深圳物业管理区域内车位、车库或只能出售、出租给业主

南都·深圳大件事讯记者张小玲

物业管理区域内的车位、车库只能出售、附赠、出租给本物业管理区域内的业主。经过一审后，《深圳经济特区物业管理条例（修订草案修改一稿）》（以下简称《修订草案修改一稿》）4月23日提交市六届人大常委会第33次会议审议。百分之二十以上的业主或占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名，就可申请成立业委会筹备组。

破解老旧小区业主自治组织成立难

市人大法制委介绍，修改后的《修订草案修改一稿》共107条，精减了属于业主自治范畴、可以由业主自治组织自主决定的内容。

调研中，有意见建议增加老旧小区如何成立业主自治组织的规定。鉴于目前全市仍有近六成的住宅小区尚未成立业主自治组织，应当创造条件推动这些住宅小区成立业主自治组织。

经研究，《修订草案修改一稿》增加规定，经物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名，可以向街道办事处书面申请成立筹备组。收到书面申请后一个月内，街道办事处应当成立筹备组召开首次业主大会，为破解老旧小区业主自治组织成立难创造条件。

对车位的问题，《修订草案修改一稿》也有了新的规定。明确属于业主共有的车位、车库，其使用规则由业主大会或者全体业主决定。属于建设单位所有的车位、车库，其使用规则由业主大会或者全体业主与建设单位协商确定。物业管理区域内的车位、车库只能出售、附赠、出租给本物业管理区域内的业主。

可授权业委会与物管协商调整服务费

物业服务费调价难是影响物业服务水平和质量的重要因素。经研究，《修订草案修改一稿》增加了物业服务费调整机制的内容，规定业主大会可以授权业主委员会在一定幅度内和物业服务企业协商决定调整物业服务费。业主大会未授权的，业主委员会可以在本市上一年度居民消费价格变动的幅度内和物业服务企业协商决定调整物业服务费。

在业主委员会作出调整物业服务费决定公示期间，业主提出异议的，经物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名，可以提议业主大会撤销该决定。在业主大会作出决定前，业主委员会作出调整物业服务费的决定不得执行。同时，规定物业服务费调整间隔不得少于十二个月。

由于物业服务费是按照一定比例或者数额从物业管理费中提取并支付给物业服务企业，调整物业服务费可能需要相应调整物业管理费。对因调整物业服务费需要调整物业管理费收取标准的，《修订草案修改一稿》参照上述物业服务费的调整机制作出了相应规定。

拟规定维修费用５万以下可直接申请拨付

为简化申请流程，提高物业专项维修资金的使用效率，《修订草案修改一稿》对物业专项维修资金紧急使用的申请程序作了调整，规定发生紧急情况时，由物业服务企业进行应急维修，维修费用由物业服务企业先行垫付。维修费用在五万元以下的，由物业服务企业持业主委员会的证明向区主管部门直接申请拨付；维修费用在五万元以上的，物业服务企业还应当向区主管部门出具街道办事处审核意见、有关部门整改通知书或者鉴定机构证明等资料以及经具有造价咨询相应资质的第三方机构审核的结算报告。

调研中，有意见建议进一步强化物业管理信息公开机制。经研究，《修订草案修改一稿》对《修订草案》作了如下修改：一是相关信息公示除在物业管理区域显著位置公开张贴外，要求同时在物业管理信息平台发布信息，并且时间不少于十日；二是要求将业主委员会委员、候补委员、监事缴纳物业管理费、停车费情况以及停车位使用情况每半年向业主公示；三是将物业管理区域业主共有资金账目的使用和管理情况的公示间隔由每半年修改为每季度。