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看不懂的深圳楼市
已不能用回暖来形容，而是热得烫手
可以说专治各种不服的，恐怕只有两个地方：股市和深圳楼市了。在全球股市跌成渣渣，疫情还在向纵深演绎，难以想象，此时的深圳楼市却热得烫手。
西乡片区突破10万+
碧海湾片区突破10万+...
农场和吃乳鸽的地方光明也突破7万+
3月7日太子湾湾玺豪宅开盘，2000万总价起步的豪宅当晚被疯狂抢光。3月13日，二次售罄，4月5日土豪们撑着伞在清明节中，秒光了加推房源。
除此之外，热门片区的标杆性名盘同样火热。位于南山就业中心的华润城润府二手房敢卖均价15+万/m²，挂出十八十九二十万单价的大有人在。可是它对面的万象府一手现房才卖10+万/m²啊！
另外，多个平均单价6、7万的片区，开始出现挂牌价10万+的迹象。比如二手房均价6.3万/㎡西乡片区：中熙香缇湾小区的一套89平的户型挂牌价就高达12.3万/㎡。再比如二手房均价7.6万/㎡碧海片区：玉湖湾小区的一套89平的户型挂牌价也去到10.4万/㎡。
现在，3月份的成交数据出来了，“8000套+”，二手成交超8000套是楼市牛熊的重要分界线。
深圳楼市15个月成交量（图源：Q房网）
一面是在深圳各小区的业主群里，不断刷房价上涨的消息。甚至很多业主自己也困惑“就算不跌，也没道理涨啊！”
“哈哈，一觉醒来，每平方又涨了一万吗？”
“我们小区也涨到8万了吗？前段时间才6万多啊？”
“光明都7万了，我们这西乡的小区9万，妥妥的价格洼地。”
而另一面，失业，裁员的消息也在业主群里刷屏。
这或许是深圳人继疫情风险、失业危机之后的又一大烦恼。
相信疫情之后，有很多想上车的朋友想捡笋盘，可现实是，低价笋盘是1%，高价接盘是99%。
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深圳房价上涨的逻辑是什么
如果你手头有1000万，你会怎么办？
虽然受疫情影响，全球经济低迷，甚至可能陷入经济危机。但危机当下，资金更有寻找避险资产的需要。放眼全国，深圳住宅都是比较优质的投资标的，在没有其他更好投资渠道的情况下，大量避险资金将涌入，推高深圳房价，这其中热点区域的优质资产则更具有投资价值，比如南山、宝安等片区。今年是深圳经济特区成立40周年，对政策利好的预期也影响了房价。
受疫情影响，全球央行大放水，中国也在三周之内两次降准。虽然目前央行还没有降息，但在全球大势的影响下，降息可能性很大。出于对通货膨胀的担忧，购房依然是不少人的第一选择。
短期看金融，中期看政策，长期看人口。
截止到2019年10月，深圳以八万亿的本外币存款余额排在全国第三位，同比去年增长了8176亿，名义增速达到了11.30%，深圳常年排在中国本外币存款余额各城市的第三位。一个城市能汇聚多少资金，显示的就是这个城市的综合实力和发展潜力。
深圳总面积不到两千平方公里，总人口却是一个1400万的一个特大型城市，且人口增量在一线城市一直都是第一位的，这就造成了深圳的商品房供求关系非常紧张。
近年来，国家给予深圳的各种政策利好，如先行示范区、粤港澳大湾区等，加上今年深圳特区40周年还有利好预期等等。
无论是2019年下半年还是今年年初，深圳的涨势都是一线城市里率先启动的。热钱不断流入深圳，深圳也变成了全国人的深圳。更准确地说，深圳变成了全国富人的深圳。为什么不去北京上海，因为限购很严格进不去。
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全国土豪都来深圳扎堆了
决定深圳房价不是深圳人的平均工资
穷人想的是怎么活下去，富人想的是手头的钱怎样不变毛。全球都在货币宽松，如果你手头有1000万，你会怎么办？
想一想如果你有1000万，是在四线城市买10套，还是在深圳买一套？大多数的富豪会选择后者，这就是深圳房子涨价的逻辑。
所以不要看深圳的房价收入比，深圳房价真不是深圳人的平均工资决定的，而是全国有钱人的购买力决定的。
另一方面，深圳房产的金融属性比较高。银行贷款利率的下行及政策松动，是上涨的重要原因。什么意思呢？通俗地说就是很多人也并非全拿着自己的钱去买房。
很多外贸公司老板生意不行了，那今年去干什么？老板们总是那么生财有道。有个老板偷偷告诉阿方，刚从银行拿了低息的500万。准备去干嘛？他狡黠一笑，出现在抢房的人群中。
阿方认识很多在深圳做抵押贷，经营贷的朋友，最近他们的生意可红火了。
一方面，因为疫情的影响，企业确实遇到了困难，有切实的资金需求，另一方面，目前政策面支持实体经济发展，市场上流动性比较宽裕，目前一年期的抵押贷款，年化仅4%左右，3-5年期的也能做到4.75%，低于基准利率，对企业发展来说，是比较合适的。但是，贷款发放之后，客户是拿去炒股、买房还是经营实业，其实是比较难监控的。
还有部分客户在购房时选择一次性付款，再进行红本抵押，最多可向银行申请房屋评估价7成的抵押贷，而多家银行的抵押贷款利率已经低于房贷利率。
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大湾区很大
除了深圳，其实还有更多选择
阿方认为今年深圳楼市会呈现稳中趋涨的态势，原因是自2016年开始，深圳房价事实上已经压抑了三年，至少均价上是稳定的。疫情之下，大水漫灌，房价是货币的表现形式。在国家层面，政府也需要热点城市来刺激房价以保持楼市整体稳定，特别是稳定预期。
翻译一下就是经济困难，楼市不能不稳。这几年还是需要广大人民群众为国接盘，一定会让局部地区热起来，带动全国稳定楼市。
作为投资者来说，能不能买？阿方认为你钱足够多，是可以进军深圳的，但不要太追热点了。宝中能涨天上去？光明7万真的不是虚高？
对于一般投资者来说，我觉得没有必要非去深圳凑热闹。均价已经5万多了，热点地区10万多，一个稍许好的学位就可以拉高至少2万均价，一般人来真参与不来。
阿方更务实的建议是大湾区很大，眼光可以更宽广一点。除了深圳，其实还有更多选择。
比如2万多一点的东莞塘厦，开车到深圳龙华不超过30分钟，而龙华已经突破10万+。
比如一桥之隔的中山，这两年房价反倒降了，火炬开发区很多好房子不到2万，而且还有高赠送。大家现在对中山关注度不高，反过来想是不是机会？而对岸前海有的房子接近20万。
比如还不到3万的广州南沙，不说什么大湾区地理中心，广州副中心，自贸区等概念，就说执信中学，华师附中附小都落户南沙，哪一个学校不是很牛逼，非得去抢一个深圳外国语或者实验的分校吗？
作为外地人就更没必要了一股脑去深圳了，比如珠海更宜居，节奏更慢，容闳学校的学位房还只要1万出头。比如佛山顺德价格也只有1万多，产业也很厉害，一个北滘镇就走出了两个世界500强，碧桂园和美的。如果你是一个吃货，没事还可以寻味一下顺德，各式美食，买这不香吗？
没必要一定要去抢深圳10万+的房子，抢回来还得苦恼孩子没有好学校读，老人没有好医院就医。人生短暂，我们要的是生活，而不是房子。房子承载了生活的一部分，但不是全部。
来源：置业珠三角
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