怎样火眼金睛看出开发商“混得不行”？

　　根据人民法院公告网的数据，截止到7月22日，2019年全国已有271家房地产开发公司宣布破产，而其中大多是三四线城市的中小型房企, 面临资金流断裂、宣布破产的知名房企也有几家，如五洲国际、新光集团、银亿集团等。

　　对于大多数购房者来说，房子就如同一辈子的婚姻，砸了老本却拿不到房就得不偿失。到底有哪些蛛丝马迹能让我们察觉到开发商有问题呢?

　　一、开发商为什么会破产

　　首先，我们来看一下房地产开发商是怎么运营的?

　　房地产开发商的常规操作都是“买地块-找建筑商盖房-卖房”，这条生产链中的每一步操作都需要大量的资金，所以开发商一般都会先去银行贷款，购得土地使用权，进行开发，卖完房子取得资金再还给银行。通过这种模式，开发商可以同时拿到很多地块开发运营，占领市场。

　　在理想的状态之下，开发商不会有什么大问题出现，但有以下情况出现，开发商的日子就不好过了。

　　1、银行收紧信贷

　　简单来说，就是银行提高了贷款标准，开发商得不到充足的资金来源。在房地产开发商的资金来源中，超过一半的来源都是外来资金，而其中的大部分又是来自于贷款，所以一旦信贷收缩，开发商就有可能从源头上出现资金链断裂。连2016年冲动拿地王的大房企都面临着资金链断裂的风险，比如福建泰禾地产，去年不得不断臂求生，不断通过卖项目来救急，但很多地王项目依然无法开工，很多大项目的工期也无法如期进展下去。

　　2、房地产市场遇冷

　　造成房地产市场下行的原因有很多，主要与国家的调控政策有关。市场不景气，开发商得不到资金补充，也会对资金链造成影响。中小型房企受到的冲击会比大型房企更大更致命。今年3月11日，安徽省蚌埠市一地产开发商-安徽中恒控股有限公司，以公司无法清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力为由，向安徽省蚌埠市中级人民法院申请进行破产清算。

　　3、内部管理问题

　　这个主要与开发商的经营有关。错误判断市场，制定不当的经营方案，盲目扩张，权责不明，监督不当都有可能是原因。2019年以来，银亿集团、银亿控股持续面临流动性危机，虽竭力制定相关方案、通过多种途径化解债务风险，但仍不能彻底摆脱其流动性危机,于2019年6月14日向宁波中院提交了重整申请。

　　二、哪些细节可以看出开发商资金链有问题

　　1、淡季工程进度慢

　　一般的楼市淡季在8月，各楼盘成交量比较低。如果开发企业实力弱，资金链容易紧张，工程进展速度也会比较慢。如果在季期间，楼盘开发商仍然有充足的资金可以保证楼盘的顺利开发建设，那说明开发商的实力不错，购房也相对有保障。

　　2、楼盘销售周期长

　　如果一个楼盘销售周期拉得很长，且销售没有明显起色时，购房者就需要谨慎了。楼盘的开发成本是非常大的，销售周期越长，成本就越多，所以楼盘的销售周期拉长、走量不好会直接影响开发商的资金链。

　　3、开发商的其他在建项目有问题

　　不少开发商会选择同时开发几个项目，如果其中一个项目出问题，特别是开发商投入比较大的项目出问题，就很容易造成开发商倒闭或破产。所以购房者在看楼盘时不妨留多个心眼，看看开发商的其他在建项目有没有问题，也好及时止损。

　　三、哪些房子购买要慎重

　　唠完了开发商，接着就要认真说说哪些房子购买需要三思而后行了!

　　1、小开发商房产

　　不是说小开发商的房子不好一定不能买，而是和大开发商房产相比，购买小开发商的房产需要承担的风险更大。

　　小开发商开发的经验比较少，基本上是本土的私人企业，开发的小区也仅仅局限在本地，所以在施工质量、物业管理、关键性配套设施等方面往往会稍逊大开发商。在自己的经济能力范围，购房者还是尽量选择品牌大开发商比较保险。

　　2、证件不齐全

　　在买房时如果开发商不能提供五证(即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》)，请坚定“一切免谈”的立场。

　　五证不全的楼盘，不仅无法办理正常的贷款业务，连签订的预售合同都是无效的，且往往容易造成钱房两空。所以，五证不全的房子是一定不能买的!

　　3、开发商和村委会合作三产房

　　想了解“三产房”，就必须先知道“三产用地”。三产用地，是政府为了解决城市内以及周围农民的土地被征用后就业及生活问题，而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。开发商和村委会合作三产房，即村集体提供三产安置用地，房地产开发企业出资建设，建设完成后按照房地产项目进行市场销售，然后双方按一定比例分成。

　　需要明确的是，三产用地本质上属于集体土地，即土地所有权属于集体，三产用地上的房产只能取得集体不动产权证。购买“三产房”仅享有房屋使用权无产权。

　　2013年7月13日，李某与广西金悦房地产开发有限公司签订《“金悦·阳光里”合作建房合同》，房屋位于2号楼B单元6层602号房，建筑面积91.14平方米。最终法院认定房地产开发商将房屋建设于农民集体所有的土地上，并对未建设完毕的房屋向社会销售，损害了正常的房地产交易秩序，有损社会公共利益，判决双方所签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》无效。