广东楼市:买房最重要还是看城市价值,这些迹象要看清!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔好，我今天刚刚订了一套皇御苑四期的小两房，户型装修都很好 ，59平，428万，72000的单价，但是刚刚突然得知皇岗中学不是皇御苑对应的学校，哦豁了！我现在在担心400多万砸下去会不会亏掉啊？我是宁愿毁约不要那2万订金了还是继续买它啊？麻烦给点意见建议，谢谢

回答：你好，皇御苑是刚需上车盘，其学校南华实验也符合一般刚需的要求，如果你有更高要求可以不用毁约，投资的话问题不大。

提问：广叔你好，现在选定了南四环丰台区的诺和春风和院，和海淀区五环的锦绣府，现在遇到一个问题，春风和院交了10万意向金，到6月13号交首付。而锦绣府大约也在那个时间开盘。现在是留春风和院还是等着锦绣府开盘，拿不定主意，请广叔给予指点。

回答：你好。春风和院的潜力要更大一些，西山锦绣府具体还要看下开盘价是多少。

提问：您好，目前在新安有一套一居室没有贷款，唯一住房，市价320Ｗ左右。目前打算卖掉，换500Ｗ左右的两居室。目前看了高发城驰，桃源村3期，皇庭世纪，广兴源几个楼盘。在南山科技园上班，未来考虑自住加投资，月收入2.5Ｗ左右。请问可否帮忙分析下，或者推荐其他楼盘？谢谢。

回答：你好，这几个盘自住优先桃源村3期，投资优先广兴源。 皇庭世纪虽然地段好，但皇岗村旧改也是很遥远，本片区非常成熟，却没有稀缺的教育资源支撑 现在看，河套片区的开发可能远远达不到预期。皇岗片区的住宅更多承担福田中心区的外溢。 深圳一路向西，这几个盘自住首选桃源村，投资首选广兴源。 碧海可以得，不偏，潜力不差。但不如宝中。 还可以关注花样年花乡、花郡、富通城等。

提问：新人首问，广叔好，在罗湖一套3房，想投420以内买第二套改善住房，卖外地房能筹230万明年三月到账，公司要搬宝龙 我看房如下 1坪山中心城房价较贵，超预算30万，户型一般有学位；2坪山沙湖地铁站附近房子户型好价位能接受，如京基御景印象；3大运附近你推荐的天健现代城和黄阁翠园最低价已达到430万且放盘很少，中海康城价位能接受但离地铁站较远；4荷坳乐城小区新有公园，有套89平398万能买吗？满京华喜悦里新且户型好比较喜欢，但无公园离大运远，能买吗？金地龙城中央新能不能买？ 请问：1现在房子已涨吗？明年三月拿到钱出手？还是观望？2买在哪里最好，在上面几个区域还是到其它地方？请广叔详细分析，谢谢！

回答：你好，资产配置需要重新组合。 1.罗湖属于补张区，这次涨幅来了，其它板块涨幅20-30%，普涨来了罗湖只有10%左右。深圳一路向西，罗湖落寞，未来也不是领涨区，虽然租售比高，可以趁着这一波涨幅来了，置换到更核心的区域。南山 福田 宝安都是更好的选择。 2.关于自住，如果能接受投住分离是最好的，自住租房，把子弹继续投到更有潜力的板块。 如果单纯考虑自住，龙岗首选大运，大运淘不到笋，基御景印象也可以考虑。 满京华喜悦比金地贵，2选1，更倾向金地。

提问：顺便关于郑州置业购房，有哪些要注意的也说下。还有今年是否适合拉大杠杆去购房，如果适合拉多少合适？

回答：投资杠杆一定要根据自身经济情况，选择一个合理安全的范围内，我一直建议买房投资一定要走稳，要有防守资金，一定要在一个自己可以接受的负债安全范围内建仓加仓。

当下不是牛市，房价涨幅相对比较慢，想靠不停拉高杠杆博暴击，显然很难行得通，一旦断供或收入不稳定，风险也是很大的。

提问：广叔，您好！我的情况和您说一下，京籍，国贸和三里屯各有一套老破小两居在出租状态，月租共16000(分别临街1层和顶层)西四环有个老破小1居一年半左右可转为产权，月4000多。固安有套两居出租。自住北七家老破大一套。父母住崇文门，生活已习惯不能挪。目前有250万贷款在身。年近五十，人到中年，家庭每月基本没什么工作收入。父母还有一张房票，不能贷款。这种情况您看如何做个房产规划改善一下，或通过投资腾挪有一些收益(由于现金流比较弱，再贷款恐难承受)谢谢您！

回答：西四环老破小价值不大，长期看跑输大盘，建议出掉 固安纯粹炒作起来，无价值支撑上涨动能不足，投入产出比很低，建议出掉 可选择在东面入一套2居长期持有，需要看金额选择具体板块

提问：继续提问： 方案一：出掉通业花园的三房，换海馨苑的大四房自住，犹豫目前换房紧迫性不高，三四年后也可，另外通业花园有梅香学校入驻会否有一波上涨？海馨苑好像只有自住，没其他上涨利好。 方案二：继续持有通业花园，买一套600万房产投资，福保加福外南的小区如何？有推荐的吗？沙井海岸城打新比较难，还有其他推荐吗

回答：1.梅香学校入驻是利好，大概率会有一波小涨幅，可以先持有 海馨苑是个毫无亮点的楼盘，时代的洪流不能一直给华强北高光，资本愿意去更新、更潮流的领域。 2.优先海岸城打新，有难度。 福外南双学位有朗庭豪园，丽港湾

提问：新人首问，现在武汉有两套房，一套保利心语，90平左右，一套汉阳万科翡翠滨江，110平，现在想换一套改善型自住，面积在140左右的，子弹200左右，了解了东湖城，融侨滨江，绿城金地风起，滨江金茂府，请问广叔：1.这四个选哪个合适，2.是否有其它更好推荐？为什么？谢谢

回答：你好，改善自住比较推荐汉阳滨江和青山滨江 这几个盘多关注金茂府 其次东湖的华侨城也可以关注

提问：广叔 坐标武汉 现在出手买房合适吗？要不要等到过了年底观望一下 房贷利率有可能下降吗？首付勉强能筹齐但是，感觉现在买房贷款压力大

回答：没必要等待，刚需自住最好的时机就是有了首付尽快上车，利率年后不会下降。很多人在买房时，会考虑首付凑不够或者今后几十年每年需要偿还的房贷，首付难就难在年轻人自己凑，刚上班收入不过，可能还要租房子，能存的钱就更少了。再加上房价的不断上涨带来的成本增加，往往是首付还没凑到房价就又涨了。

因此这种情况下购房者凑首付的困难就不小了。但如果真的想要买房下决心，选个总价低的房子也是可以实现的。买房最难的是下决心：如何下决心说自己要买房，如何下决心选一套小一些，远一些的房子不那么追求一步到位，这种取舍的决心才是买房过程当中最难。往往购房者为了自己一个不切实际的购房目标就会错过一段买房的机会。

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