“新八条”@深圳人，买房固定思维该转换一下了

深圳壹地产 2020-07-28 08:01 阅读 954

深圳房地产调控升级，重击“住宅市场”；有人说，请抱紧你的公寓，春天要来了…

7月15日，深圳楼市推出“新8条”新政再启楼市调控，加码限购限贷！

政策主要囊括以下几点：

（1）限购深户入户与社保或个税需同时满3年，非深户5年社保；

（2）夫妻离异3年内总套数不变；

（3）贷款比例：无房无贷30%，无房有贷款50%以上，非普通住宅首60%，二套普宅70%，非普宅80%；

（4）为普宅标准打「补丁」，除了面积满足要求，还必须不高于750万；

（5）增值税「二改五」；

（6）无房无贷买房买新房可优先！

深圳此番打出的楼市调控“组合拳“，可谓拳拳重击，直指要害！

不仅深圳户籍社保没有连续3年的深圳人也不能在深圳买房，就连那些离婚三年内原家庭总套数2套的也没有购房资格；这一下子把很多想要在深圳买房做资产配置的人挡在门外，这些人手中的资金也空了出来！如何安置？

有人说，那就放银行啊？不行跑不过通胀会贬值！

那炒股怎么样？近期股市急涨急跌，连今年行情大好的贵州茅台也跌了，风险太大！

虽然二季度GDP增速3.2%华丽转正，但地产君觉得此刻投资还是要以稳健为主，选择风险较低且能有一定收益的资产更合适！

既然住宅买不了，可以考虑核心地段不限贷不限购的公寓产品！

根据市场成交反馈，新政后某公寓项目有客户连刷10套！

随着资本风向的转变，公寓市场或遇火热行情！

01 首选城市核心地段 深圳请锚定福田核心区！

有人曾采访著名的房地产大亨特朗普，问：“你经营房地产的诀窍是什么?”特朗普说：“好地段！好地段！好地段！”

中国房地产大亨李嘉诚也曾说过：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段！”

不同时间，不同地段，相同的论断！说明一点：买房，地段很重要！

来源：幸福福田

核心地段往往也是财富聚焦的地方，根据经济数据显示：深圳2019年金融业增加值3667.63亿，同比增长9.1%，占同期总GDP13.6%；金融业税收1522.4亿，占全市总税收的24.7%，稳居各行业首位。意味着深圳金融业以不到1%的从业人口，创造了全市超1/7的GDP和近1/4的税收。同时也昭示着深圳赚钱能力最强的行业就是金融业，金融业集聚的地方也就是核心地段！

福田片区实景动图

福田是中国三大金融聚集地之一，也是深圳的核心地段！截至7月初，福田区持牌金融机构（含市级分支机构）总数达264家，囊括了银行、证券、保险、基金、期货、信贷等金融业态，数量占全市70%、全市第一！（来源：福田区金融工作局）

在庞大的金融机构支撑下，2019年福田金融业总增加值1723.93亿，同比增长9.2%，占全区生产总值的37.9%，占全市金融增加值比重47%。即使今年年初发生了无法预测的黑天鹅事件，福田第一季度金融业增加值485.93亿元，占全区生产总值的46.6%;金融业税收155.23亿元,占全区税收总额的53.2%。

数据来源：幸福福田官微，制图：深圳壹地产

除了金融业，福田其它行业造富能力也不弱！

根据深圳2019年全年经济数据显示，福田GDP总产值4546.5亿元，每平方公里土地产出的GDP约58亿，排名深圳第一！

来源：深圳梦

从“产值”来看，福田“地均造富能力”是南山的1.8倍、龙岗的5倍、香港的1.7倍。也就是说，福田每平方公里土地上造富能力更强，是财富相对密集的片区。

片区聚富能力强，同样也意味着汇集人才能力强！著名经济学家任泽平先生曾说过：房地产长期看人口。因此，汇聚能人的地方未来价值潜力大，可以看到福田未来发展动力强劲，价值可期。如果想要在深圳进行房产配置，建议锁定福田！

02 聚焦大香蜜湖车公庙片区 精准定位优质投资标的

锚定片区很重要，但其实只是第一步，更重要的是缩小片区，选对项目！

一般来说，政府规划和规划建设决定的地区长远发展，福田未来最有价值的片区，势必是要有重点规划的片区！

来源：幸福福田

根据2017年福田发改发布的显示，福田划分了“一核三带一轴八组团”的产业空间发展格局；到2035年，福田将建成世界级湾区现代产业引领区。从“世界级”定位，足以预见福田“高调性”将给它带来极大的价值空间。

来源：幸福福田

未来十几年福田将重点发展大香蜜湖车公庙片区和深港科创圈。在规划推进下，这两个板块将是深圳的“价值珠峰板块”，尤其是大香蜜湖车公庙片区，囊括了大金沙、车公庙、香蜜湖金融区和福田CBD，规划面积约15平方公里，是深港科创圈规划面积的5倍，更值得重点关注！

福田城市设计全景图

2019年12月，福田区出台《中共福田区委福田区人民政府关于落实<中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见>全力打造“四大中心”加快建设社会主义现代化典范城区的行动方案（2019-2025年）》；其中提到将连通“香蜜湖—车公庙—金沙片区”打造国际时尚创意产业走廊，构建福田面向未来战略性文化产业体系。

也就是说，“香蜜湖—车公庙—金沙片区“建设提速啦，大概在2025年就可以初见成果了！

不仅片区规划加速推进，近期大香蜜湖车公庙片区也有利好出现！就在上月底（6月25日）福田区政府发布中洲滨海商业中心二期（上沙村二期）用地批复公告。

批复的地块正好位于大香蜜湖车公庙片区，随着中洲滨海商业中心二期用地批复、开建，未来将拉升大香蜜湖车公庙片区的价值。在价值被拉升前，该片区内的项目不失为优质投资标的！

地产君梳理了一下，发现中洲滨海商业中心（一期）就位于二期旁边，目前还有少量的公寓产品在售，符合核心区核心地段不限购不限贷资产的需求，值得重点关注。

03 福田核心区安全资产 优质大盘超百万级滨海综合体

中洲滨海商业中心位于福田大香蜜湖车公庙片区，是一个集超甲级写字楼、精品酒店、高端公寓、海景住宅、复合化社交商业空间等多元化复合业态为一体的滨海综合体项目。正是因为这个项目位置好，体量大，所以备受市场关注，每每开盘都非常火热！

中洲滨海商业中心效果图

据地产君了解，去年8月中洲滨海商业中心开盘前，有不少来自北京、香港、上海等地的客户早早到项目周边住下，只等开盘刷卡！

开盘当天，前半小时就有800多套房源被选走；

中洲滨海商业中心开盘热销图

有的客户更是一口气就买下23套！什么概念？

23套全款，按最小的面积计算，要9000万左右；即使贷款也要4500万左右！

资本从来都是逐利的，这其中很少有情怀。几千万资金的选择，充分体现了中洲滨海商业中心的价值！主要有以下几点：

1 核心区成熟配套+稀缺景观=入住即可享受

经过了近40年的发展，福田区域内的配套已经非常成熟！中洲滨海商业中心位于福田核心区，不仅可以享受到「核心物业」带来的价值效应，还享受到核心区的完善配套。反过来，完善、成熟的配套也可以给物业带来「稳定且缓慢上升」的价值。

同时项目还抢占滨河大道城市金线、深圳湾15公里滨海长廊生态线以及深圳城市中轴线的“三线交点”！在坐拥深圳核心区位同时还可享受红树林自然保护区、生态公园带来的「绿色滋养」，还能俯瞰深圳湾的海景，享受稀缺海景资源，未来还能享受到这些资源带来的价值利好。

中洲滨海商业中心区位图

项目位于福田唯一有海景的片区，南面是红树林自然保护区、红树林生态公园，以及深圳湾15公里滨海休闲带，隔海拥揽香港湿地公园景观，拥有一线大海景观资源。

今年2月，深圳市人大常委会表决通过《深圳经济特区海域使用管理条例》，明确深圳市自然岸线保有率控制目标为不低于40%，不能满足自然岸线占补平衡要求的建设项目用海申请不予批准。（条例自2020年5月1日起施行）在海域的管理条例管控下，占据海岸线资源的物业就是城市物业的稀缺品，未来只会越来越贵！

2 商业体量大+片区优质人口多=未来租金可期

目前，项目周边已有kkone、bo space、盒马鲜生等高端商业，现阶段中洲滨海商业中心一二期16万平的商业旗舰即将落地，未来项目周边的商业体量合计约50-60万平，届时将提供各种齐全的商业配套，满足片区业主的生活、商务需求，同时也将汇聚更多人群。

中洲滨海商业中心商业效果图

项目周边约1.5公里的辐射范围内（车公庙、天安数码城）汇聚了大量的企业，周边高端活跃人群日均约50万，最高可达80万，整个片区本身就有大量的高端人群，存在极大高端消费潜力和大量的居住需求，也意味着未来片区内的人群承租能力更强。

据地产君了解，中洲滨海商业中心周边公寓租金220/平/月，投资回报率将近4个点。而且项目所在片区过去5年间租金增长超过80%。随着商业项目的落成，未来将汇聚更多的高端人群。参照近些年涨幅，结合未来片区商业体量来看，再加上未来区域规划发展利好，未来片区租金收益率或在原来80%的增长率之上。（具体增长率以实际出租金额为准，这里仅做参考）

3 双地铁口物业便于通勤，投资自住两相宜！

该项目是一个真正的双地铁物业，一期商业与地铁9号线下沙站连通，一站到车公庙、两站可到福田、四站通达后海，二期与地铁7号线上沙站接驳；地铁出行，非常方便，自住也很好。