深圳购房者热情稍降，但板块轮动已开始

01.

前段时间，有知识星球用户在里面问我：有个疑问想请教下，最近感觉深圳市场有好多低价的笋盘出现，再加上政策偏紧，你觉得市场是不是开始处于观望情绪了？

对此我的回答是：高烧久了肯定会歇一歇哈，老是发烧可是会死人的。

可是，即使是歇一歇，深圳的楼市其实也并未完全回归到正常体温之下。

而在中原刚刚发布的4月份月报中也显示：4月新房市场成交较上月小幅上升，新房市场共网签4704套商品房，环比上升11.4%。其中住宅网签3446套，环比上升9.3%。

中原报告指出：在新房的看房量方面，由于4月新房市场只有两项目获批一项目开盘，新房市场表现并不活跃。但由于二手市场仍然表现较好，客户看房意愿也明显增加，总体看新房访客指数稳中略降。

而4月份成交的新盘当中，属德弘天下华府卖的最好，网签金额为13.50亿元，成为住宅项目成交金额第一。

这说明：即使产品一般，学校的力量仍旧对深圳人管用，而且是很管用。当然，这里面不排除高佣转介的力量。

当然，4月份的新房市场，有一个特别的领域让我感到意外，那就是公寓。在4月无一公寓项目获批，无一公寓项目入市的情况下。数据显示，4月全市商务公寓共成交1243套，环比上升51.22%！

这说明市场上的热钱其实还是很多，而且说明外地人对于深圳的房产仍旧抱有很大的热情。这段时间我听过一个最夸张的案例是：一名外地客户上午刚刚落地深圳，下午就直接去签了一套3000W总价的房子。

豪宅方面，新房网签164套，环比下跌68.5%。近五个月无豪宅项目获批，豪宅成交量下滑明显。成交均价为97619元/平，环比下降8.5%。

新房方面，基本是这样，大家可以看看，基本了解一下新房市场究竟如何了。当然，重头戏还是在二手房方面，因为这才是真实市场的反映。

02.

据中原数据显示，4月份深圳的二手房成交量为7679套，3月份是8008套，其实成交量略微的下滑了，而这也是文章开头提到的“市场歇一歇”。

怎么歇呢？市场已经开始轮动了，下面这张图足以表明一切——

在这张图里面，我们可以清晰看到罗湖跟福田的热度已经跟上来了，分别涨了4.3%和2%，其他热点片区比如说南山、宝安，热度开始慢慢退却，成交套数分别跌了3.4%和9.8%。

分区来看，4月罗湖和福田两个区域成交套数环比出现上升，其他区域出现下滑，其中盐田成交套数环比下滑25.4%至103套，跌幅最大。

而在政策比如严查经营抵押贷的威力下，深圳的投资客也慢慢开始淡出市场。数据显示：受改善型自住客户增加的影响，本月自住客户占比所有上升。4月深圳投资客占比为30.68%，占比较上月下滑了7.33%。

有一个现象可以支撑这个结论：在刚刚过去的4月份，4房及以上户型成交占比涨幅最大。

数据显示：从户型来看，3房及以上户型成交占比有所上升，1房和2房户型成交占比均下滑。上个月4房及以上户型成交占比环比上升4.7%至19.6%，成交占比涨幅最大。

而且，由于大户型住宅成交量有所上升，4月份二手住宅套均总价为628万元，环比上升18.1%。

从成交总价段的分布来看，350万-500万成交占比为25.1%，依然是成交最为集中的价段。500万-600万以及800万以上价段成交占比出现上升，其他价段均出现下滑。

03.

而且，有意思的是，据中原发布的数据：4月份，深圳的租金也涨了。4月全市住宅租金71.0元/平•月，环比上升0.10%。

但是，租金上涨的速度，根本比不上房价上涨的速度，深圳的租金回报租金回报率继续微幅下滑至1.41%。

我们再来看看全深圳市的——

罗湖和福田的租金是最高的，南山排到了第三，宝安排第五。如果最近有租房需求的朋友，可以适当的考虑南山、福田了。

因为南山的租金已经两个月开始下滑了，福田也没咋动，只有0.06%的涨幅。而宝安、龙岗、盐田的租金都开始涨了。

而且，房价涨了跟你没太大关系，房东不敢像挂房源调价格一样调房价。最近看到一个报告笑死我了，标题是：部分二房东现状，战战兢兢讨好租客。

而3房的租赁需求，也开始上来了。在租赁户型方面，4月份，3房、5房及以上的户型租赁占比上升，3房户型租赁占比连续两个月上升。3房租赁占比环比上升4.4%至37.37%，成交热度居全市首位。

而4月份，龙岗租赁占比环比上升1.9%至27.2%，居全市首位。仅宝安租赁占比出现下滑，本月宝安租赁占比环比下滑7.3%至10.9%。

这里面有两个逻辑可以跟大家解释：1、投住分离可能开始了。买小的学区房，租大的同小区的房子。2、在龙岗低租金的情况下，还是有人愿意牺牲通勤换取舒适度的。

04.

好了，深圳的五一黄金周时间的成交情况如何？

对此，我并没有权威的数据，只能援引路边社一些权威人士的结论。在过去的五一黄金周时间里，TA指出：深圳楼市成交继续增长，而且开始出现不同片区冷热不均的情况。

有的片区的成交量涨幅同比上一周增长了10%左右，而有的片区的成交涨幅高达25%。而也有个别片区开始出现了成交萎缩的情况，特别是那些价格挂的特别高的楼盘，都已开始吓退购房客户。

而这些被吓退的客户，慢慢开始将眼光转移到龙岗、罗湖等片区。路边社消息显示：这两个片区的二手房成交量连续三周呈上升态势。

尤其是龙岗比如说大运、双龙甚至是布吉等，二手房成交量都非常大。这也验证了安静之前的推测：当西部价格洼地被填平，比价效应开始显现，东部的量价也将慢慢跟上来，板块轮动已开始。

盘点现如今的对于深圳楼市的后期，我们目前仍看不到深圳楼市有下跌的迹象。再加上如今小道消息比如说深圳扩容（官方未发布，请勿乱传）、北京学区房政策的调整，深圳楼市的聚焦度反而更高了。

诺，以上数据数据与结论，仅大家参考。详细的PPT我每个月都会分享到知识星球，欢迎来玩。

------END------

深圳买房必看

▼

片区分析:

碧海·宝中 · 香蜜湖· 光明· 龙中 · 大运 ·布吉 · 南山 · 宝中片区名校 · 龙岗中心城· 龙岗二手房小区点评① ·龙岗二手房点评② · 深圳龙岗二手房点评③ ·龙岗二手房点评④ ·龙岗二手房点评⑤ · 豪宅二手房点评① · 曼谷楼市调研 · 珠海·

买房案例:

凤变冰 · 10年6套华为离职老司机 · 返乡置业失败案例 · 被套路月供10W · 不炒房 · 11年买7套 · 科技园码农 · 燕郊投资客 · 滴滴老司机 ·美女工作10年买10套房· “套路”的中介 · 40套房的深圳女房东

实操：

深圳入户攻略·深圳卖房攻略·深圳装修攻略·深圳信贷攻略·1000W买房攻略

PS：进入2020年，在无数次升级改版之后，安静的小密圈再次升级啦！新版的小密圈，将加入“家庭资产配置计划”这一系列。

面向客户主要针对近期想要买房或者改善的读者客户群体，会员可免费参与一次，非会员2000/次。

安静的小密圈一直在不断升级当中，除了有各行业的实操大咖坐镇解决购房者的痛点外，还有入户、专车带看、融资、砍价、装修、出租等一条龙服务，欢迎来撩~

感谢阅读，码字不易，顺手点个“在看”吧