地铁未开房价先涨，观澜将成下一刚需热土？

图片来源：海洛创意

文 | 奇鲸

“东进、西协、南联、北拓、中优”，是深圳构建世界级大都市圈提出的核心战略。

从深圳中轴向北，有了新的龙华区；龙华CBD再向北，有了区政府所在的观澜中心版块。

尤其是，随着4号线向北延伸，观澜中心正在迎来一场蝶变。

近日，深圳地铁4号线三期工程（北延线）顺利完成热滑实验，意味今年年底市民便可搭乘地铁直达观澜。

4号线北延线由清湖站向北端引出，终点为牛湖站，北延线全长10.8千米，设有清湖北、竹村、茜坑、长湖、观澜、松元厦、观澜湖和牛湖8座车站。

地铁开通后，将有效改善观澜片区居民的出行，补齐片区交通发展的短板，对于观澜楼市而言，是个重大的利好消息。

房价、成交量双涨

随着地铁规划建设，观澜片区在龙华成交占比保持增长趋势，2020年一季度成交占比约14%。

观澜二手房挂牌均价为5.5万/平方米，在龙华区里尚属于较低的区域。紧挨着茜坑站、均价6.1万元/平方米的合正观澜汇，目前是沿线价格偏高的小区。

2016年9月地铁4号线延长线开工建设后，受交通利好预期刺激，片区均价有明显上扬，随后小幅回落，主要是地铁建设周期长，交通利好不能马上变现，地铁溢价提前体现。

随着4号线延长线开通，观澜或能够吸引更多刚需置业者。

为此，界面楼谈整理了部分在4号线北延线各站3公里内、均价在4-6万/平方米区间的楼盘，以供大家参考。

清湖北站

龙华·花半里

龙华·花半里位于龙华大道与石清大道的交汇处，距离清湖北站直线为800米。

楼盘建成于2012年，由8栋高层住宅楼、4栋多层住宅、1栋高层、1栋多层商业及1栋多层幼儿园、1栋多层配套综合楼组成。

总户数2010户，车位2000个，二手房挂牌价为5.5万元/平方米。

小区周边有邻里购物中心，靠近菜丁清湖农贸市场，生活购物较为方便；此外，花半里距离清湖文化公园较近，距离清湖小学直线距离也仅600米，生活配套尚可。

不过，由于地处于华主干道旁，来往车辆繁忙，生活或受噪音污染；

天玑公馆

该小区位于龙观大道与龙观东路交汇处，距离清湖北站约380米，可选出行方式多样。

项目原为城投龙华工业园城市更新项目，规划有住宅、商业、办公等产品，占地约1.7万平方米，总建面约10.4万平方米，总户数578户，停车位519个。

楼盘于2019年建成，住宅二手房挂牌价为6万元/平方米，目前在售目前在售建面约36-40平办公产品，单价约4.4万/平。

教育方面，项目自带6班制幼儿园，且临近清湖小学、新华中学等，配套较为齐全。

项目自带商业/办公建筑面积1.54万平方米，周边临街大小商铺密集，购物消费便捷。

项目周边多为工业园，又临近主干道，居住体验或受影响。

竹村站

招商澜园

招商澜园由13栋小高层、高层组成，二手房挂牌价为5.5万元/平方米。

项目被广场沿河路和龙华大道包围，自驾便捷；距地铁竹村站直线为750米，可供选择的交通工具多样。

招商澜园南区靠近观澜河湿地公园，居住环境较舒适；北区四面临着通道，居住体验感相对较差。

陶润懿峰

该项目位于翠园路和龙华大道的交汇处，到达竹村站的直线距离仅为810米。

项目占地面积1.57万平方米，总建面6.41万平方米，总房源为530套，二手房挂牌价为5.1万元/平方米。

由于小区与招商澜园仅一路之隔，交通及周边居住配套可参考招商澜园的情况。

茜坑站

合正观澜汇

项目位于龙华大道与裕南街的交汇处，距离茜坑站364米。

项目于2015年建成，楼龄较新。总房源数量为790套，主力户型为面积约75-179平的3-5房。

合正观澜汇自带幼儿园和九年一贯制学校，附近还有观澜第二中学，观澜第二小学，教育配套较齐全。

此外，周边商业配套完善，拥有大型商场影院以及各类美食店铺，购物出行都十分便捷。

目前，项目二手房挂牌价为6.1万元/平方米，成为茜坑站附近最高单价。

值得注意的是，合正观澜汇还有二期项目正在建设中。

龙光玖誉府

该项目位于观澜大道西侧，离茜坑站仅170米，妥妥的地铁口物业。

项目在售建面约73-108平方米住宅，均价约5.13万元/平方米。

项目自身规划有1500平方米菜市场，由于项目紧邻合正观澜汇一期，其底商为建面7.1万平方米的福城天虹购物中心，就近的还有观澜世纪广场一带的观澜天虹商场、福民市场、美佳华商业广场等。

依仗地铁口的优势，沿着地铁4号线有更多其它商圈、商业场所的选择，基本上一个站点覆盖一个商圈。

教育配套方面，玖誉府位于福城街道内，按照目前的学区划分，在观澜第二小学和观澜第二中学。

长湖站

华盛观荟名庭位于碧澜路与悦兴路的交汇处，距长湖站直线距离为456米。

其中，住宅建筑面积10.22万平方米、商业建筑面积5.45万平方米；其中商务公寓建筑面积1.63万平方米；整个商业中心共设停车位1296个。

精装公寓约30-55平方米/1-3房；高拓住宅约79平方米/4房2厅1卫，约85-89平方米/4房2厅2卫。

项目周边有大型超市和小型店铺，基本满足生活需求。教育方面，观澜第二小学和观澜第二中学皆在项目西侧1公里内。

目前，项目二手房挂牌价为5.5万元/平方米。

观澜站

佳华领域广场位于平安路东侧，离观澜站仅168米，属于地铁口物业。

总占地约3.4万平米，总建筑面积约为21万平米，是集住宅、公寓、办公、集中商业于一体的城市综合体。

项目共分为两期开发，一期02地块共6栋，其中1栋为约34-54平方米公寓，2-6栋为约89-142平方米的住宅，自带2500平方米幼儿园；二期01地块包含有集中商业、写字楼等。

商业方面，项目隔壁有百家华超市等商场配置，周边店铺密集，种类繁多，购物选择多样。

教育配套方面，除了佳华领域广场社区配套幼儿园，项目东侧一公里内还有深圳市观澜中学以及东王实验学校。

项目二手房挂牌价为5.6万元/平方米，目前，佳华领域广场二期已开放展示中心。

松元厦站

奥宸观壹城位于观平路东侧，距离松元厦站直线距离450米，占地面积4.44万平方米，建筑面积达30万平方米，由2栋公寓、11 座住宅楼、1 栋幼儿园组成，主推69-148平方米2-4房。

项目还规划有6万平的商业（其中1号有近4万平集中型商业：宸悦空间），打造社区型商业，完全能满足项目的配套需求。

由于位于观澜老城镇地带，距离商业、学校等配套距离近，观澜湖新城、MH mall与项目相邻；按照学区划分，属于振能小学、观澜中学的学区。

区位周边商住旧改多，片区面貌将大幅提升、环境改观潜力大。由于靠近松元工业园，居住环境一般。此外，项目二手房当前挂牌价为4.7万元/平方米。

牛湖站

佳兆业E立方位于清平高速东侧，距离牛湖站直线距离为1.5公里。

项目位于深圳边缘地带，区域集中了观澜高尔夫球场、观澜版画基地、观澜山水田园等度假休闲场地。

佳兆业E立方的前身为嘉霖观禧，现开发商为佳兆业集团(深圳)有限公司。项目属于安居房配建商业产权产品，占地3.41万平方米，总建筑面积22万多平方米，总房源1093套。

项目挂牌单价为4.2万元/平方米。

小结

随着地铁网络铺设越来越广，交通是否便捷被置业者纳入必要考虑因素。4号线北延线连接龙华最后一个无地铁片区，开通后整个龙华区域基本实现地铁往来，区域内置业模式或发生改变，同时也能为预算有限的置业者提供更多向的选择。

（部分信息来源：深圳房地产信息网、深圳贝壳研究院）