多地项目停滞、遭遇“维权门”…天安中国“黑历史”曝光！

编者按：大湾区、京津冀、长三角……在新一轮周期浪潮中，每一家企业都是参与者、思考者。凤凰网房产深莞惠【城势】栏目，本期聚焦深耕大湾区的头部房企——天安中国，展现企业与“同城市前行”的力量，探究深莞惠城势发展，激活地产参与者的思考。

出品：深莞惠内容中心

1986年在香港成立的天安中国，经过长达30多年的发展，如今惨遭行业洗牌，面临“生存”的尴尬。

据凤凰网房产了解，天安中国是在香港注册的、以经营中国房地产、酒店业为主的上市公司，1987年在香港联合交易所上市，被视为香港第一只“中国概念股”。

近年来，该公司频频打政策擦边球，数度因违规囤地、工业用地开发物业售卖遭遇业内外质疑。

涉嫌囤地 多地项目停滞

2019年半年报显示，天安中国收入为10.06亿港元，较去年同期减少57%；公司股东应占溢利为853.5百万港元，较去年同期增加2%。天安中国称，收入减少是由于在本期间并无附属公司发展项目竣工，造成已竣工物业销售确认减少。

同时该份业绩报披露，天安中国于12个城市共有15个数码城。数码城的整体贡献有所上升，位于珠江三角洲的数码城贡献尤甚。资料显示，天安数码城由深业泰然和天安中国在1990年各出资50%成立，核心业务是城市产业综合体的开发和运营。

值得注意的是，佛山天安南海数码城2006年12月启动运作，分南北两区开发，现已开发建设超过13年，占地约165252平方米，总楼面面积约479200平方米，计划兴建包括酒店、办公大楼的商业区。

据媒体报道，2015年，佛山天安数码城南区疑似因资金问题停工。时至今日，该项目仍在施工建设中。天安中国在2018年年报中表示，项目第三期工程楼面面积约93300平方米预计于2020年竣工。

梳理天安中国项目开发史，可谓是以“慢”著称。近年来，天安中国陆续被多家媒体曝光地块长期荒置、开发迟缓或停滞。

凤凰网房产查阅资料获悉，仅在上海，天安中国旗下就有多个项目开工迟缓，一度陷入捂地风波，而这些项目的拿地时间多在2005年以前。

其中，上海天安豪园过去数年陷入“捂地风波”。据上海市有偿使用地块汇总表（2003年1~4月）显示，七宝镇52号地块（闵字（2003）049号）地块面积136340平方米，容积率1.4，中标价为112889520元，实际出让金为33866856元。该地块以中标价计算的楼板价为591元/平方米，以实际出让金计算的楼板价仅177元/平方米，现在项目二手房挂牌均价65300元/㎡。

2003年拿地，天安豪园至少开发了超10年的时间。公开资料显示，天安豪园一期总开发面积15万平方米，由18栋13层小高层及1栋9层的小高层组成，总户数约1200户，小区中心将建有5万平方米休闲商业街。

不仅如此，上海有些项目还数度曝出拖欠施工方货款并无期限停工的消息。对此，业内人士指出：“对于近年来业绩平稳的天安中国来说，资金不是问题，停工或为变相囤地升值做出铺垫而已。”

暴力维权 对簿公堂

据业内人士透露，天安中国旗下的天安数码城项目大多是到二线城市拿园区用地，土地成本较低，且地方政府会给一些优惠，园区也会配套部分住宅用地，可以分批开发，先开发商业，待商业成熟后再开发住宅，作为园区配套，多为“打擦边球”式囤地。

这种囤地方式，显然已经不适用如今的楼市规则。2014年，南京天安数码城遭遇“维权门”，该项目涉嫌工业用地上造楼售卖后无法兑现两证而遭遇维权，最后与业主对簿公堂。据知情人士透露，法院判决该项目开发商南京天宁置业有限公司按照合同条款执行，开发商对业主做出补偿。

官网资料显示，南京天安数码城位于南京市秦淮区白下高新技术产业园区内，项目总用地面积9.3万平方米，总建筑面积33万平方米，规划建设8幢创新科技产业大厦及8幢生态科技总部楼。

但事实上，因为项目是以工业用地的名义进行拿地的，按照规定是不可以进行出售的。南京天宁置业相关负责人此前对媒体解释称，天安数码城原本计划将主要以租赁方式进行招商，但由于最近几年一些地方，尤其是一些科技园区先后出台了一些新的工业用地政策，允许在一定条件下分割转让、分割销售，而秦淮区(原白下区)亦存在一定的可能性。

据中国经营报报道，南京天安数码城入驻企业已经缴纳50%~70%的“购房款”后，南京工业用地分割销售却遭遇政策严控，项目不具备分割销售条件，无法达成房屋买卖。南京天宁置业要求投资企业主根据双方签订的框架协议“由买转租”或无息退款，却遭遇投资企业反对，双方因此发生了多次暴力维权事件并最终诉诸公堂。

曾有业内人士针对这一事件表示，政府用低价出让的工业用地招商引资，并承诺为开发商日后分割销售绿灯放行；而开发商则利用分割销售快速回笼资金滚动开发，这本是产业地产领域多年来比较默契的潜规则，然而这种默契无疑是一个定时炸弹，存在很大风险。现在国家对土地监管逐步加强，单是工业用地性质变更这一点，就存在很要命的问题，这无疑会影响到天安中国项目整体获取时商住用地和写字楼商业用地的比例问题。

作为港资企业，天安中国早早进入房地产行业，开发节奏慢，正好赶上楼市高速发展，有高额利润。但是后续对市场变化明显应对不足，导致旗下的项目出现“违规”等现象，如何应对新常态下的房地产市场，天安中国还需多多思量。