事关房产，来看《民法典》怎么说

5月28日，十三届全国人大三次会议通过《中华人民共和国民法典》，并自2021年1月1日起施行。这部“社会生活百科全书”，几乎涵盖了所有的民事活动。房产相关问题也多有涉及，本期咖姐课堂挑选了几个备受关注房产问题，来看民法典怎么说。

住宅产权自动续期

☆民法典第三百五十九条：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

民法典的通过，也给之前引发热议的“房屋产权到期”问题一锤定音。明确住宅建设用地产权到期可以自动续期，给广大业主一颗“定心丸”，楼龄较久也不用再担心产权问题。

现行法律对续期是否需要补交土地出让金、补缴标准等规定尚未明确，后续有望通过新的法规加以确认。对于非住宅用地的续期，依照法律规定办理，而目前并无法律规定支持非住宅用地自动续期。这就提醒了购房者在购房时在关注房屋剩余土地使用年限的同时，务必确认好土地性质。

新增“居住权”

☆民法典第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要

在有关房屋问题的条例上，新增的“居住权”是最大的亮点。当事人采用书面形式订立居住权合同，并向登记机构申请居住权登记，登记后，居住权人对住宅享有占有、使用的用益物权。居住权无偿设立，自登记时设立，不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，居住权期间届满或者居住权人死亡时，居住权消灭。

换言之，房子只要设立了“居住权”，即使没有房产证，居住权人也可长时间甚至至终生居住。新业主在居住权确立之后即使获得了房屋所有权、持有产权证，也无法改变“居住权”存在的事实，无权让居住权人搬离。

居住权的存在，能够保证部分弱势群体的利益，如可以应用于解决子女继承、以房养老等产生的纠纷；同时也让房产交易变得更加复杂，居住权与所有权分离，二者权益关系相当。未来房产交易除了核实房屋是否存在抵押、租赁，还要看是否设立有“居住权”。

抵押权人可以自行转让抵押房产

☆民法典第四百零六条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

这一条改变了《物权法》中，抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产的规定。在保证交易安全的前提下，有利于提高交易效率，降低交易成本。

即使房屋设置了抵押，抵押人也可自行出售房屋，无需取得抵押权人同意，只需尽到通知义务。

承租人享有优先承租权

☆民法典第七百三十四条：租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

民法典中，除继续规定了承租人的优先购买权外，还规定了承租人的优先承租权。即出租人在租赁合同到期后继续出租房屋的，在同等条件下应承租人优先，进一步保护了承租人的权利。

优先购买权保护的是承租人权利属性中的“所有权”，优先承租权则保护了承租人权利属性中的“使用权”。进一步强调了 “房子是用来住的，不是用来炒的”房地产政策。

中介合同“跳单”上升立法

☆民法典第九百六十五条：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

“跳单”并不是一个严格的法律概念，是指买受人或出卖人已经与中介公司签署了相关协议，并利用中介公司提供的信息与机会，跳过中介公司私下达成交易的行为。

如今 “跳单”行为上升到法律层面，对于违背契约精神的行为做了较为完善的法律约束，也为中介人的权益提供了保护。规范扰乱行业秩序的行为，也有助于整个中介行业的健康发展。