近日,东莞楼市的一则新闻吸引了深圳看房团的注意,那就是东莞城区的洋房备案价已迈入4万+时代,甚至有豪宅项目的最高备案价突破6万大关!对于深圳刚需来说,这并不是一个好消息,因为面对深圳的高房价,在临深城市购房安家既是无奈之举,或是必然的选择,而东莞与深圳紧密相连,又有不错的城市基本面,是许多深圳人跨城安家的首选之地。然而最近刷屏消息称“东莞迈入4万+时代”,是否属实?作为深圳的刚需是否应该感到焦虑,东莞的房价天花板在哪里,是否还具有投资价值。01城区的热度追赶临深据调查,无论是“迈入4万+时代”还是“突破6万大关”,都确有其事,但这些仅仅是个例。
4月3日,莞城区丰华珑远翠珑湾16号楼通过备案,总共248套房源,建筑面积约99-126平的三房两厅、四房两厅产品。项目的备案均价约38279元/平,备案价超过4万的户型仅有10套,最高备案价40208元。
突破6万大关的项目是东城区万科御景湾8号,据东莞市住建局公开信息显示,东城万科御景湾8号备案了17栋住宅,共计41套房源,最高备案单价为63315元/㎡。这里会产生一个疑问,疫情期间,为什么一向火热的东莞临深地区(长安、黄江、塘厦、凤岗)鲜少发声,反倒让东莞的中心城区花式刷屏?而且据统计,东莞2020年第1季度,住宅签约面积TOP10新盘的前三名也不是临深地区,而是东莞中心的道滘镇、万江区和东城区。
02谁给的信心?东莞楼市的信心应该来自于众多开发商。东莞的土地市场持续火热,2019年7月,金地拍下寮步一地块,楼面价1.2万/平;9月,深业鹏基拍下松山湖5万平商住地,楼面价1.8万/平;11月,华润拍下南城CBD“巨无霸“地块,楼面价2.2万/平……(注:土地溢价率指的是超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。计算公式为土地溢价率=(竞拍成交价格-土地成本价)/土地成本价*100%)截至2019年12月,全国40个典型城市土地成交溢价率为9.6%。而据易居研究院数据显示,2019年大湾区内地9城中,商住地土拍平均溢价率明显高于9.6%的城市有:34.1%、东莞26.4%、佛山17.4%、珠海13.6%。东莞实在是过于耀眼了,其土地溢价率仅次于深圳,远超过广州,土地市场的火热必将影响东莞楼市的信心。到了2020年,虽有春节+疫情的影响,但东莞土地市场热闹依旧!东莞2020年第一季度供应4宗商住地块:
03大湾区城市轮动对于深圳刚需来说,东莞房价的攀升也不全是坏事,无需过分的焦虑。首先,东莞临深区域的房价已经陷入瓶颈,留给深圳人的时间还很多;其次,东莞楼市的发展也给了我们一些启示,早年购入东莞的深圳人,随着东莞房价攀升,完全可以将东莞的房产作为跳板,置换到深圳,那么,大湾区中下一个东莞是谁呢?不得不承认,孤立看待城市价值的认知体系已经逐步遭到淘汰,经济人口并不能代表城市的真实价值和发展潜力。在粤港澳大湾区,所有城市一荣俱荣,一损俱损,各城市的楼市也是你方唱罢我登场。在城市群的发展过程中,随着互联网、高铁、跨海大桥、基建、商圈等快速的扩张和繁殖,城市之间的等级差异变得越来越小,在粤港澳大湾区,以深穗率先启动,周边城市先后复苏的城市轮动效应正在展开。近一年的时间里,我们简单梳理大湾区各城市对楼市的反应:深圳“第11区”放开限购,放宽豪宅税条件;广州连续放松3个区购房条件,社保断缴可用个税补;东莞执行个税新政,土地市场持续火热;佛山本科以上学历首套购房不受限制;珠海一年之内累计三次松绑限购条件。今年8月是深圳经济特区、珠海经济特区成立40周年,2024年是深中通道通车的时间,哪些城市已经完成轮动?哪些城市又会后来者居上?相信每个人心中都有了答案。
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其中茶山商住地终止出让,成交地块中厚街商住用地“三嫁”成功,最终被佳兆业以24.6亿元,溢价39%拿下;南太首次入莞以7.1亿元,溢价64%拿下麻涌商住地;万江优质商住地,经58家房企59轮激烈竞拍,进入终次报价环节后,被世茂以16.3亿元,溢价57%夺得。房地产领域一个常识,房价高不是因为钢筋水泥贵,而是因为土地价格贵,东莞一季度的土拍溢价率最高已经到64%,东莞的房价不走高才是怪事。深圳早已意识到这个问题,土地拍卖中的“地王”,是推高区域房价的重要推手,一个区域中只要拍出了地王,周边的二手房业主便信心大增,纷纷涨价。为此深圳采用“双限双竞”的出让办法,不仅限地价,还限最高销售单价,这样可以最大程度地遏制房价上涨,与此同时,开发商的利润也被大大压缩。在这样的情况下,众多房企将目光从深圳转移到临深的东莞,东莞土拍在2019年6月引入“终次报价”规则,虽然可以在一定程度对房地产进行调控,但远没有“双限双竞”来的直接。目前,东莞的土地市场已有多家实力房企进驻,以后也免不了一场场群雄争霸,只担心东莞的房价,可能在一次次“地王”中不断攀升。
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