扒一扒深圳的回迁房，看其究竟是灰色？红色？还是金色？

承接上一回关于“回迁房”的基本介绍而来。一个地方的房价普遍高于另一个地区，原因有很多。

如果某个地区的产业、收入和人口规模的发展速度都要快于其他地区，那么在房屋数量或可开发住宅土地面积一定的条件下，购房竞争自然也会更激烈。除了以上这些或其他需求方面的影响因素之外，来自供给端的因素同样也会对房价产生影响。限制土地使用或住宅建造，也会推高购房价格或公寓的租金。

深圳的大部分历史违建，基本都是未经规划许可建设并且缺乏用地手续，如占用基本农田；占用一级水源保护区用地；占用基本生态控制线等等。

哪些是“历史遗留”违建？

经过了这些年的“查违、重建”，依然有大量的土地没有完成相应的补偿或者返还手续，实质上仍掌控在原村民个人、村集体或股份公司手上。巨大的房地产利益，推动着私房、厂房在其上“野蛮”地建起。

深圳坊间所提到的“小产权房”，既包括这类没有合法报建手续、无产权登记的违法建筑，也包括有合法报建手续的农民房、集资房、军产房、安居房等。

2018年10月，深圳关于农村城市化历史遗留，规定了两类类“违建”需要处理，即产业类和公共配套类违法建筑。

产业类历史违建，细分为生产经营性和商业、办公类历史违建。生产经营性历史违建，是指厂房、仓库等实际用于工业生产或者货物储藏等用途的建筑物及生活配套设施。

商业、办公类历史违建，是指实际用于商业批发与零售、商业性办公、服务（含餐饮、娱乐）、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物及生活配套设施。

公配类历史违建，是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施。

直观地看，就是在新的土地规划、城市规划范围内的“障碍物”，这些“历史违建”已经不适应当前的需求，需要拆除、更新。

小产权住宅的“江湖”

在深圳官方口径里，只有“违法建筑”这种说法，历来没有“小产权房”这一说，但在民间却广泛沿用。

深圳小产权房的相关数据：约有35.7万栋，面积约3.9亿平米，用地面积131平方公里（据违建信息普查数据统计结果，全市农村城市化历史遗留违法建筑普查）。

其中，符合或适用原村民处理政策的，当事人名下仅有一栋住宅类历史遗留违法建筑的(“一栋”指整栋住宅）约8.2万人。

遥想在2009年6月，深圳公布了“关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定”，甚至想要在实施之日起一年内完成违法建筑普查工作，其时，正式提出对小产权房转正补缴地价的规则。

然而，到2009年12月2日普查登记申报截止日，小产权持有人的申报意愿冷淡，违法建筑普查50天内登记不足十分之一。

大家心知肚明的是，住宅类的房子，其房东收了这么这么多年的租，是没有打税的，这里头也会有一笔“江湖”账。

触动利益比触动灵魂要难。加之长年的生活习惯，安土重迁的情节，而且一般普罗大众，一辈子也就耕耘那一亩三分地。征地如征命....

深圳从来也是先行先试，如果能顺利解决小产权房问题，也可以为其他城市提供借鉴，甚至形成模式推广全国。所以还是先易后难，先处理产业类和公共配套类这两类违法建筑，小产权住宅应该是留在最后处理。

城中村（旧村）综合整治总体规划，会不会是一个福音？新近，有了，这个规划暂时保护、保留的意味甚浓，谁也不会知道2025年的世界会变成怎样。

考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。

这个规划要求：摸查全市城中村用地边界、用地规模、建设情况和改造实施情况等具体信息，合理确定城中村居住用地保留的规模，划定综合整治分区，给予社会明确预期。有序引导各区在综合整治分区内开展以综合整治为主，融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村更新。通过微改造的绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升空间品质，改善人居环境，加强住房保障。

小产权住宅的“未来”？

在今年3月，深圳发布了“深圳市人才住房和公共租赁住房筹集管理办法（试行）”，鼓励筹集主体积极探索创新筹集模式，在以规模化租赁、购买等方式筹集社会存量用房作为人才住房和公共租赁住房。

其中，深圳人才住房和公租房房源对象为满足房屋结构安全、消防安全和地质安全条件的住宅或商务公寓、商业用房按规定改建成的租赁住房、城中村房源、经依法处理后的没收类违法建筑以及其他社会存量用房，房源都可以筹集作为人才住房和公共租赁住房，并向符合条件的对象进行供应。

而城中村房源，就是指城中村自建住宅类房屋或村集体自有住宅类物业。也就是说，在深圳符合条件的城中村房源和违法建筑可筹集为人才房公租房。

附谈一下其他相关的“小盲点”：做回迁房的中介，天然地能做法拍房，其中的相通处是“尽调”。能跟原村民“打成一片”，那是相当的不易，所以投资客一般也是找中介作为信用背书。

同是房子，回迁房与法拍房都会有房子该有的“属性”。

一般情况下，司法拍卖房源需缴纳的税费，跟二手房交易差不多。法拍房的“尽调”，无非是重点调查有公司产权、存在遗产继承、非住宅性质（商用等）、土地划拨性质的房屋，比如商用和公司产权的房屋，有大额的土地增值税；遗产继承的则有遗产税；土地划拨二次交易时需补交一定的土地出让金；司法拍卖房屋欠下的物业费、水电燃气等费用，也需要购买人支付。

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