场。
业绩会上，祝九胜透露，TOD是万科在这几年的投资重点，是跟城市更新改造并行的两个重点之一。
其表示：对于开发商来说，TOD过往是加分题，今天变成一道必答题，城市的发展方向是跟人口的流动、交通密切相关的，我们正是基于这个认识，从2010年开始在TOD方面不断的加强投入，在这个方面建立自己的能力，也提升运营的效果。
对于TOD模式，龙湖也已经做了很多的能力准备。邵明晓表示，中国大概有44个获批修建地铁的城市，龙湖已经关注了接近30个，已经进入了大概20个左右。
TOD项目需要哪些能力？祝九胜认为有5种，包括对城市的理解，围绕客户的需求，多业态的运营能力等。以多业态的运营能力为例，祝九胜指出，万科从最早的简单做住宅到商业，到产业办公，到公寓，到酒店，都有相应的能力，能够把这些能力集合在一个TOD项目中。
据祝九胜介绍，对TOD项目，万科从2010年开始，从单一的站点住宅项目，到今天各种形态、各种业态的TOD项目，累计获取49个TOD项目，涉及到建筑面积是1803万，累计总投入2400亿，每个项目维持在40-50亿的投资和建面，大概70％-80％是居住属性，还有20％左右是要自持，自持当中2/3是综合商业。
这也体现了多元化的重要性，邵明晓就坦言，TOD项目对能力要求很高，但这种高度复合业态的项目相对来讲有合理的地价，对龙湖来讲还可以将C1、C2，甚至还有C3、C4的主航道业务完全组合在一起，这也是龙湖一个相对的比较优势所在。
这也是城市运营的一种形态。（作者：明源地产研究院 凌峰）
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