林采宜：不看好未来楼市，北上深厦风险最高

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记者 陈鹏

　　华安基金首席经济学家林采宜周四表示“不看好未来中国房地产市场”，理由是一、二线城市房价呈现严重泡沫化，而过去驱动中国房地产市场持续上涨的主要因素，如人口和收入快速增长等都已经逆转。

　　林采宜在参加首席经济学家论坛举办的直播活动时说，从房价收入比来看，目前除了长春、哈尔滨、呼和浩特、兰州等少数经济不发达省份以外，只有长沙、成都、昆明和太原的房价收入比尚未超过20倍，其他一、二线城市的房价收入比大部分都在20倍以上，其中上海高达81.3、北京75.3、天津达74.4，而杭州、广州和厦门都超过40倍。

　　她指出，房价收入比显示当地房产价格的相对高低，当房价收入比超过20倍，意味着房价存在泡沫，倍数越高，泡沫越大。

　　“上海的房价收入比是81倍，也就是说按照上海的人均收入水平，两口子在这里要工作80年才能买得起市中心的一套房。北京要工作75年。”林采宜说，与之形成鲜明对比的是，目前纽约、伦敦等海外18个主要城市的房价收入比中位数仅为10-13倍，处在较为合理的水平。

　　综合考虑房价泡沫水平、消费性需求、供给等因素后，她认为，在国内主要城市中，北京、上海、深圳、厦门的房地产风险水平最高。据其测算，这四个城市的房地产风险指数均在80%以上。而风险较低的几个城市分别是西安、重庆、南昌、长沙、成都，这些城市的风险指数均小于50%。

　　林采宜还提到，过去驱动中国房地产市场持续上涨的因素主要来自于人口持续增长、城镇化率不断提升，收入水平快速增长，以及低利率的信贷环境等，但现在前三项因素已经发生逆转。

　　她指出，从收入曲线和生活需求来看，25-49岁是购房的主力人群，其中20-39岁主要为结婚置业，35-49岁主要为改善居住条件而置业，这两类人口的绝对数量在2015年之后逐渐下降，意味着我国有购房需求的绝对人口数量开始步入下滑周期。

　　“更加令人忧虑的是收入（增速）的减少。”林采宜说，2012年以来，城镇居民可支配收入告别两位数增长，增速持续下降，2019年进入7%时代，随着经济高增长时代的终结，预计未来十年城镇居民的可支配收入增长速度(剔除通胀因素)还会进一步下降。

　　与此同时，居民负债率却在不断提升。林采宜说，2010年至2019年，中国家庭贷款总额从11.25万亿元上升至55.28万亿元，增长近5倍，大大高于可支配收入的增幅，造成家庭还贷负担率从27%上升至53%。从结构来看，家庭负债中55%以上是住房贷款。

　　此外，从房地产目前的价格来看，林采宜说，其投资价值及未来可期待的收益率将明显低于其他类别的资产，加之未来大概率出台房地产税等政策，这些因素将减少房地产投资性需求。目前，国内大部分城市的平均租金收益率在1.5%-2.5%之间，其中北京仅为1.68%，上海为1.61%。

　　“房产税的推出是没有悬念的，只是时间问题。”她说。