“早年买房看地铁，
后来买房看学校，
现在买房看旧改。
不是要买拆迁房博旧改，而是要看旁边有没有大房企的大旧改。”
这是准备换房的林路眼里的旧改。
“做旧改，就像煲汤，除了原材料要好，更考验厨师的技术。”
这是绿景（中国）行政总裁兼执行董事唐寿春眼里的旧改。
▲白石洲旧改效果图 / 绿景（中国）地产业绩会
“对面就是华润湖贝旧改，最高的那座湖贝塔2028年建成，楼下就是商业街区。”
这是售楼处里的旧改。
“我早就签约搬出来了，爸妈还有两套房子在那边。我们现在就等两年后搬回去。”
这是老业主眼里的旧改。
▲ 业主最想改的是住房质量和配套 /南方都市报《深圳十年城市更新“体检”报告》
体量逾200万㎡的华润城，总被拿来当例子。
毕竟它所带动的，何止是华润自己改造的那部分？
截至目前：
合一统计，规划计容建筑面积超过100万㎡的旧改航母，有22个。
▲深圳20个体量超过100万㎡的旧改航母 /合一城市更新集团
最大的是宝安新桥东项目，规划面积2.3平方公里，建筑面积约432万㎡。
最引人注目的是湖贝和白石洲，地处核心中的核心，更因为华润和绿景，都曾经成功建构过中心。
他们值得期待。
地标巨无霸：华润湖贝旧改
2019年9月26日，湖贝片区城市更新项目开工。
湖贝项目，是全市仅有的两个统筹片区之一。
2013年列入城市更新单元计划，总用地面积约46万㎡，当时规划总建筑面积约200万㎡。
也是继大冲之后，华润在深圳又一个超大体量城市更新项目。
因为规划有500米的湖贝塔，又被业内称作“地标巨无霸”旧改。
▲湖贝城市更新效果图/华润置地华南大区
更新规划
整个项目分4期建设，有三个时间节点：
2024年，一期建成。去年9月，一期开工，占地8.8万㎡，总建筑面积70.5万㎡。
2028年，地标湖贝塔落成。
2030年，整个项目完工。
区域价值
如果没有城市更新，起步较早的罗湖已经摸到空间的天花板。
作为罗湖最大体量的城市更新，虽然湖贝规划数据过去7年来不断调整，但7年前，2013年10月21日公布的立项公示，依然可见初心：
1、产业升级。拟借鉴日本六本木的规划建设理念，打造逾百万平方米的产业空间；
2、提高土地效率。大冲旧改在前，带动整个片区单位面积产值也进入新的评估体系；
3、活化文化。借鉴上海新天地，结合岭南特色，保留活化南坊旧村。
如今又增加一项，提供人才房和保障性住房。
▲湖贝城市更新现场/@深圳买房计划摄
周边楼市
“你怎么不去旁边买房？”
一位阿姨坐在拆迁围挡外面剥豆子，她指着对面的京基东方颐园，好心建议去旁边买房。
“不是深圳最高哦，是全中国最高的哦！”
新房
距离最近的是佳兆业新世界大厦，毗邻湖贝旧改。
现在售公寓，均价6.6万/㎡带装修，主力户型18-76㎡。
二手房
▲剥豆子的阿姨，推荐东方颐园 /数据来源：链家深圳
镶钻旧改航母：白石洲旧改
2019年，南山GDP6103.89亿元，平均每平方公里产值32.56亿。
南山的每一个旧改，都镶着钻。
更何况，白石洲毗邻科技园、深圳湾超级总部基地，更是每一寸都blingbling闪烁光芒。
占地0.6平方公里，最多时15万人在这里落脚。
规划建筑面积358万㎡，从2014年起，白石洲就被称作“旧改航母”，镶了钻石的航母。
“做旧改，就像煲汤，除了原材料要好，更考验厨师的技术。”
白石洲旧改今年第一次出现在绿景年报上，这是绿景（中国）行政总裁兼执行董事唐寿春眼里的旧改。
▲白石洲旧改效果图 / 绿景（中国）地产业绩会
更新规划
白石洲旧改的时间表，出现在绿景（中国）2019年财报的最后一页：2023-2030。
2019年业绩会现场绿景介绍：
计容建筑面积358万㎡。主要涵盖住宅125万㎡（含保障房5万㎡），商务公寓112万㎡，商业、办公及酒店104.5万㎡。
将分三期推进，分别为：93.1·万㎡，173.1万㎡和91.7万㎡。
拆赔比例也获股份公司通过，且有近约8成私人物业确权。
预计2022年首批入市，整个项目将在8-10年完成。
▲白石洲旧改现场 / @深圳买房计划摄于2020年1月12日
区域价值
2500余栋农民房，白石洲曾经是深圳年轻人最大的缓冲站。
它既自成一体，又是深圳城市生态重要的组成部分。
庞大的体量，有机会成为记录深圳城市进程的重要一笔。
挑战也在于此。一个细节思虑不够缜密，可能就会困扰数以万计的深圳人。
▲白石洲旧改现场 / @深圳买房计划摄于2020年1月12日
周边楼市
新房
离白石洲最近的新房，是深圳第一个成功旧改的商品房小区，鹤塘小区。
建筑规划许可证显示：
深业鹤塘岭花园，总建筑面积约11.3万㎡，含住宅6.3万㎡，商业约1.2万㎡，公寓1.56万㎡，办公约1.55万㎡。
目测已经到20层左右，年内有望入市，价格待定。
二手房
白石洲旧改旁最新的是侨城馨苑，4月成交一套，单价不到7万/㎡。
如果传言光明7.4万/㎡成交为真，你会怎么选？
▲真正的成交和想象的不太一样 /数据来源：链家深圳
硬核智创城：新桥东项目
就像深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长李江所说：
“工业走了，服务业服务谁呢？”
如何把高端人才、高端产业或者产业链的高端环节留在深圳，这是深圳最大的挑战。
集万千宠爱于一身的“先行示范区”，既要高大上的综合体，也要接地气的工业城。
首个平方公里级“工改工”城市更新项目，或许能成为深圳留住高端产业的一个样板。
更新规划
新桥东片区重点城市更新项目，规划面积2.3平方公里，是深圳首个平方公里级“工改工”城市更新项目，也是深圳最大的“工改工”重点产业项目。
新桥东项目预计总投资585.8亿元，将释放358万㎡产业空间，建成一座创新驱动的“新桥智创城”，于2019年8月启动清拆。
分3期滚动开发建设，拟更新土地1.52平方公里；
拆除建筑总建筑面积达155万㎡；
拟投资585.8亿元，完善交通、环境等公共设施，打造“新桥智创城”；
将提供358万㎡产业空间，布局一批高新技术企业和优质大型企业。
▲搬空的厂房，墙壁上马赛克式打满“拆”字 /@深圳买房计划 摄于2019年8月
新桥东片区更新项目指挥部工作人员介绍，搬空和拆掉的都是厂区、宿舍。
“搬离的厂，我们会尽力帮忙联系适合安置的厂房，首选在周边。”
区域价值
更新后，新桥东片区将打造成新桥智创城，释放数百万平方米的产业空间，创造大量工作岗位。
未来蓝图，大概有以下四方面：
重构内外交通体系，增设地铁轨道站点，引入云轨线路，合理规划京港澳高速出入口及协调恒芳路等重要道路节点的布局，缓解交通拥堵，便利生活工作；
打造生态廊道；
升级生活配套，建设产城融合的乐活家园；
建设高中、幼儿园、大型社康、便民服务等基础配套，形成新桥东现代生活圈。
▲新桥智创城效果图 /来源：滨海宝安
周边楼市
作为小产权房的主战场，新桥街道几乎没有商品房可买。不妨关注隔壁沙井。
沙井目前在售的有万科星城公寓、京基御景珑庭公寓，均价约4万/㎡。
下半年计划入市的有5个新盘，沙井海岸城、仁恒芯梦公园、嘉富新禧、新桥四季名苑、清平华府。
海岸城买不买得到就看手气，仁恒的是公寓盘，后三个盘已动工，刚需户型为主。
二手房贝壳平台的挂盘量162套，均价约5.4万/㎡。查了历史记录，万科翡丽郡一期最新成交价破6了。
▲数据来源：链家深圳
超大体量的城中村，更新未必是最完美的解决方案。
也许假以时日，我们终究能在城市和更多人之间，求得平衡。
但在当时当下，深圳不能停在原地，更新也许是推动城市继续前行有效的路径。
这些百万级体量的旧改巨无霸片区，不仅引得买房人追随，也让这座城市期待。
（来源：深圳买房计划）
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