躁动之后，宁波挥剑了！下一个可能是南京、西安！

作者：公子小白

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“以身试法”，这样的错误，去年苏州犯过，今年杭州、东莞、宁波也犯了。 去年上半年，在一片放松的氛围中，长三角一众城市率先回暖，土地市场的火热程度好似回到了2016地王年。 整个长三角和珠三角，又再一次陷入到了地王狂欢的时代。

常州、徐州、苏州、杭州、南京、宁波、无锡、合肥、东莞，开发商们从长三角战到珠三角，地王一个接一个的出炉。

而苏州，又是最火热的一个。半个月不到的时间里，出现了三个地王。房价也一度领涨全国。

之后大家都知道，苏州惹来了重拳调控，遭受调控三连招，此后苏州楼市没怎么蹦跶过。

今年，随着特殊时期到来，在管理层默许之下，数百个城市放松了调控，一片轻松的氛围中，各城市回暖明显。杭州土地大热，东莞房价躁动，宁波也同样回暖过度。

根据中国指数研究院报告显示，6月，全国100个城市新建住宅平均价格为15461元/平方米，环比上涨0.53%，二手住宅平均价格为15301元/平方米，环比上涨0.30%。

土地方面，根据中原地产披露的数据，50大城市年内第一次出现了4个千亿卖地城市，分别为北京、杭州、上海、广州。50大城市卖地合计2.29万亿，同比上涨17.3%。

其中，杭州上半年卖地收入突破了1800亿，是去年全年卖地的约70%，堪称卖地狂魔。

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正因如此，杭州成为最近楼市收紧中，第一个中枪的城市。 7月2日，杭州发布了《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》，提出了三条调控政策：

1、重申“限售”。高层次人才优先摇号房网签之日起，5年内不得上市交易。

2、摇号抢房，无房家庭优先。规定，单价3.5万以下的新房，无房家庭享有比例不能低于50%。但对“无房家庭”提升门槛，户籍所在地属于本市非限购范围内的购房家庭，除需符合原有要求外，还需满足“自购房之日前一年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社会保险或个人所得税满12个月”的要求。

3、明确一户购房家庭同时只能参与一个新建商品房项目的购房意向登记。

三条政策的目的，一方面是为了让新房倾斜到刚需客手中，另一方面加强限售，抄炒房客的后路，稳定市场。

但从力度上来看，并不算大。

接着看东莞，此前就有机构披露了一组冰山数据，显示东莞曾短暂领涨全国。而众多权威媒体也爆料，东莞今年以来房价上涨了不少，已经进入了“3万”时代。

近日，数据宝披露的年中数据显示，东莞房价领涨新一线。相比年初，东莞房价上涨了12.78%。

躁动不安的东莞房价，终于也惹来了调控大招。

7月2日，东莞发布了《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》，明确规定：

1、同地区新房房价3个月涨幅不得超过10%；

2、精装修造价每平米不超过2000元；

3、同一幢（栋）每套住宅均价相差幅度不宜超过20%。

关于东莞新调控，本号前几天专门撰文分析过。本号觉得，东莞的这条限价措施，看起来像是稳定房价，实则有鼓励房价上涨之嫌。

你想啊，同地区新房三个月涨幅不得超过10%。本来开发商还没打算，或者说不敢上涨10%这么大的幅度，现在限价线一划，他们可以公然将申报价上调接近10%，只要不超过10%就行。

相比之下，今天宁波的政策，才算是真调控，是真的对楼市挥剑。

昨天（7月6日），宁波市四大部门（宁波市资规、住建、人民银行、银保监）联合发布了《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出了稳定宁波楼市的10条政策，其中最吸引眼球的当属以下几条：

1、扩大限购范围。

以前宁波的限购区相当于“内环以内”，现在相当于扩展到了“中环”。

也即将限购范围扩展到了北环西路—广元路、广元路延伸段（规划）—西洪大桥（在建）—秋实路—鄞县大道—机场路—鄞州大道—鄞县大道—宁波绕城高速G1504—东环南路—东环北路—北环东路—北环西路所围区域。

如下图所示。

往后，宁波市拥有两套以上房子的本地人和无法提供连续两年社保或纳税证明的外地人，将无法在限购区域内买房。2、加大土地供应力度，强化精准供地，保证住宅用地市场平稳有序。

这一条，本号认为是最有效的调控。因为以往中心城市调控，无一例外都是从需求端控制，很少从供应端做文章。

而事实上，加大廉价土地供应，建设更多的新房满足需求，才是符合市场的调控。

3、强化房贷审核。

金融机构要加强对购房人在市五区行政区域内家庭住房套数、住房贷款等情况的审核认定。

严格执行商品住宅项目主体结构结顶后发放住房按揭贷款政策。

这一招，是为炒房客专门制定的，目的就是为了杜绝投资客加杠杆炒房。

剩下的7条，本号就不一一列举。最值得看的，就是以上三条。这三条，从需求端与供应端双管齐下，力度比杭州、东莞的隔靴搔痒式调控，高了N个级别。

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这个时候，出台如此强力度的调控，是需要勇气与魄力的，毕竟，经济复苏的压力在那摆着。

但没办法，谁让宁波楼市过热了呢，宁波如果不主动出手，管理层很可能要约谈了。

受调控放松氛围影响，外加利率走低、货币宽松等利好刺激，宁波楼市三月份以来，土拍竞争激烈，地价持续走高，溢价率持续攀升。

房价方面，5月份数据显示，宁波新房同比上涨了6.1%，二手房同比上涨了8.2%，涨幅超过了杭州。

而6月份的新房，宁波环比涨幅更是领涨全国。

宁波房价上涨的背后，当然还有人口大量涌入带来的力量。

2019年，宁波常住人口增量高达34万，位居全国第四位。

制图：城市财经

如此人口竞争力，必定会推动着宁波楼市向上。需要加大土地供应，才能对冲。从宁波今天发布的强力度调控新政，可以看出：

1、管理层调控楼市的决心没有变。

虽然特殊时期以来，默许了很多城市释放放松调控，但是“房住不炒”、“房价不能有大的波动”这两条底线不容侵犯，谁要敢触碰，谁就等着被挥剑。

2、尽管经济复苏压力较大，但不会走上2015年的老路，不会以房地产作为短期刺激经济发展的手段。

这一点，从管理层最近动用了十年未动的政策工具，超强力度下调了再贷款、再贴现利率，定向给农业、中小微企业和中小金融机构降息的举动中，可以一目了然。

当然，不过度依赖是一回事。适当活跃，还是能够被接受的。

因此，本号预测，后续楼市调控将进入分化阶段，一些城市仍会以各种名目放松调控，托底经济，只要不触碰红线，都会没事。

另一方面，一些过热的城市，会遭遇新一轮调控。下一个可能会是南京、西安。