深圳颁布史上最严楼市调控新政！深圳房价到底涨了多少？

今天深圳发布了房地产调控新政，让深圳成为今年罕见加强调控的城市。比较讽刺的是，此前深圳一直宣称房价基本平稳，没有上涨，然而现在不得不出台史上最严格的楼市调控政策。

先来看一下简版的新政：

1、入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保；

2、夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数；

3、首付比例：无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅首付70%，非普通住宅80%；

4、转让增值税从2年免变5年才免；

5、豪宅线加了个总价750万的限制；

6、新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。

我们再来看看华泰地产团队今天总结的政策变化，可以清晰的对比政策调整前后的不同。

看完这个表格，我们只能感叹，此前深圳楼市的调控真是宽松啊，不愧是炒菜先行示范区。

对比一下北上广的楼市政策，此前都比深圳要更严格。

深圳房价过去的涨幅是多少呢？

如果从北京的2017.3.17调控时间点算起，过去三年多深圳楼市的均价大约上涨了20%，而且从下图可以看出，从去年下半年起，深圳房价有一波快速的上涨。

相比而言，北京房价在过去三年跌幅大约在15%左右，一进一出，深圳反超北京成为全国房价最高的城市（不算香港）。

3年20%，这个涨幅好像并不算大，但实际上，深圳的上涨并不均匀，郊区基本没涨，而中心地区暴涨，比如南山区和宝安区，过去三年均价翻番甚至涨幅更高的都有。

这里拿几个实际的案例来看看。

2017年，恒裕槟城一期的二手房成交大约在9-10万/平米左右；到了2020年，恒裕槟城一期的挂牌价大约21万/平米左右。而恒裕槟城二期年初的成交价，已经到了令人恐怖的28万/平米！

对比一下北京的可比小区，比如望京的东湖湾二期，在2017年3月份，成交价达到了12万/平米，而现在的均价仅仅在9万/平米出头，距离峰值下跌了25%左右。

三年前，东湖湾二期比恒裕槟城一期还要贵，三年后，东湖湾的两平米换恒裕槟城1平米还不够。

再例如，深圳华润城润府一期，2017年11月的均价还在10万/平左右，而现在成交均价已经超过17万/平米！

深圳未来房价怎么走？

我们认为短期调整之后，深圳房价还将继续上行。原因很简单，大湾区经济非常有活力，人口不断流入，尤其是年轻的劳动力，需求非常旺盛。而另一方面，深圳本来地方就小，面积只有北京的1/8，但是深圳已经在学习香港了，大力搞生态公园，而住宅用地供给却极小，前几年有的年份甚至一宗住宅土地都没有。需求旺盛，同时供应极少，自然房价只能向上走，可以说，深圳房价赶超香港房价，指日可待了。