深圳博拆迁暴富的梦，该醒醒了！

最近，深圳棚改消息不断。

有房源被曝出“借”棚改概念炒作房价。

一些有棚改/旧改概念房价就疯涨，南华村一年涨幅26.6%，八卦岭三年涨幅70.8%。

很多购房者也深以为这两者是差不多的概念，殊不知，棚改从实施主体、赔付标准、项目实施进度等有诸多不同。

但福田住建局近日发出公告表示，严禁擅自散布棚改不实信息，哄抬房价。

深圳博拆迁暴富的梦，该醒醒了！

对于旧改和棚改大家可能会忽略的几个重点，南方楼事为大家细细分析。

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2020年最新棚改地图

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分析棚改跟旧改的区别之前，南方楼事盘点了深圳各区今年计划以及施工的棚改项目供大家参考。

这一年里，到底有多少旧楼即将倒下，多少小区焕然一新？这些项目都分布在哪？

点击查看高清大图了解详情：

据南方楼事不完全统计，2020年深圳至少规划有15个棚改项目。

其中罗湖的棚改项目共5个，宝安3个，福田3个，南山1个，盐天1个。

其中罗湖的“二线插花地”项目为全国最大的棚改项目，改造面积为123-149万㎡，并且涉及到龙岗布心部分区域。

而宝安的碧海花园，是2012年被纳入城市更新计划的项目。

但是2015年召开业主签约动员大会以来，项目拆迁补偿问题迟迟未能达成一致，项目也迟迟未确认实施主体。

在2016年被调出城市更新计划中，2019年正式纳入棚改户区改造计划，今年预计进入实施阶段

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“拆”字抵千金？

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在深圳，大家对旧改和棚户这两个词都不陌生。

毕竟深圳村民因为旧改而一夜暴富的新闻，大家都有所耳闻。

许多业主都指望着“拆”能给自己带来一笔巨额财富。

但事实上，并不是所有的“拆”都可以一夜暴富。

先来给大家简单科普。

前几年，一些投资客热衷于这些有旧改/棚改预期的老旧物业，抱着“以小博大”的心态进入市场。

2017年8月，针对棚改深圳有政策明确表示，全市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用城市更新的方式进行改造。

图源 网络

再仔细一点去区分，这两个概念从运作模式到配建要求，方方面面都有很大的不同。

1 棚改政府主导，旧改开发商主导

旧改是由“政府引导、开发商运作”的模式，比如深圳的“标志性”旧改项目大冲村，就是这种模式运作。

棚改则是由“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，罗湖的“二线插花地”就属于棚改。

2 棚改赔付标准比旧改低

虽然都属于城市更新，但是他们的赔付标准有着不一样的标准，细到项目，每个赔付标准都千差万别。

众所周知，旧改的补偿标准村民是可以和开发商协商的。

2004年10月15日，蔡屋围集团公司与京基公司签了房地产开发合同，当地有居民自住并出租的六层自建住宅被划入旧改，赔付方案在几经磋商后，获得了1200万元的高额补偿。

因为没有明确的赔偿标准，所以具体小区的具体补偿方案是由村民和主导的开发商来定，没有统一标准。

木头龙的拆赔比是1:1.4,；鹤塘小区的拆赔比为1:1.3；兴业生活区的拆赔比也是1:1.3......

图源 网络

再看看看棚改，因为主导对象是政府，所以补偿标准由政府制定，没有协商的余地。

根据深圳政府在线2018年6月发布的《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》，深圳棚改新政安置补偿基本标准为：

产权调换标准按照套内建筑面积1:1，或者不超过建筑面积1:1.2的比例确定；

允许每套住房增购不超过10㎡的面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。

华富村的拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买......

这也是为什么深圳很多老破小住宅不愿意棚改，想申请旧改的原因，也间接导致棚改推进难。

3 棚改没有配建商品房

再来就是配建的要求。

旧改无全部配建保障房的要求，可建商品房，只需要按规定比例配建。

而棚改没有商品房，除了要满足拆迁安置的需要，还要配建为人才住房和保障型住房，并且以租为主。

根据辖区人才住房和保障性住房的建设供应情况，确定租售比例，福田、罗湖、南山、盐田四区的棚改项目所建人才住房和保障性住房只租不售。

4 棚改进度比旧改快

再来就是实施的强制性问题，因为旧改受业主影响大进度较慢，而棚改是政府主导进度相对会比较快。

旧改必须百分之百的业主同意方可拆除动工，很多不确定性，所以周期往往被拉得很长。

一旦居民跟开发商没有谈拢赔付标准，居民就不肯签约，导致项目一拖再拖。

去年最“轰动”的木头龙旧改——这场持续近10年的拉锯战，“49位老人在等待中遗憾离世”。

2013年4月就通过旧改方案审核；2018年6月，签约率达到99.7%，剩余4户未签约；2019年，剩下的最后4户业主仍拒绝签约，有的还在漫天要价，让项目陷入签约无望的僵局。

图源 网络

反观棚改，只需要“双95%”就可以由政府征收（不同区标准不同，有的区甚至可以双“90%”）。

因为主导对象是政府，所以在实施过程中，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行。

按道理来说项目进度会比较快，但事实是因为项目难以实现盈亏平衡，导致持续性不足，同样难以进行。

根据相关统计，深圳符合棚户区改造政策条件的老旧小区约700个。

但截至目前，全市成功实施的项目仅福田华富村、宝安3839区、罗湖景福花园等，寥寥无几，且面临难以为继的状况。

在5月20日最新一期政府公报，《深圳市政府关于规划和自然资源行政职权调整的决定》审核通过，将于6月1日起实施，深圳市政府将进一步对土地供应进行“强区放权”。

其中提及的一个重点是，下放的土地供应权包括之前的城市更新、棚户区改造方式出让的居住用地。

这也是在去年3月深圳对棚户区改造职权进行调整后，再度“强区放权”。

简单点来说，深圳有意在加快这座城市的棚改脚步。

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“借”棚改之名卖房

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近年来，深圳许多老旧小区等不到旧改，而房子已经衰败不已。

不少居民开始在区级住建局网站或者房产论坛上，主动咨询或要求棚改。

但也因为一些老小区有棚改预期，被有心人打上“准拆迁”的概念，导致价格变动幅度变大。

以已有35年楼龄的南华村为例，小区在2017年8月7日启动棚改意愿征集工作。

从贝壳的历史成交情况可以看到，小区2017年单价在6-6.7万/㎡左右；2018年为6.9万/㎡；2019年为8.7万/㎡，到了2020年则是9.9万/㎡。

2018年到2019年，一年涨幅16.6%。

贝壳历史成交价

截止2020年6月15日，贝壳在售的95.87㎡户型单价已经去到9.9万/㎡

二手房挂牌均价远远超过周边的商品房。

同样的，八卦岭业主也借「棚改」之名卖房。

6月4日，当时八卦岭宿舍有房源打出「待棚改物业」的标题吸引买家。

图源 渔村楼市

在6月14号当天搜索相关标题房源，显示已经不存在。

但是耐心下滑查找，仍然可以看到，一些业主仍在用“待*小区”、“已被列入2019重大项目”......等隐晦的表达方式暗示购房者。

同样的户型，在2018年只需要5.7-6.1万/㎡之间的单价，今年已经去到9.7-10万/㎡，三年时间涨幅70.8%。

2020年成交价

2018年成交价

现在在售的房源中，最高单价甚至去到13.7万/㎡。

八卦岭之所以疯涨，除了棚改，还有很大部分原因是去年7月份传闻有荔园学位，涨幅一度超过深圳湾。

虽然在5月29日，福田区住房和建设局就发出关于严禁旧住宅区借“棚改”概念炒作二手房价格的通知。

严禁业主、物业、中介炒作“棚改”概念，并下架相关房源。

但是呢，这样的现象无法杜绝。

就像八卦岭宿舍，业主可以再用别的方式暗示买家。

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改造的初衷是为了让居民更好的生活，但现在，许多老旧小区因为披上了「棚改」、「旧改」的外衣，被一些有心人所利用。

大家要明白，棚改后的配建的房子都是人才房和安置房，很多小区现在的价格已经远远超过商品房，比如八卦岭和南华村。

这类房子大概率已经透支，毕竟你花了10万+的价格买了安置房，后期不管是转手还是出售相对会比较麻烦。

所以，那么想要买棚改的买家，一定要三思而后行，不要带着“赌博式”心理买房。