地产大佬保卫现金流：谨慎投拓 现金为王

（原标题：地产大佬保卫现金流）

继美联储开启无限量化宽松（QE）模式后，美国通过了应对疫情的2万亿美元经济救助方案。为对冲疫情影响，全球多个国家纷纷降息。3月13日，央行宣布今年以来的第二次降准，虽然3月LPR没有下降，但市场预期后续国内降准降息的概率仍较大。

全球量化宽松背景下，人们对于现金贬值的担忧情绪扶摇直上，买房保值的传统观念，让不少人在最近一段时间涌向各地楼市，以深圳为代表的一二线城市，再度出现抢购一手房的个案。

购房者纠结于要不要赶紧上车，但另一面，开发商却透露出不同以往的悲观。

在近期密集举行的业绩发布会上，地产大佬春风不再，谨慎、危机、生存成为关键词。融创中国(01918.HK)罕见地表示，要有计划减少一些持有物业的量；富力地产(02777.HK)同样考虑出售重资产项目；而中国恒大（03333.HK）则宣布要连续三年每年净减少3000万平米土地储备。

经过多年发展，地产行业高光渐褪，房开业务放缓、业绩不达预期、增收不增利成为普遍现象。疫情之下，损失的两个月销售时间再为房企未来蒙上阴影。“强大的免疫力和健康基础,才能帮助我们度过危机。”万科A(000002.SZ)董事会主席郁亮近期表示。

房企相继意识到盈利和现金流的重要性。过去地产周期，依靠地价、房价上涨红利，房企借高杠杆大肆扩张。如今，此番“赌徒”模式的脆弱性被疫情放大，企业纷纷开始纠偏，将利润率、现金回款、降杠杆摆上战略地位。

重视盈利指标

“销售排名其实没有意义，融创希望在利润和市值上有好的排名。”近期业绩会上，融创中国董事局主席孙宏斌对外表示。头部房企的选择极具信号意义，经历多年对规模的追逐后，地产行业已走至必须重视盈利质量的新阶段。

据中指研究院数据，2019年，百强房企营收均值546.4亿元，净利润均值69.0亿元，同比增速较上年减少11.6、20.4个百分点；净利润率均值、净资产收益率分别下降0.4、0.8个百分点。

“过去30余年，房企竞争的核心要义在于逆周期操作。传统逻辑下，土地周期晚于楼市，波动更缓，现在则反之。这意味着，留给房企逆周期操作的窗口变短、空间收窄，地房价比中枢不断向上偏移，利润空间受到压缩。” 保利研究院认为。

从近期房企发布的年报看，无论是头部还是中等规模房企，均面临盈利指标下滑的问题。2019年，万科净利润率、加权平均净资产收益率分别为15.0%、22.5%，较上年度分别降低1.6、0.7个百分点；中海、华润毛利率保持在30%以上，但均较上一年有所下降；弘阳地产(01996.HK)年度毛利率25.1%，较上年下降6%。

“受限签限价，成本上涨等原因，地产行业毛利率和净利润率有下降趋势，下行压力加大。” 中海管理层认为。万科管理层同样称，毛利率下降是行业的长期趋势。

“行业在2020年、2021年利润压力都比较大。”孙宏斌称，这两年结转的是2018年、2019年卖的房子，彼时调控下房价压力较大，很多公司买了很多贵地。2020年的利润压力更大，疫情影响下，竣工入住会受影响两个月，对利润结算影响比较大。

面对疫情带来的不确定性，一众房企大佬均将盈利质量摆上战略位置。“我们多年前内部提出要求，要重视销售规模，甚至要重视开发业务的市场份额，但更要重视的是质量。”万科管理层表示，从回款率指标看，要做到应收尽收，优化现金流情况。

绿城中国(03900.HK)董事会主席张亚东同样称，绿城最关注的是利润而不是销售额。去年，绿城销售业绩大涨29%，但营业收入同比仅增2.1%，毛利率同比增长2.6%，净利润率同比增长2.5%；而一向偏向合作的旭辉，也正逐渐提升土地权益比例，以缓解盈利压力。