世界500强的房地产格局：企业数没变，一个趋势很明显

　　2020《财富》世界500强房地产子榜单与去年相比并无太大变化，上榜的仍是碧桂园、恒大、绿地、保利和万科五家龙头房企，全部来自中国，原本业界猜测的融创最终没能“入圈”。

　　从名次变化上看，房企位次微调，排名多数上升。但如今龙头房企的“小目标”早已不再局限于单纯做房地产开发，而是将新的增长点寄希望于新的行业领域。这些企业仍以房企自居，未抛弃房地产开发主业，但“综合”二字成了它们的集体追求。

　　五家龙头格局未变

　　在今年《财富》世界500强榜单中，房企都是连续多年的“老面孔”。最长的绿地已连续9年入围，随后是保利在位6年，恒大、万科连续5年，碧桂园连续4年。而曾在2016、2017年入榜，最高排名380位的万达，已连续多年不见身影。

　　由于世界500强的排名准绳是营收，因此龙头房企凭借规模优势遥遥领先。值得注意的是，尽管营收排在第五，但万科利润却达到56.267亿美元，与排名靠前的碧桂园（57.249）亿美元相差无几，恒大、绿地、保利的利润则在20-25亿美元左右。万科的净利率与资产收益率分别达到10.6%和2.3%，在5家房企中同样是最高的，这意味着万科尽管营收不占先，但在盈利能力和成本控制等方面反而相对较强。

　　在此前《财富》中国500强榜单公布时，人们对房地产子榜单中排名第6位的融创能否闯进世界500强多有猜测，但最终其没能入榜。

　　根据中国500强榜单信息，融创上年收入1693.16亿元人民币，与排名靠前的万科相差666.65亿元。与此同时，若按照万科在中国500强中 3678.939亿元与世界500强中532.527亿美元的比例计算，融创营收折合约为245.085亿美元，比排在第500位的山西晋城无烟煤矿业集团少了11.771亿美元。这意味着尽管近年来融创规模不断壮大，但与前面几家房企相比仍有“断层”般的差距。

　　细微之处现调整

　　在不变之中，房地产子榜单也在发生微妙的变化。

　　碧桂园以147名，取代恒大成为世界500强房地产子榜单第一，恒大成5家房企中唯一排名下降的企业，但仍以152名排在房地产子榜单第二位。随后排名176位的绿地、排名191位的保利和排名208位的万科均有不同程度的名次提升，其中保利名次提升51位，成为进步最快的房企。

　　尽管入榜的5家房企均取得不错的业绩，但近年来降速企稳、追求高质量发展成为龙头房企的主题。例如恒大在今年3月的业绩会上宣布实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，宣誓要将负债降下来。碧桂园总裁莫斌则表示，碧桂园要追求高质量发展而不是单纯追求规模上的增长。

　　今年以来，新冠肺炎疫情对房地产行业产生了重大影响，5家入榜房企均采取多重措施防控疫情和恢复生产，并瞄准线上买房的新“蓝海”，其中恒大通过全面线上卖房和全民营销的佣金制度，使得销售业绩“逆势增长”，在房企销售额普遍大幅下滑的2月，恒大仍实现447.3亿元的销售额，同比增长约107.8%。

　　同时，疫情也对各家房企形成了重要启示。

　　碧桂园管理层在今年3月的业绩会上便提出，公司对于市场持谨慎乐观态度。万科董事会郁亮认为，企业扎扎实实锻炼产品和服务的内功，敏锐把握住疫情带来的客户需求的变化，是培养未来竞争力的重要起点，也是创新动力的来源。绿地控股董事长张玉良在世界500强排名发布后表示，下半年将紧紧抓住有利条件，对冲上半年疫情影响，有信心保持年初目标不变、指标不减。

　　多元转型成为大势

　　“后疫情时代，基于健康需求出发是今后房地产行业开发产品及提供服务的努力方向，无论是房地产业务转型还是未来发展趋势，大众已不仅只关注纯房地产开发，而是关注能否为业主提供更多的增值服务。”前不久召开的一场论坛中，保利旗下保利发展副总经理张艳华如是表示。

　　房地产企业多元化转型早已是“老生常谈”的话题，资金实力雄厚的龙头房企往往是多元化布局的主力，而其他规模房企和中小房企囿于财力限制，在多元化转型操作中并不积极，在这个行业，“船小好调头”变成了“船大能转向”。

　　如今，龙头房企的多元化转型已初显成效，例如在最典型的物业服务领域，5家龙头房企均有独立运营的物业公司，碧桂园服务、保利物业已经在港上市，恒大拆分物业已经提上日程，绿地物业选择与雅居乐合作，万科物业虽无上市信息，但其规模已不可小觑。

　　位于广州花城汇的机器人中餐厅于今年1月开业。

　　而在新业务方面，碧桂园的餐饮机器人已经开设多家门店，数十款建筑机器人正在测试，现代农业的无人农场和种业基地也已落地。恒大上周刚刚发布恒驰6款车型，其位于广州和上海的汽车工厂已经曝光，距离新能源车量产下线已经越来越近。绿地商贸产业已形成“绿地贸易港模式”，今年上半年营收45亿元，国际贸易业务收入27亿元，进口规模创历史新高，还在多个区域的核心城市落地10余个贸易港项目。

　　另一个显而易见的特点在于，不论哪一家入榜房企，企业名称里都没有“房地产”“置业”等体现行业特征的词汇。近几年，越来越多的房企选择在名称上“去地产化”，这也体现出房地产行业发展的新阶段，房企不愿再局限于房地产开发单一业务，而是希望谋求多重赛道。

　　不过，多元化转型成功与否，除了新业务能否成功进入市场并抢占市场份额外，还要看房企营收结构能否因多元业务而发生本质变化。恒大选择与地产类似体量的汽车入局，未来转型为地产汽车各占“半壁江山”的格局也是可以想象的事。但目前看来，想要力主多元化，房企要走的路还很长。

　　【记者】葛政涵

　　【作者】 葛政涵

　　【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端