深圳楼市限购升级，专家称深圳楼市下半年将明显降温

凤凰网房产深圳站 2020-07-15 18:30 阅读 5000+

深圳楼市调控新政靴子落地。

7月15日上午，深圳市住房和建设局联合市规划和自然资源局等发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提及八项措施，包括限购年限、信贷、税收、豪宅税等内容，被称作深圳史上最严楼市调控。

其中，深户居民本市落户满3年且连续缴纳36个社保方可购房；夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数；首付比例：无房无贷首付30%，无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅首付70%，非普通住宅80%；将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年；豪宅线增加了总价750万的限制；新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。

对于深圳楼市调控升级，专家向风财讯&凤凰网房产深圳站表示，深圳楼市新政限制豪宅成交、保障刚需，抑制房价升幅。深圳楼市交易下半年将明显降温，房价也会有所下跌，特别是今年上半年交易的房子，价值可能下降。

深圳中原董事总经理郑叔伦：限制豪宅成交、保障刚需，抑制房价升幅

从2020年上半年总体来看，成交量跟过去其实差不多，只是疫情后市场迅速恢复，导致近期楼市有点过热的态势，所以才有今天政策的出台。

纵观这次的调控政策，首先是需求的管理，限购条件收紧社保年限的延长，深户也需要连续三年社保或缴纳个税才可以购买住宅，进一步提高了购买住宅的门槛，立即可以把市场上的有效需求降低，相信可以为市场降温取到立竿见影的效果。

另外，贷款条件差別化的调整，遵从房住不炒的主导精神，主要是针对已经拥有房产的客户贷款条件进一步提高，尽量避免误伤首套刚需客户，二套普通住宅首付7成，豪宅首付8成，置换型物业销售压力增大，相信也可以一定程度抑制投资氛围。短时间内交易量预计明显下降，市场观望情绪浓厚。

面对上半年的市场状况，也可以看到一些针对性措施。过去一段时间，存量房成交活跃，为了有效抑制过于火爆的市场，这次政策出台包括：普通住宅的标准再次修订，750万元以上的物业被定义为豪宅。

按照这个标准，100平米的物业，单价7.5万元以上均是豪宅；120平米物业，单价6.2万元均是豪宅。近期涨价幅度高的片区豪宅量增多，交易税费会随之增加。

另外，更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格。

同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。还有进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，堵塞少交税的漏洞。

上述不同的组合政策，其实目的都是一致：以增加交易成本从而达到抑制成交的效果。同时，为了打击利用二手房信息炒作楼市，这次政策调整也明确要求行业要配合，信息公开报送，旨在公开信息后，可以避免市场恐慌情绪。

上半年个別新房项目出现多人抢购的火爆局面，这次政策也有涉及。针对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案、严控认购人数、合理确定房源和认购人数比例、楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。

总的来说，这次政策主要是三点：

1、控制需求，堵死各类炒房途径(落户即买房、离婚买房、一二手倒挂抢房)

2、限制豪宅成交、保障刚需，抑制房价升幅（增值税、豪宅标准、差别化信贷）

3、持续开展房地产整顿工作，持续要做好规范宣传和各项规范工作。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：深圳楼市交易下半年将明显降温

购房要3年落户、3年社保，基本上堵住了炒房。离婚炒房的漏洞，彻底被堵住了。2018年“7.31”调控时，对离婚炒房的，仅做杠杆限制，但也有很多漏洞钻。这次，直接在购房资格上做限制，彻底堵住了漏洞，未来假离婚没有激励了，也可为精准调控。

“豪宅税”重启，定到750万元，对东部、中部、中小户型、非学位房，没有多大影响。影响的是西部南山、宝安中心区、福田的学位房等，这些都是去年以来涨价比较多的高价盘，也是近几个月被热炒的、有规划利好的区域。

出于活跃楼市交易的考虑，二手房交易的评估价提高后，交易成本也会上升。深圳楼市交易下半年将明显降温，房价也会有所下跌，特别是今年上半年交易的房子，价值可能下降。

美联物业全国研究中心：有效防止整体楼市被部分“网红盘”带节奏

新政对非深户没有影响。新政杜绝了单纯为了购房而落户深圳的购房行为，有利于防止外来资金炒作深圳楼市。但仅从目前政策的字眼看，很可能会误伤部分已经在深圳工作多年、而刚刚落户深圳的客户群体，我们认为需要保护此类人群的购房资格。对于部分以离婚名义倒腾购房名额的行为，起到很大的打击作用。

新政的出台，能较好地保护刚需客户利益并抑制投资需求的扩散，另外提高了非普通住宅的交易成本，能够有效防止整体楼市被部分“网红盘”带节奏。我们预期下半年深圳楼市将出现调整的态势，价格上升的速度有所减缓，同时放盘量及成交量也会出现下降的趋势。

第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理、投资部主管吴睿：调控大体精准，但存在优化空间

715“新8条”调控力度升级，原本落户即可购房的门槛提高，变为“落户三年并交连续缴纳三年社保或个人所得税”。第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理、投资部主管吴睿表示，调控大体精准，原本“落户即可买房“从一定程度上造成了投资需求旺盛而供给紧张，新政的落地可有效缓解这一现状。

对于豪宅线增加750万元的价格限制、个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年的新规，吴睿表示“按照750万/144平方米的标准来计算，实际上对应的楼盘单价大约是5.2万/㎡，比目前深圳新房均价略低，以此标准来划分普通住宅和豪宅是合理的。”

吴睿认为，二手房增值税免征年限由2年调整至5年其实是一把“双刃剑”，一方面，这一政策的调整可以抑制短期投机炒房者；另一方面，因为在二手房交易过程中税费多由买家承担，这从一定程度上增加了购房者的购房成本。从供应端来看，原本满2年即可免征增值税的房源，如今则调整至5年，如果买卖双方都不愿意承担多出的购房成本，而导致买方收回房源停止挂牌，也变相会阶段性的减少二手供应。

目前深圳新房、二手房价格倒挂，上半年个別新房项目出现多人抢购“打新”的局面，对此新政则要求“房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案”，吴睿表示新政更强调公平性，在某种程度上不仅能够给新房市场降温，还能让一些在深打拼多年却无房的人尽可能买到价格相对较低的新房。

同时，吴睿也认为新政存在进一步优化的空间。从实际情况出发，存在深圳交社保满5年但近期才落户深圳的一类人，按照“新8条”规定，这类刚需群体是没有购房资格的。从人才引进的角度考虑，这些对深圳发展做出长期贡献的新深户人才，若已在深圳连续缴纳五年社保而落户未满三年，是否可以直接购房？预计之后政府会出台政策的补充细则，对各类情况做补充说明。

最后吴睿表示，整体来看此次调控核心是在“堵”需求端，但这并不是长期的策略。政府应该考虑在未来增加住宅的供应量，从而从根本上解决深圳住宅供需不平衡的问题。