“豪宅税”重出江湖!老破小一朝之间成“豪宅”真相是...

来源：深圳楼市情报

一文落地，深圳“豪宅税”重出江湖。

享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。月份，网签套数2661套

这意味着三点不满其一，就要缴纳少则十几万多则百万的税费。

网友们关于“豪宅线”的热议溢出屏幕，“被豪宅”也在深圳楼市遍地开花。

“豪宅税”倒逼非普通宅，750万的“豪宅线”误打一群刚改，一贯有“劫富济贫”意思的豪宅税，这次倒有点打击刚改了。

首先，就“豪宅税”本身而言，以价格衡量房子豪宅与否，本身就会模糊普通住宅与非普宅之间的界限。

以动辄10万+的南山，宝中为例，750万只能买个几十平米的小两房，被冠以“豪宅”好似却不妥当。

其次，资本迭代，豪宅轮动，过去的豪宅已经随着时间的推移日渐平凡，渐渐披不上新时代的“豪”外衣了。

深圳“豪宅税”重出江湖官方并没有“豪宅税”这个说法，而是界定了“普通住宅”和“非普通住宅”。民间却以非此即彼的逻辑把“非普通住宅”称之为“豪宅”，但其实这些所谓的“豪宅”或许只有“豪价”，并不能达到人们心中的那种豪宅。而此次重出江湖，是相对于2019年来说的。2019年的双11，深圳非普通住房交易涉及的5%差额增值税，被静悄悄地取消了。“没影儿”、"涨价“、返价”、“日新”、“月成交过万”……

从近大半年深圳二手房交易市场的表现来看，深圳楼市的表现不俗，甚至可以直言之有点飘。

“继续飞，飞上宇宙去”的论调一浪高过一浪，所以当“深八条”出台，750万元“豪宅”的分割线被拉回，就显得尤为重拳了。但同时，750万元的“豪宅线”也遭到各方热议。“豪宅线是怎么来的？”“福田、南山均价八万多，随便一套100㎡的普通住宅都可以超过豪宅线！按照这个标准，在原关内，除了盐田，几乎所有的房子都是豪宅了！”是不是真如网友热议的“几乎所有房子都是非普通住宅了”。根据珊瑚数据统计，全市80个片区的统计，非普通宅占比超过50%的片区，只有21个，大多数还是普通住宅。

对此，我们也做了统计，统计发现整个深圳大于750万的房子大约有2成，但其中置换到南山，碰到“非普宅”的几率是5成。

制图：深圳楼市情报，数据来源：链家网看来，750万的“豪宅线”会伤害到部分刚改，但总体来说并没有多大影响。

豪宅不豪：动态的“豪宅线”“豪宅税”的字面意思很简单，就是“豪宅交易时所要缴纳的税费”。深圳定义非普通住宅，主要基于“基础属性”和“价格”两点，容积率1.0（含）以上，房屋面积大于144㎡，且价格处于“豪宅线”上的就是非普通住宅。其中“豪宅线”一直是动态的，可以根据市场情况进行调节。原先在总价上界定普宅，各区有不同的标准，现在是全市统一标准。715发布初期，对于“全市统一标准”的非普宅线，各方有意在等待细则，预备着各区不同标准的出现，但很显然，细则并没有出。

2015年330新政普通住房标准反观2015年，普通住房价格标准，南山总价490（含）万以下，福田总价470（含）以下，罗湖总价390（含）万以下等均属于“非普宅”，需要按照“非普宅”标准交税。这一细则共维持了5年，期间此标准下的“豪宅线”一直未有松动，直至2019年，官方宣布取消“豪宅税”。

5年时间，深圳房价已足够一轮上涨，但为何没有上调“豪宅线”？有人猜测，价格衡量“豪”与否，会让普通住宅与非普通住宅的界限极其模糊，上调“豪宅线”，就意味着市场上一部分豪宅变成普宅，相当于给一部分人定向减税，会潜在刺激到楼市。对于本次750万的“豪宅线”，是否有市场普惠，还得看市场反馈。

旧豪宅已经披不上新时代的“豪”外衣给深圳豪宅区下一个定义，那就是“资本发展的一轮又一轮新的版块”。熟悉深圳发展史的人都知道，过去30余年间，深圳发展一路向西，豪宅也随着资本的迭代而变得平凡。

| 八九十年代：银湖富人区八九十年代的豪宅始于罗湖，在福田和南山还是一片荒地时，这里就已经建起了几栋高楼。那时房地产概念还未兴起，有游泳池、网球场、小学配套的高层住宅、别墅就已经是富人们的心头好。其中以怡景花园为代表的的项目，欧式复古的建筑风格、隐秘的私家花园，市中心的地理位置，距离香港口岸近，就深得当时海外华侨、高校老师及官员们的喜爱。

| 21世纪初：福田时代到了90年代、21世纪初，罗湖的土地被迅速占满，城市中心向西延伸，福田时代也随即开启。富人们的审美在城市优加位置、醇熟配套的基础上，开始倾向于自然生态景观较好的区域，以该片区豪宅领头羊群角色的水榭花都、熙园、香蜜湖一号为例。水榭花都：完善的城市规划和生活配套，视野开阔，绿树成荫，距离深圳四大名校的深中仅一两公里；熙园：与水榭花都隔湖相望，依靠香蜜湖的自然景观住宅；香蜜湖一号：香蜜湖的最后一块低密度用地，2000平米的私人会所。

| 失误下的豪宅城市的继续发展，继而面临的是向东走还是向西走的问题。于是两种不同方向出现了。向东，万科、华侨城等地产大亨斥资在盐田打造了一些列滨海豪宅、山间别墅，位于大小梅沙的盐田富人区诞生了。向西，来到了土地宽裕的福田时代。但如今，离城市中心距离过远，交通便利度不够，盐田豪宅区已经成为尴尬的存在。

| 南山的高光时刻南山的高光时刻可以分为两个时期，华侨城时期和海湾时期。说起华侨城，就不得不提波托菲诺天鹅堡，意大利波托菲诺小镇式的文化与设计，使它成为富居的好选择。但现在的豪宅，高光更应该属于深圳湾，虽然同属南山，但这片填海而来的海湾陆地比华侨城更新，离海更近。从醇熟配套到自然生态景观，从自然生态景观到海景景观。可以预见，前期商品房本身稀缺，景观好一点都可以是豪宅。但是随着深圳地产进入白金时代，人们对豪宅的认知拔高，常规判断会发展的地方并没有照着预期前进，而那些曾经被看不起的填海填出来的房子，现在却金光碧闪。

结语

715新政之前，在龙岗安家多年的郑先生打算置换到南山，普普通通的小两房需求，如果再带带一个好一点的学位就更好了。但比较、犹豫、再看看，他遇上了715，郑先生觉得政策确实是好政策，至少房价不再涨了，但原先心仪的小房子也在眨眼之间变成了他高攀不起的“豪宅”……