从2016到2020，深圳房地产调控与房价走势

　　不少文章援引北京过去3年的房地产走势，预判深圳房价即将因为这一轮“史上更严厉的调控”而下跌，也有给出了准确的量化预判-20%。

　　我个人向来不敢量化预判房价，尤其是短期，决定房地产价格的因素从来都是综合的，管制政策只是其中一环。所以，只是看北京来讲深圳，在一些条件下可能成立，但在另外一些条件下又可能不成立，未必能够令人信服。

　　事实上，深圳有现成的房地产调控史可资参考，我认为从本城的房地产历史讲起，说服力会更强。

　　我把我在2016年2-10月的分析文章又重温了一遍，发现很多观点已经被印证，现今还可以直接套用，根本不需要改。但这不是在预测深圳房价走势，我希望大家能够看到市场运行背后的逻辑。只有清醒的脑袋，才能有坚定的心态。

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　　在2016年2月，经历了两年货币扩张周期下的持续大涨之后，深圳开始通过清查“首付贷”释放出房地产新一轮的收紧信号，至3月25日调控政策出台——社保年限1改3、首付3改4，正式启动为期3年的房地产紧缩调控期。随后在当年10月，非深户社保年限升至5年，号称“史上最严调控”。在2017年严格限价，环比零增长；在2018年7月经济转冷后继续从严，推出“限售”——住宅限售3年，公寓限售5年。至此，“五限令”全部落地。以去年双11取消“豪宅税”为标志，深圳阶段性放松调控。然而，在非常短的时间后，迈入2020年4月，疫情之下，旋即展开清查“经营贷违规流入楼市”，又再一次释放出新一轮的收紧信号（注意，这个背后也是经济进入了货币扩张周期）。至本次7.15“新深八条”，正式出台紧缩政策。没有“史上最严”，只有“史上更严”。

　　前后5个年头，贯穿整个“十三五”，我们见证了一个完整的“紧缩——宽松——再紧缩”的政策周期。

　　市场不出意外的又出现了如下新闻——新政第一天，南山有业主降价200万，感觉新政是立竿见影的满足了部分人群的心理期望。

　　但是大家再看看2016年当年政策出台之后的报道——投资客降价200万，抛售后海豪宅。这个反应，一样不一样？

　　时隔经年，当年那枚业主若是真的抛售了后海豪宅，今天的情况如何呢？

　　在2016年彼时彼刻，从香蜜湖到深圳湾，10万/平米几乎可以随便选——当年半岛城邦开盘，起价8万。现在10万已经敲不开深圳湾的大门了，起价都变成了15万+/平米，高者18-20万/平米都也是见怪不怪了（抛掉个别楼盘的高赠送）。不到4年半时间，翻倍者有之。回到那位后海业主身上，假设他在顶点买入，他需要忍受一段时间的煎熬，但最终时间还是和他站在了同一边。

　　当然我不是说政策之下人们降价卖房不对，总会有人有这样那样的原因会低价卖房子——2018年万科喊出“活下去”的时刻，香蜜湖豪宅降价的30%都有。我的意思是说，对待类似现象要以平常心看待。调控总是会带来风险，但也同时带来了机遇。

　　继续看整体市况，今次调控之前的5年间，大体上是整一个紧缩期。在当时调控推出之后的较长一段时间，如果大家不健忘，应该知道，那时的市场是非常悲观的，有关“beng*pan”的讨论持续了很长一段时间。那之后一直到去年10月之前，市场也的确整体上是偏稳态的——中间在2018年第四季度甚至还出现了下跌。

　　但是，即便如此，市场真实的价格如何呢？深圳整体的二手房价格在2016年上半年，大概是5.1万/平米（贝壳数据），但是到今年上半年，真实的二手房价格大概去到了6.8万/平米，也有数据指出是7.4万/平米，中间较大误差。也许是因为，限价从严之后，很多中介调整了楼盘样本库，导致数据起伏大。如实评判，过去4年，房价整体均值上涨40%左右是符合市民感知的，说实现了“房地产稳定健康发展”的效果也不为虚。然而，如果看结构性，具体到一些热点区域，这个价格的变化就比较大了。比如百花片区的学位房、深圳湾、香蜜湖、科技园以及宝中的豪宅，翻倍级回报都是有的。

　　（上面两张图显示2016年上半年，和2020年上半年大致的价格波动趋势，维持上涨态势）

　　继续探究背后的货币环境，我们能看出更多的逻辑来。

　　对比2016年调控前后的货币环境，我们会发现，今日如同昨日。导致市场出现大涨，招致政策紧缩，以及让市场持续平稳而不出现大涨，都可以说与货币导向显著正相关。

　　在2015-2016年1年多时间内，深圳房价上涨了1.2倍，2015年末深圳的住房信贷规模增长了2.1倍，直接导致在2016年2月开始清查首付贷。今天的情况没有不同，非常短的时间内，房价在疫情之下出现了意外而显著的上涨（这一点，未来可以继续深入探讨，我之前说：富人买房抗贬，穷人存钱过冬，其实本质是财富不平等在加剧），并且导致了深圳如同2016年初一样去清查“抵押经营贷”。这个背后，实际上是，今年以来M2增速的扩张——从之前数年一直稳定的8%略多变成了11%，差不多回到了2016年的水平。而深圳的情况我在4月的文章里（《》），也已经对比过了——利率在显著下降，贷款总量在显著增加。

　　那么，在中间那个调控期间，深圳的房地产是如何实现稳定的？从M2增速也可以看得出来，2016年11.3%，2017年9%，2018年8.1%，2019年8.7%。逐年下滑，最终维持在名义GDP，也即是“货币中性”。

　　（上面这个数据走势能明显的看出来：2016年M2增速在11%以上，随后自2017年起持续走低，接近长达3年时间里一直都维持在8%上下，但从2019年11月开始迅速上升——疫情只是加剧了这个趋势，本质上是经济下行难度加大，上月攀升至2016年水平。）

　　这些也都发表在我们之前的“三年小周期”的论证里，现在回头看，也都在一一印证。《》、《》。

　　基于以上，我认为今天我们面对的市场状态，可以提供两个总结，供大家参考。

　　第一是，没有证据显示房地产价格持续的稳定与行政干预的关系显著相关。强力的行政管制当然有作用，但是这个作用到底有多大（是起主导作用还是辅助作用），周期已经足够长——从2003年央行121文件算起有17年了，值得我们去认真的做回归分析，找出其中的因果链。

　　从过往几轮完整的周期，尤其是这一轮的完整周期，我们可以说，真正的决定一座城市的房地产价值的因素，主要可能还是：城市基本面、房地产供求关系、货币信贷政策、税收、保障房（这部分其实作用很辅助）。这些因素里面，行政干预的影响力真的没有想象中的大（只不过是因为这里面很多政策地方政府都没有能力左右而已）。有的城市如果基本面良好、房地产供应短缺，那么即便是在货币中性、行政强力管控的环境下，价格还是会实现稳健的上涨，但不会出现大涨。深圳是这一类。而有的城市基本面良好，但是房地产供应短缺不那么突出，在差不多同样的条件下，可能价格的上升力度就会偏弱一些。比如北京、上海（行政干预更加强力）。有的城市基本面稍微弱一些，房地产供应短缺也不那么突出，那么，在行政干预不强力的情况下，它的房地产价格上升力度可能也会偏弱。比如广州。

　　但归根到底，值得我们反思的，恰恰应该是：过去一个完整的紧缩周期里，深圳的房地产价格还是在持续的上升，而在货币放宽、管制放松的条件下，它从来毫无例外的出现了暴涨。何者为本，何者为末，是我们正确理解市场以及做出正确决策的关键所在。

　　第二是，这次调控是周期的再一次循环。

　　经济周期里将经济运行分为四个阶段——繁荣、衰退、萧条和复苏，用我们的老话讲就是“亢龙有悔，盈不可久”。放到房地产，也是一样的。涨得最亢奋的时候（繁荣期），也是顶点的到来和衰退的开始，调整得最惨的时候也是底部的夯实以及复苏的抬头。这些市场运行的事实，我们在过往深圳房地产的“三年小周期”里，把历次的低谷、顶部都梳理过了。

　　以上这个道理只要是学过一点经济学的人都懂得，但困难在于，如何结合市场运行去判断它处在哪个阶段，那的确是千变万化的。坦白讲，我当然不知道以及我也不相信谁说他知道。经常会有人用“康波周期”，去预判长周期，然后按照那个丝丝入扣去安排自己的投资，我是不敢信的。因为理论都是在真空状态中模拟出来的，在现实市场中，有时候周期可能是3年，有时候因为很多因素也许它提前/延后了1年，你杀进去可能就死了。

　　但是，我们可以说：房地产是有周期的。涨得多了，市场自会把你调下来，跌得多了，市场也自会给你涨上去。提前也好，延后也好，这个周期是存在的。今天深圳的这个市场（以及接下来其它城市的房地产市场），很有力的印证了这个。从2016年下半年市场涨到顶点来看，2017年整体上是调整的，2018年第四季度是萧条（筑底）的，2019年实质都是在恢复，很快又亢奋，并迎来了这次的打压。

　　在这个过程中，我们不能只看到政策的威力，也要看到市场自身的平衡力量。但是通常情况下，政策总是会造成“超调”——打击的时候打击过重，刺激的时候刺激过狠。在市场最亢奋的时候——比如过去这几个月，宝中、前海房价的暴涨与业主们联手哄抬房价，总是舆情最燃的时候，也是市民之于政府出手打压呼声最高的时候，迫于压力政府总是不会坐视不理。这个典型案例是2018年7月的限售政策，尤其是公寓限售。但往往那个时候，实际上也是价格调节需求发挥威力的时候。反过来也是一样，市场在过度低迷之际，本身已经生出复苏动力，那时候，政府又往往会“火上浇油”，刺激它一把——这个典型是2019年11月的“豪宅税”取消政策，短短半年时间，又不得不恢复。

　　总的来说，这次和以前没有什么不一样，《800年金融危机史》全书讲的也是这个道理：“这次不一样”不成立。每次的市场表现尽管各不相同，但骨子里的本质都是一样，这也许是我们最应该从调控中汲取的反思。