【正展逸园】华为渐进式撤离后,坂雪岗科技城扩容了

楼市杂谈 2020-04-27 15:20 阅读 2000+

文章来源：粤港澳楼市快讯

文章作者：粤港澳楼市快讯（B999922222）

正展逸园位于坂田中心坂澜大道万科城东面，是稀缺都市低密度高端墅区豪宅，规划高层+别墅的物业组合，高层主力产品约120-150平奢阔高拓4-5房，联排别墅主力产品约190-220㎡。正展逸园社区为品质新古典风格，古典的三段式构图，具有一种历史感，一种文化纵深感，兼容华贵典雅与时尚现代，满足对居住品质、美学观点和文化品位的需求。

8年前，因无法忍受地产项目对华为概念的恶炒，任正非拒绝了华为科技城的规划图，并说了一句话自此，华为和你们所谓的城，没任何关系。一个半月之前，包括华为研发团队以及一些其他部门人员在内的2700人由深圳坂田搬迁至东莞松山湖华为溪流背坡村。8月11日，5400华为人再度搬迁。就在华为这两次搬迁的间隙，深圳市市长陈如桂主持召开市重点区域开发建设总指挥部第十二次会议，会议审议并原则通过了坂雪岗科技城扩容实施方案。而这个坂雪岗科技城的前身，正是当年被任正非拒绝了的华为科技城。

坂雪岗科技城设计图

坂田一体化，从华为科技城到坂雪岗科技城

根据坂雪岗科技城扩容实施方案，在坂雪岗科技城原规划面积约21.9平方公里的基础上，坂田街道拟将坂田南片区10.88平方公里纳入坂雪岗科技城，加快坂田南北片区一体化设计，推动坂田整体规划建设。在此之前，坂田南和坂田北片区有着截然不同的发展目标和功能规划。

在扩容之前，坂雪岗科技城位于龙岗区坂田街道北片区，由清平高速、布龙公路、梅观高速和机荷高速围合而成，总占地面积约21.9平方公里，聚集了华为、神舟、康冠、航嘉等10多家国内外知名企业，是深圳市高新技术产业带的重要组成部分、广深科技创新走廊中深圳市四大核心之一。

此外，坂雪岗科技城作为深圳市推进东进战略的关键性节点，还是深圳17个重点建设区域之一，近五年来区域总投资将超过1000亿，推动建设55个项目。未来，华为总部不会离开深圳，坂雪岗科技城将打造成为以华为总部为核心的高端产业集聚高地。坂雪岗科技城分指挥部有关负责人在接受记者采访时表示，当前，深圳正处于新一轮中轴拓展和东进战略的重要时期，坂田南地处深圳中轴拓展和东进战略的重要节点，具有承接主城区功能外溢、引领东进战略的重要作用，推动坂雪岗科技城扩容，将南片区纳入科技城统一规划建设，对实现资源合理配置、促进片区整体发展具有迫切的现实意义。

扩容背后的坂田之困

事实上，目前的坂雪岗科技城经过多轮高强度开发，增量土地匮乏，城市建设用地达到16.67平方公里，占比75.16%，非建设用地面积5.51平方公里，占比24.84%，城市建设用地已经饱和。特别是工业用地占比大，商服用地、市政公共设施、绿地广场等用地严重不足，已经对坂雪岗科技城的城市品质提升和创新升级发展造成了突出影响。而坂雪岗科技城也只是坂田的一个缩影。作为坂雪岗科技城所在地、特内一体化先行示范区，坂田的基础设施短板不止一次引发市民呛声。坂田的道路、交通、文体设施、学校、医院、影院商场等配套滞后早已成为老生常谈。业界认为，造成坂田这种现状的症结在于资金缺口。

钱从哪里来？坂田街道相关人士表示，2010年，坂田和民治街道同被赋予深圳市特区一体化先行示范区，民治凭借深圳北站及二线拓展区的优势，其辖区内的基础设施基本由市政府全额投资，而坂田却无缘这种优惠。按照2010年提出的华为科技城建设目标，需要基础设施公共配套资金约185亿元，资金缺口较大。而随着区域内打着华为标签炒作的项目不断涌入，甚至有的楼盘都已入市，但宣称要给华为的地连旧改都没完成。

除了差钱以外，交通也是坂田片区的老大难。目前坂田已开通地铁线路仅5号线一条，10号线建设中，预计2020年开通。与坂田46.8万的人口数量相比，2条地铁线显然不能满足居民出行需要。

深圳地铁10号线站点规划图

在这种情况下，预计2019年开通的坂银通道成了坂田交通的救命稻草。据悉，坂银通道隧道工程已完工6成。建成后，将为福田、罗湖与坂田、龙华片区之间提供高效的公共交通服务，预计通车后，市民从坂田开车至福田中心区的时间将缩短至大约12分钟，并且市民从坂田到华强北、银湖等地方将无需绕行皇岗北路或者清平高速，从而能够有效减轻梅林、清平等二线关的公交及社会车辆的交通压力。

南北融合后的坂田之变

经历此次扩容之后，坂田街道辖区将融入坂雪岗科技城，可新增配套设施用地5.6579平方公里、产业用地1.10平方公里，总面积达28.51平方公里。其中规划建设用地面积2120公顷，其中居住用地661公顷，商业服务业用地88公顷，工业用地508公顷。扩容后的坂雪岗科技城发展定位为以世界级新一代信息技术产业集群为核心，打造科技创新产业聚集、城市服务功能完善、人居环境优越、自然环境优美、社会管理高效、高端人才聚集的粤港澳大湾区科技产业与城市融合发展示范基地。而在其开发策略上，未来坂雪岗科技城的空间结构将为三区—四轴—多中心，并以华为总部为核心，打造一核四翼产业发展格局。

三区，产业功能区、城市综合功能区、生态功能区；四轴，布龙路、五和大道、坂雪岗大道、环城南路；多中心，多个商业性服务中心。

3年内，坂雪岗科技城区域将加大老旧工业区的升级改造力度，推动南北片区7个城市更新项目立项；同时，对尚未纳入城市更新范围的40个城中村实行一村一策治理。在整个十三五期间，坂田总投资将超过1000亿、推动17个项目的建设，其中与坂雪岗科技城直接相关的项目就多达5个。除天安岗头更新单元之外，就数由深圳市保利建业投资有限公司申报的坂雪岗科技城04城市更新单元项目规模最大。随着众多城市更新项目的开展以及片区交通条件的改善，坂田片区未来也将变得更加宜居。

根据深圳中原研究中心数据显示，目前坂田片区新房项目主要有星河World银湖谷，均价在7.2万元/㎡；德润荣君府均价约为6万元/㎡；佳兆业城市广场五期住宅单位均价约4.9万元/㎡，而其公寓单位约为4.7万元/㎡。二手房方面，坂田的成交均价虽高于龙岗整体均价，但和其他区域相比仍是刚需上车的洼地。从深圳中原大数据的统计情况来看，坂田南片区的二手房价要略低于北片区。