深圳住宅静默之时，南沙崛起

作为大湾区内楼市升温先行者，七月中旬后在短短十日内，深莞两地先后遭遇强硬调控，一时间刚需置业、投资购房计划被迫打乱。深圳二手房急速降温，各大中介成交量下降50%-70%左右，网签量一周平均下降79.8%，深圳楼市集体陷入静默。

如今已进入8月，大湾区内广州、惠州等地楼市依然在持续升温。笔者周末亲临南沙自贸区项目，营销中心内是人声鼎沸。不禁感叹，即便深莞严限，在今年这样的大环境下，资金投资避险毕竟是硬需求，大湾区内优质资产会自动吸引来自全国的资金。

▲人气旺盛的营销中心

虽然这个话题已被提过无数次，笔者还是忍不住想要给深圳乃至大湾区内的年轻人做个提醒。

深圳是个充满朝气的城市，社会的中流砥柱，大多数处于准备或刚步入成家立业的人生阶段，有良好发展前景与较高端置业需求。而通常只有大城市的CBD核心区域、品质住宅才是他们理想的置业标地。

但现下一方面深圳刚需置业者的自身积累不一定能够追上深圳核心CBD内的房价，另一方面来自全国的投资资金又对他们进行挤压，购房更成为如今深圳刚需做好资产保卫的必要环节。这其实也是大湾区内甚至全国核心城市范围内的年轻人必须要重视起来的事情。

两个月前，深晚一兵时评（公众号ID：swyb1201）所做的新版大深圳三环置业地图，从规划、交通、居住品质等各方面，详细考量了与深圳外溢置业最匹配的潜力区域，已为现下深莞两地正在承受内外压力的购房需求释放指出清晰方向。

▲新版三环置业地图

在大深圳三环范围内，我们曾经详细介绍过“融深”价值重组的东莞塘厦CBD；拥有“3+2”轨道圈的TOD之城黄江。而在绘制新版三环置业地图之时，笔者也曾着墨提到过南沙自贸区整体环境，但当时主要是以其为例阐述说明划入置业地图的逻辑。今天，笔者将应广大网友们的需求，给大家系统介绍一下南沙置业的各方面条件，并推荐一个新城CBD内的品质住宅必看项目——灵山岛·金茂湾。

广东自贸区中南沙最潜力

在广州原本庞大的版图内，南沙距离主城区有50公里远，早期几乎是一个被边缘化的地方，但大湾区政策彻底激活了南沙。

在19年的大湾区纲要中，南沙被提及14次，定位粤港澳全面合作的国家级新区，国家新型城市化综合示范区，内地与港澳、国际接轨的服务平台，珠三角世界级城市群的枢纽性城市；成为广州唯一的副中心、唯一的深海港口，也被广州高度重视；大量利好措施投入南沙，与湾区城市的产业交通都开始连接。

▲南沙定位

以交通为例，大湾区的跨江通道，包含高速路、地铁、高铁等一共11条跨江通道的规划设计中，包括虎门大桥、南沙大桥、深中通道、广深港高铁等7条线路都途经南沙。南沙连接东莞就有两座跨海大桥，2019年南沙大桥建成通车，2024年深中通道即将开通，珠江口东西两岸的互联梗塞将明显打通。

▲大湾区城际规划

此外，广州地铁4号线，在建的18号线、22号线，半小时可直达广州市中心，规划中的15号线将区域内各核心板块的繁华地带串联起来，促进“强强联合”，按照深圳大空港的经验，地铁开通之时，南沙势必将迎来一波爆发点。

▲南沙地铁规划

在诸多利好加持下，南沙也算不负众望，连续四年GDP增速全市第一。2019年GDP增速高达10.5%，远超第二名天河区的2.5%；已经成为广州重回四大一线城市的全部希望，大湾区的核心发展门户正加速蜕变，其未来可堪与前海形成双子星相交辉映。

▲南沙崛起

南沙自贸区面积共60平方公里，双倍于深圳前海蛇口、珠海横琴；又获得省府资源的全力倾斜，其余二者难以望其项背，发展势头和前景堪比前海。其由南向北，具体包含了海港区块、万顷沙保税港区块、南沙枢纽区块，以及明珠湾起步区区块、南沙湾区块和蕉门河中心区区块。那么这七大功能板块，对深圳外溢的置业者来说，最适合买哪里呢？

▲南沙自贸区板块划分

滨海城区明珠湾人居优势明显

在笔者看来，对深圳的置业者来说，在目前大湾区诸多规划利好范围内，沿虎门大桥一路向西，抵达珠江东岸，广州南沙的明珠湾板块、南沙湾板块和蕉门河中心板块，规划缔造广州未来新CBD,交通便利，生活配套资源优异，又相互可形成聚合之势，令三大板块为大湾区置业的理想标地。

而在这三大板块之中，作为南沙物理中心、同时也是南沙未来的真正中心区的起步区明珠湾可重点考虑。

▲明珠湾起步区

明珠湾起步区功能定位为总部经济、特色金融、科技创兴、中央商务核心区。明珠湾的横沥岛打造为国际金融岛，5700万建面总投资不低于千亿，是国际金融论坛IFF的永久会址。

▲明珠湾总部效果图

这里拥有172家世界500强，103家总部基地，汇集了国际贸易中心、省交通集团智汇晶谷、星河总部2.0、中化集团、中金岭南国际贸易中心等南沙的大部分总部，可谓超级500强基地。

IFF国际金融论坛、期货交易中心、大湾区商业银行等三大国际金融机构落址，成为世界金融窗口，拥有顶级商务配套；

▲明珠湾规划配套

还有凤凰卫视、TVB等文化公司，小马智行、恒大法拉第智能驾驶巨头，超级医药谷、科学院等时代顶级产业。

明珠湾上还有三地铁交汇，18号线最高时速160km/h,30分钟可达天河东站；22号线，直通广州南站，两条地铁预计都在明年通车，15号南沙环线也正在规划中。

类比起来，明珠湾相当于前海的桂湾，属于最重要最核心的起步区、金融区。但明珠湾的房价又尚未高企，对比前海片区已高达10w+的局面，这里的3w+是大多数深圳人都能够得上的亲切。目前，横沥岛范围内暂无成熟住宅片区。其新盘主要集中在北侧的灵山岛尖板块。

在拥有超级总部基地与金融商务配套、时代顶级产业的同时，明珠湾还有天然的岛、海，水道交错纵横，更利于打造滨海城区，全力营造宜居氛围。

灵山岛三面临水，环岛拥有宽阔的无敌海景，十大主题滨江公园环绕，水舞广场、新渔人码头、观海平台、瀑布广场、滨江湿地绿色栈道、岛尖公园、悦海钟楼码头广场、绿荫广场、微风梯台广场等，可满足日常休闲娱乐运动健身需求。

▲灵山岛金茂湾滨江景观

有如中大一附院、中大附属口腔医院、省中医等广州顶级医院；广外、广大附中、湾区实验学校等广州顶级学校。而教育、医疗等方面的条件与广州主城区一脉相承、优于深圳珠海。

灵山岛这样优异的生态资源与民生配套，客观说来目前的前海片区仍难望其项背。

金茂湾尊享定制化的顶优资产

灵山岛上今年的楼市行情，走出了一波独立于广州、向深莞靠齐的行情。

受疫情经济形势的影响，广州不少外围区域楼盘纷纷降价出售，经过长达半年的恢复，才终于在6月份均价回到3字头。但灵山岛却能处于普涨状态，逆势上扬。

在灵山岛楼盘中，售价最高的灵山岛·金茂湾项目的溢价也最大。其是由以缔造世界级地标的金茂集团打造的一个定制化科技智能豪宅，也是南沙金茂湾的升级之作。

▲灵山岛金茂湾强势C位

灵山岛·金茂湾占据岛最中心位置，十大主题滨江公园环绕，是岛内唯一双水景环抱的滨水无界社区，以最高地标饱览岛尖繁华CBD景色。

▲饱览繁华景致

湾区实验学校、广大附中、江灵路小学、西侧公立学校，距离项目1公里范围4所学校环伺，一站式三大省一级教育资源，南沙最高规格。

中大附属医院、中大附属医院（口腔）、广东省中医院，10公里内3所三甲医院配套。

项目南边和东侧都是大型商业综合体，且自带6000方滨江商业，另更有4万㎡地下商城。与金茂J-LIFE商圈、金茂湾高端社区商业共同形成三大繁华商圈。

灵山岛·金茂湾不仅在项目选址上占据核心优势，在产品的打造上也是顶级精致。

项目共5栋塔楼，采用U型围合式小区设计，并巧妙利用地势差，设置观景平台和天台花园，饱览一线河景。楼距最大可达72m，以保障采光通透、视野开阔、景观无遮挡；仅502户，营造低密度的舒适社区。车位配置561个，享受豪居的车位比体验。

▲主题园林景观

在户型设计上也是主打类豪宅的王牌产品。98㎡三房两厅两卫，南向阔绰阳台可270°观赏园林盛景，是上车灵山岛的实用居家户型。138㎡四房两厅三卫，灵山岛唯一南北对流双阳台+双主套，坐拥改善江景户型。170㎡四房两厅三卫，138户型升级之作，以更大尺度体会阔绰岛居生活，置换型阔绰大四房。

▲全能户型

灵山岛·金茂湾在精装的打造上支持私人订制，8种个性化定制给您优选心仪的专属空间；全屋高端定制汉斯格雅卫浴五金、德国唯宝洁具等国际一线品牌，堪称精装王牌。而五大智慧家居模式，支持手机/智能面板/AI语音助手操作，一键轻松切换。

▲私人定制精装

▲私人定制精装

▲私人定制精装

金茂集团在深圳华打造的首个项目龙金茂府，曾创出了半年热销40亿的亮眼成绩，笔者也曾提笔：半年热销40亿，龙华金茂府带给深圳什么？文章中分析，金茂将教育作为其服务体系中的重要一环，央企品牌背书，“科技+智能”赋能，高定面向未来的人居空间，品质感出众。

可以说，城市核心地标+极致匠心品质，是金茂获得市场认可，连续四年位列30强房企销售均价TOP1的底气。

中国金茂，世界地标缔造者，灵山岛·金茂湾，南沙明珠湾CBD上的科技奢宅典范。