刚需客，该买房了吗？

买房这个话题在中国人的心目中是一个可以经久不息谈论的问题。在中国，房子不仅仅是居住的场所，也是财富的象征，更是能享有很多东西的前提条件。探讨何时买房，值不值得买，买什么样子的房子，一直都是大家很热衷的话题。

01 刚需客户该何时买房？

根据笔者多年的从业经验，我认为在中国讨论买房的问题，不能用一种观点来解决所有的问题。要根据不同的买房目的和不同城市进行分类，再来讨论此时此刻是都可以买房，才是有意义的，我认为现在国内购房需求进行简单但是有意义的划分，并对于他们目前是否值得购房进行判断如下：

对大部分来说，买房第一考虑应该还是需求的问题。对于一线城市的刚需客户来说，我认为只要资金安排的过来还是可以买。对于一线城市的房价，整体来说还是很坚挺的。为什么这么说？目前中国的城市化仍是处于人口、资源向大城市聚集的过程，一线城市聚集最具竞争力的产业、最多的就业岗位和最优质的公共资源。人口的大量流入一直导致一线城市的住房市场处于“供不应求”的状态。这个问题在辖区面积小的深圳表现更为突出，前段时间网上很多文章批评深圳的房价又涨了，实际上也有无奈的成分。

对于在强二线城市生活的刚需客户，实际上在资金充足的时候也可以买的。对于有资金能力买房的客户，在考虑何时买房的潜在意思就是在判断未来房价会不会下跌？在我看来，整体来说，国内一线及二线城市的房价很难出现大幅下跌，如果真的出现了大幅下跌，国内的经济也许很难承受之重。即便是由于突发的“黑天鹅”时间出现大跌，那也可能是短暂的，届时一定会有措施使得房价快速反弹。对于一线或是强二线的刚需客户，不要期待这些小概率事件的发生，在自己的需求确定、资金安排没问题的情况下，还是可以考虑入手的。

对于弱二线及以下的城市，我目前对买房的态度是比较谨慎的。一是这些城市整体来说对人口的吸引力有限，而城市供应一向是比较充足的，几乎很少有城市会出现“供不应求”的局面，相反是很多地方的新区出现“空城”、“鬼城”的局面。这些城市的价格弹性较大，去寻找一些可能下跌的机会，这种概率还是大得多。即便是没有出现大幅下跌，预计也很难上涨，所以晚点买问题也不大。

总之，对于刚需客户来说，一线及强二线，在资金安排没问题的前提下，是可以下手买房的。对于弱二线及以下的城市，可以继续观望一下，在出现较大下跌机会的时候，可以下手。

02 炒房客可以入场了吗？

说完了刚需客户的选择，那么来说说投资客，俗称“炒房客”。首先，我们得承认过去的十多年来，炒房客赚的可算是盆满钵满，很多人有点忘乎所以然了，连投资的本质都忘记了。投资的本质是什么？是寻找超额收益，至少是大于无风险利率的收益。我们应该在这个前提下来讨论，这个时点上是都适合炒房。

中国房地产在过去十来年出现超级牛市，是商品住房供应稀缺、人口红利、经济发展与货币信贷政策的共振导致的，而这些核心的影响因素在当前的时点明显已经弱化，或是早就出现了拐点。而整体来说，国内住房市场的供需情况也是趋于平衡，目前也只是少数一线城市存在局部供不应求的情况。基于这个判断，整体来说，国内房价很难再出现像过去十来年的涨幅了。而对于一线城市，即便仍是供不应求，但是由于全社会已经认识到了高房价带来的负面效应，这开始各种方式抑制房价的上涨，未来很难在期待有比较大的涨幅。

基于以上的结论。我们回个头来思考一下投资的本质，如果用杠杆来炒房，综合利率在5%左右，这就意味着你在持有期间至少保证房子能够实现年化5%的收益率，才能盈亏平衡。年化5%是什么概念？假如你持有10年，房子至少涨62.89%.在过去，也许不难，在未来也许很不容易。而且这是在盈亏平衡的前提下，如果需要一部分盈利，对收益率要求更高。有人可能会说，炒房是天然带杠杆的，实际自有资金的收益会更高。但也应该认识到，目前对买房杠杆率的限制越来越严格，另外杠杆从来都是具有两面性——既能加大收益率水平，也能加速亏损。

所以，对于炒房客来说，一线及强二线是可以观察，一旦有大幅下跌的机会，还是可以考虑快速买入；但如果是当前高位盘整情况，还是要小心。对于弱二线及以下城市，就不要去投机了，否则有可能有去无回。