深圳楼市迎来“金三银四”？新房环比涨幅0.5% 二手房环比涨幅1.6%

3月的深圳楼市，再度成为全国关注热点。单月成交8000套、百万喝茶费传言、千万豪宅8秒卖出一套……类似的声音不断从深圳房地产市场传来，有人惊呼“深圳楼市要夺回失去的两个月”，而更多的置业者则关注的是步入全面复工后的3月，深圳楼市究竟交上了一份怎样的答卷？

4月16日，一连两则与深圳楼市密切相关的消息，则为上述问题出具的官方解题思路。当日，国家统计局发布3月房价数据，被监测的70个大中城市中，38城3月新房价格环比上涨。北上广深4个一线城市，新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%；二手住宅销售价格环比上涨0.5%。其中，深圳以新房环比上涨0.5%、二手房环比上涨1.6%，位居全国房价涨幅榜首。

同日，深圳市住房建设局联合深圳市规划和自然资源局出台了《关于应对新冠肺炎疫情影响促进城市更新等相关工作的通知》(以下简称《通知》)，明确提出“今年内，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目，可以申请预售”等6条措施，加快商品房供应。

回升+“领跑”

新房环比涨幅0.5%，二手房环比涨幅1.6%

阳春3月，疫情冲击尚未完全消散，深圳楼市则频频爆出“售罄”、“秒光”的楼盘消息，南山、宝安等区住建局接连发文严惩“喝茶费”，频频示警，多个广受关注的楼盘项目更是忙不迭发布澄清公告，辟谣“喝茶费”。深圳，真的迎来了“金三银四”的楼市阳春？

从4月16日国家统计局发布的房价数据来看，3月的深圳无论是新房市场还是二手房市场，都呈现明显回升的态势。

国家统计局城市司首席统计师孔鹏在解读3月份商品住宅销售价格变动情况统计数据时表示，3月份，随着新冠肺炎疫情防控形势持续向好，生产生活秩序加快恢复，因疫情积压的住房需求呈现出逐步释放的势头，70个大中城市房地产市场价格出现微涨，但总体较为稳定。

依据国家统计局公布数据显示，3月份，初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%，但涨幅比1月份回落0.2个百分点。其中，北京持平，上海和深圳分别上涨0.1%和0.5%，广州下降0.5%。二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点，与1月份相同。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.2%、0.3%和1.6%，广州下降0.2%。

与去年同比，3月一线城市新建商品住宅销售价格上涨3.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格同比上涨2.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中，深圳新房同比涨幅达到了5.2%，二手房同比涨幅达到了9.7%，位居4个一线城市之首。

深圳中原董事总经理郑叔伦认为，3月二手房这一过户量比去年大多数单月都多，显然在目前环境下不是楼市真实情况。虽然近期疫情趋稳，但客户外出依然较为谨慎，成交较去年还是有差距。因为春节假期及疫情影响，去年12月及今年1月交易延迟到3月过户占多数，导致数据被放大，实际上3月的交易当月过户占少数。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，3月复工后，年前成交房屋的产权登记需求得到集中释放，而在3月末交易中心人流量已有所减少。

各区冷热不均

学位房与西部片区备受市场青睐

综合国家统计局此次发布的3月房价指数，包括新房、二手房在内的深圳楼市，无论是环比2月还是同比去年，价格涨幅都呈现强劲势头。而依据深圳市住建局公布的官方网签统计数据，3月全市新房网签4224套（含商业），环比增长153.8%；住宅3152套，环比增长279.8%。

从总体数据而言，深圳3月楼市量价起升已是不争事实，但这是否代表着深圳房地产市场已经进入全城火爆时期？南都记者在采访中发现，由于深圳目前楼市分化现象较为严重，所谓“火热”，也仅是部分片区的优质楼盘热卖的个别现象，并不具有全市的代表性。南山、宝安等片区因产业与规划利好，楼市成交普遍存在量价齐升的状态，而罗湖、龙岗、盐田、坪山、大鹏等东部片区，整体仍处于较为稳定的状态。此外，3月部分优质学位片区的楼市热度加剧，也同往年3、4月份传统楼市小阳春时期表现一致，并非今年孤例。

放盘价“飙升”

经营抵押贷款风险需警惕

除成交数据以外，深圳3月楼市中，一些片区的二手房放盘价“飙升”也向市场传递着“火爆”信号，甚至有自媒体测算表示，南山蛇口、深圳湾年前和年后房源报价上涨幅度达到了5%-20%之间，该片区内的“阳光海滨”二手房报价涨幅在12%左右，“三湘海尚”二手房报价涨幅在15%左右，“恒裕滨城二期”的二手房报价涨幅在15%。有深圳房地产中介行业人士向南都记者表示，从成交价来看，上述三个楼盘的价格并未达到报价涨幅，“阳光海滨”3月份实际成交均价为136877元/平方米，相比1月份136749元/平方米实际成交均价，实际成交均价上涨幅度仅在0.1%，“三湘海尚”3月份的实际成交均价为126384元/平方米，相比1月份125981元/平方米的实际成交均价，上涨幅度也仅0.3%，而“恒裕滨城二期”近期并未有成交。该业内人士表示，综上数据分析，实际成交价格与报价价格相差较大，反映出业主报价存在一定的“虚高”现象。但值得关注的是，近期全市范围内的业主放盘量却有升高，不排除后续市场可能会出现借势“抛盘”的现象。

南都记者在采访中发现，房源报价上涨，除与楼市相关以外，还因疫情特殊背景而与经营抵押贷款存在一定关联。深圳市房地产中介协会向南都记者表示，由于此次疫情影响深远，对于深圳实体经济的冲击仍在发酵，根据业内龙头企业的反馈，疫情期间，全市范围内的确存在部分业主将房源报价大幅抬高，以期通过“高评高贷”的方式，向银行做经营抵押贷款（经营贷利率相比房贷利率低），或转按揭的方式予以高位套现，而这部分的业主的金融加杠杆行为，应引起相关主管部门的关注。