深圳楼市打出“调控组合拳”,风向要扭转了?

搜狐焦点深圳资讯 2020-04-29 12:25 阅读 3000+

房子，是你的房子；金融，是国家的金融。

我刚刚从深圳东部坪山调研回来，当这篇文章发出去的那一刻，我回到家还不到1小时。

1小时前，在南坪快速上，我所在的几大深圳房产群都在讨论下面这条新闻：

我让顾言赶紧开快一点，超过前面那些车，因为今天必须得换稿子了，我得早点回家来赶深圳调控的稿子。多年以后，当我们回忆起2020年4月28日，会发现：原来，这一天，如此重要，以至于影响深圳楼市未来2年甚至更久的走向。深圳楼市打出“调控组合拳”，风向要扭转了？

深圳楼市组合拳是:禁止新房捂盘饥饿营销、限制二手房高价挂盘、监管层进入深圳银行严查资金流向、用尽一切手段增加新房供应。1.禁止新房捂盘饥饿营销今天，深圳市住建局局长张学凡在参加由深圳市纪委、市监察局和深圳广电集团共同主办的节目《民心桥》直播时，首次公布了招商太子湾湾玺“捂盘惜售”的相关最新处罚结果，表示已暂停该项目开发商在深圳所有项目的网签。

开年以来，招商湾玺三开三罄。据深圳市房地产信息平台今日最新显示，轰动全国的“秒光盘”太子湾云玺（湾玺）大厦（推广名:招商蛇口太子湾）192套房源显示已被“分局锁定”。

根据官方解释：指房屋处于限制状态或开发商存在违规捂盘炒作行为，与深圳要求的“须在10日内全部公开房源并一次性对外销售”相悖，导致售房系统被管理局锁定。3月7日，推出70套房3月13日，推出14套房4月5日，推出54套房这是有意策划“项目日光”的饥饿营销假象，引发市场恐慌。招商太子湾湾玺的捂盘行为被敲打之后，接下来的深圳新房应该是不敢捂盘加茶水费卖了，会加快房源集中入市。在节目中，一位听众提及:最近一-些炒作的资金来自于新落户深圳的群体，政府能不能对他们提高购房门槛?比如社保和纳税记录至少满一年以上。张学凡称，“我们已经注意到了(这个漏洞)。刚才提的这个政策里面是可以打补丁的,一年(社保和纳税记录)是选项之一，或者多少年，这是我们考虑的。”更多的调控已在路上......2.限制二手房高价挂盘，打击中介和业主哄抬房价根据因城施策，二线城市是以新房为主的供给结构，就该新房限价。深圳是以二手房为主的供给结构，除了新房限价，更该用好二手房指导价、调控中介和业主。关于二手房指导价，网曝光明住建局召集各门店开会，要求对外挂盘房源不得超过6.3万/㎡，否则就要整顿。枪打出头鸟，华润城、诺德假日、鸿荣源熙园、龙光玖龙台，这些区域网红盘可能会成为重点关注项目。现在已经特别点名了“华润城”超过20万/㎡的房源立马查处，一旦发现违规挂盘，顶格处罚。

这些年，我们看过了太多开发商被处罚的事了，眼看他高楼起，眼看楼塌了。例如曾经风光无限的老王。就算是商品房意识超前的深圳业主和中介也要懂得适可而止。这样随意调价反价，哄抬房价，违规扰乱市场，也是很危险的。据传，二手房指导价的大体思路是:以小片区、街道均价为基准线，其中挂牌均价超过20%就属于波动异常，一般来说，可能超15%就被列入异常。其实，最难调控的是小户型学区房。南山蛇口学校学区房栖游家园37平360万，南山大冲外国语学区房泰阳硅谷公寓28平520万，引发家长恐慌性上车，越买越涨。

这次，学区房暴涨，市场炒作是最大的原因。不解决教育资源紧张的问题，市场不好控。毕竟深圳学位真的太紧张了，家长的教育焦虑也太严重了。一旦深圳实行二手房指导价，这种任由业主调价钓鱼惜售的击鼓传花游戏要结束了。房价攻守联盟这种触发政治的事，就是逼着房管局把调控之手伸向二手房。3.监管层进入深圳银行严查资金流向

还有一个新闻是关于银行监管层进入深圳部分银行全面检查的事，初衷肯定是排雷，严查资金违规流入楼市的事，很多事情还没完呢。这是从价格预期、供给端、购买力三方面精准打击深圳楼市。禁止开发商采用营销手段制造市场恐慌，严格控制资金违规流入楼市，增大供给，减少“供需紧张”对深圳楼市的短期刺激。

毕竟住建局局长都亲自上节目发声了，这事儿真的很严重了。在节目中，深圳住建局局长张学凡表示，作为政府部门来讲，我们对于房价上涨不是没有考虑的，我们更多想通过一些标本兼治、精准施策的办法来解决房价问题。我们现有的政策是有打补丁的空间的，刚刚提到的这个点是打补丁的点之一。我们不是没有手段，我们准备了很多手段。疯涨的西部，浇下这盆冷水，是扬汤止沸？维持横盘？还是火上浇油引发刚需恐慌性上车？目前还不可知。深圳楼市调控不缺手段，缺的是真正想调控的心！要是再这么态度暧昧、纵容西部疯涨下去，最后只会引得泡沫越吹越大，触发更大的惊雷。真的、必须，要调控了！今天的深圳，需要的是破除产业升级的困局，而不是逐利炒房。任何盖过京城风头的城市，都没好下场。

对于当下焦灼的楼市，是否应该上车？我觉得有钱有名额，还是要买。只是策略要转换一下：不要追涨高价板块，应该去淘还没有完全补涨的市区二手房，或者是打新。深圳西部还有没有完全补涨彻底的板块，就是南山西丽和大学城。有山有水，非常宜居。西丽还可以淘到7万多品质还不错的小区，大社区花园、人车分流，靠近大沙河公园，可看塘朗山。

还有大学城所在的南科大一小、二小，未来也会是不错的学校，我非常看好。因为大学城很多教授也是买在这里，家长学历高，生源好。

其实，不一定要盯着二手房看，也不一定得盯着已经涨到高位的宝安看。新房还有些微限价优势，还可以去摇号。2020年，深圳249个新房项目入市（附价格表）关于打新，可在【楼面】公众号后台回复 “进群” 即可获取交流群二维码，进群咨询为什么宝安二手房涨得好？一方面是深圳西部造势，一方面是放眼深圳关外，宝安几乎是关外唯一没有被山林阻隔、与市区割裂的区域。南山和光明之间有羊台山阻隔、福田和龙华有梅林关阻隔、罗湖到龙岗坪山也是有小山包阻隔，罗湖与原来的关内盐田也有深圳最高的梧桐山阻隔。龙华龙岗坪山盐田这些区域本身的产业不够强大，要想做“睡城”，至少得花大量资金修地铁、修快速路、修隧道，可惜这些区域路修得太慢，非上班高峰期在南坪快速都能堵车几公里。先天不足，后天还不争气。深圳地形造成的割裂，也加剧了就业中心南山福田的资金往宝安去。宝中是属于填海区，又靠近前海，城市界面新、区域壹方城商业配套碾压其他区域商业，还有宝安中学名校校区的炒作。宝中暴涨，宝安的碧海西乡福永沙井跟着鸡犬升天。