降价500万!深圳这些楼盘挺不住了?

（来源：洪波大视野）

诺德假日花园，昨晚有业主对买家的态度还是连面都不见，开价1150万。消息一出，直接跌到了900万！

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新政一出来，网上铺天盖地的都是这类房产降价的消息，甚至有消息称：“深圳" target="_blank">南山前海某盘暴跌500万。”

曾经的前海神盘真的挺不住了吗？

为了解真实情况，大视野团队特意到诺德假日花园和鼎太风华等传说中大降价的楼盘考察。

（说明：本次考察的主要是总价在750万—1200万左右的豪刚房，这类房产在前海、福田等片区面积大多在48-90㎡，并不是传统意义上的豪宅。但这类房源又是深圳换房链上改善需求的主力。且按照新政“750万的豪宅线”，这部分豪刚房将受到较大的影响。）

10年价格翻10倍曾经的前海神盘如今大降价？从月亮湾大道一路向南，诺德假日花园和鼎太风华是两个无法忽视的大社区，同样面朝前海，同为双实验的学区房。

（诺德：南山实验荔林小学、南海中学，鼎太：南山实验鼎太小学、南海中学）第一站是诺德假日花园：从现场来看，小区人气旺盛，下午时段老人、小孩都在社区的花园里休息或者玩耍。

诺德假日花园内部（大视野团队实拍）诺德假日花园被称作南山著名“妖盘”，开盘到现在人气一直很旺，之前的价格大有赶超深圳湾之势。从2009年开盘均价1.2万元左右到如今均价15万元。10年时间里，价格整整涨了不止10倍！

2009年诺德假日花园房价

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特别是这两年南山实验名校荔林分校（小学）和南海中学考试成绩提升之后，价格更是突破前期高点。在诸葛找房上可以看到，诺德假日花园共有39套挂牌房源，7月30日挂牌均价为132031元/㎡，环比上月上涨了1.43%。

数据来源诸葛找房

第二站是鼎太风华：同样也是前海巨盘，是非常有代表性的大型社区。从2003年的第一期一直到2009年的第七期，大小户型一应俱全，价格也是一直居高不下。

鼎太风华小区内部（大视野团队实拍）

鼎太风华共有16套挂牌房源，7月30日挂牌均价为126978元/㎡，环比上月上涨3.97%。数据来源诸葛找房然而，7.15新政中对750万以上房产征收豪宅税，且将增值税征免年限由2年调整为5年。除了“房票”紧张外，二手房交易税费大幅增加，购房成本加大。

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1、购房客少了，成交量降了。有中介告诉我们，新政出台后自己有约三四成客户失去了购房资格，剩下的一部分客户也可能会因为税费等问题有所顾虑，公司交易量下滑很大。

鼎太风华一期（大视野团队实拍）

在看房的几个小时，我们都没有碰到其他中介带人看房，路过的其他中介店铺也是中介比客户多。

2、新政出台后，片区撤盘的业主不少。“很多业主卖房是为了置换新房，但是新政出台后受购房资质、首付、税费调整等影响，想买的房子可能没法买了，短期内也就不打算卖了。

3、有业主依旧很强势，没降价、也不急着卖。我们看房时见到的一位60多岁的业主，在交流中也表示：“价格没什么好商量的，这边都是这个价格，我也不急卖的，只是现在退休了，家人想让我把房子卖了回老家养老。”

大视野团队实拍

4、网上流传极广的几个降价案例，只是特殊情况。我们多方面咨询了网上流传的鼎太风华降价500万的那个楼盘，大部分中介都表示这是个个别的现场，还有中介直接说是夸张消息。“这类降价案例很少，大多是房主急需用钱，所以才对价格进行调整，并不能代表市场整体情况。”

5、虽然市场的交易量有所下降，但是中介对之后的交易量依旧有信心。“深圳的房子一直供不应求，调控对二手房价格影响没有那么大，更多影响的是市场的交易量和成交周期。”“虽然短期内我们这边的交易量降了不少，但是也只是暂时的，这里配套这么好，过段时间交易量还是会上去的。”

判断总体来看，目前新政是有一些影响，但是房价下跌的信号还没有那么明显。业内人士认为，未来3-6个月市场可能会进入横盘期，使得市场重新趋向于理性，交易量会出现大幅降低。

期间，买卖双方相互试探博弈，客户选择观望，业主不降价，都会比较谨慎。要等到大家都适应了新政后，才会陆续加快步伐进场。大视野团队认为：

1、新政之下，市场可能会出现3个月左右的调整期，一些挂牌虚高的楼盘，价格会出现调整。像真正地段好，配套好的楼盘，还是会比较扛跌。但是此前这一轮随着大势涨起来的，配套一般的楼盘价格可能会回落。

2、有一部分原先的豪刚客户，会转向购买300-750之间的刚需房产，此类刚需型房产价格可能上涨。

3、可能出现一些笋盘，但质量参差不齐，要注意判断。新政后这些小区可能有一些急于出手的房产，不过要注意的是有一些笋盘无非就是以下几种情况：业主急于用钱，愿意让利把自己的房子早一点出手的换房客；房屋存在债务纠纷；学位被占用；税费高。所以在看笋盘时，要区分是哪种情况，如果有性价比高的笋盘，可以考虑入手。

4、刚需且有购房资格的话，可以多看房。目前如果是刚需，还是可以多去看房，相比新政前，心态上不用着急了，成交周期也更长了，可以有更充足的时间去做选择。

加上有一些750万豪宅线附近的业主可能没有之前那么强硬，原来不愿议价现在稍有点商量的空间。