【直播】机会敲门时都很小声——园区在疫情下的突围之道

内容转自明源地产研究院公众号

1、疫情是面“放大镜”，让企业更清楚的意识到什么才是最大的病毒？

任正非在《华为的冬天》中，多次强调危机管理以及自身不断调整与变革的重要性，时刻提醒华为随时都是冬天了，明天就有可能面临倒闭，每个人都应该思考怎么办？德鲁克也在《不连续性时代》中提出了组织都存在惰性，组织或企业都应该不断进行变革和调整，才能保持旺盛的生命力。

事实上，无论疫情是否来势汹汹，无论外部市场如何变幻莫测，企业都必须克服惰性，时刻保持变革或调整的心态，以快速应对。

2、“机会敲门的时候都是很小声的”，疫情下的园区业务，短中期承压，长期稳中有升

明源地产研究院对于园区市场持乐观看法。虽然短期内园区业务会面临企业的复工压力和经济压力，但相信政府一定会扶持实业，并出具灾后重建的恢复性政策，无论是从经济发展还是从社会稳定层面，都是势在必行。从全球的类似案例来看，墨西哥H1N1流感疫情后、西非埃博拉疫情后、韩国MERS疫情后、包括日本大地震灾后，政府都会出台专项扶持政策，鼓励实业发展，进行疫后/灾后的经济重建。这对园区整体行业来说，反而会是一个加速器，应该说机会大于风险。

从短期来看，疫情确实给园区业务带来不小的经营压力

1、现金流风险：租金减免及防控支出导致的“减收增支”作为园区运营方，企业需响应政府号召实施租金减免政策，会导致收入的减少。虽然各家企业主体略有差异，但综合来看，所有的头部及品牌园区都响应了政府的号召，给予了入驻企业不同程度的租金的支持和减免。至于省属市属下辖的国有园区更是责无旁贷，基本上都是一到两个月的减免幅度。

与此同时，防疫防控措施，作为每个产业园区必不可少的必备动作，也导致了支出的增加。

2、经营风险：出租率与租金价格的下滑由于中小企业的经营压力，会直接传导扩散至园区业务的经营压力。截止2月20日，企业复工率都未达60%。再加上用工难等原因，恢复到满产需要一定时间；再加上订单流失、现金流紧张等诸多因素，部分中小客户可能会面临经营压力甚至倒闭的风险，租金成本降低将成为共性诉求，直接影响园区的出租率和租金价格。

3、合同风险：来自“不可抗力违约”条款最后还有不可抗力违约的合同风险。从近期几则判定的民事合同纠纷来看，本次疫情在法律层面极大可能被认定支持为“不可抗力”，尤其是目前还看不到希望，无法恢复正常运营的餐饮及服务等行业。客户违约离场后的押金退还，对园区会造成一定的损失，再加上场地空置的问题，这些都是短期内园区企业需要面临的压力。

从中长期来看，做时间的朋友，等待行业修复

1、企业信心与扩张欲望需要修复周期即便疫情过去，企业的经营信心和扩张欲望，都需要一定的修复周期！目前很多城市出现了疫情拐点，3月开始园区内的客户绝大部分恢复正常生产。但对于市场前景，对于信心修复，可能还需要更长的时间。企业需要有长期经营的耐心和积极乐观的信心。

2、企业经营理念会更加稳健本次疫情爆发作为一次黑天鹅事件，让很多企业意识到危机管理的重要性，如何控制经营风险，如何保障现金流安全，以及随之而来的经营策略调整。在可预见的未来，许多企业的扩张速度会略有下降，经营会更加稳健，这也会在一定程度上降低客户对于产业空间的需求。

3、业务在线化，降低对传统空间的依赖，带来共享办公的发展契机本次疫情也使我们对线上办公有更深刻的认识。无论是在线直播，还是在线办公，许多人都领略到业务在线化带来的便利。疫情过后，相信会有很多研发办公类的客户，尤其是中小创业型的企业，更有可能采取分布式的在线办公模式，降低对于传统的集中式产业空间的需求。园区企业要警惕联合办公对己方市场可能带来的冲击。

优客工场创始人毛大庆也在近日专访中表示：疫情发生前，已经有企业开始注重把固定成本转化为可变动成本，包括办公空间的租赁成本，这也是联合办公的优势所在。疫情的出现，可能会加速这种转变的到来。

从长期来看，产业经济基本面不变，危机的背后孕育更大的机遇

“一阴一阳之谓道”，我们在看到负面影响的同时，也要看到疫情背后蕴藏的潜在机遇。从长期来看，中国经济基本面不会改变，政府对于产业经济的扶持态度也没有改变。就像2003年的SARS危机推动了阿里巴巴的崛起，每一次经济危机的背后都会孕育出伟大的企业。但“机会敲门的时候都是很小声的”，就看你能不能快速把握，及时应对。

作为园区企业及存量资产运营商，后市的机会在哪？我们可以从如下三个角度进行后市机会的分析洞察。

1、空间资产重组机会本次疫情将会带来空间资产的重组的机会，存量资产价格将重估，行业将回归理性。2017年到2018年，对于园区运营这个行业，尤其是在深圳湾区这一带，随着大量的资本涌入，出现了有史以来的第1个泡沫高峰。面粉贵过面包的情况，在这个行业普遍出现，产业空间的租金一路走高，脱离了市场规律，超出了企业承受力。2019年之后，随着中美贸易战，以及中国经济出现短期下行的影响，资产泡沫开始破灭。在今年的疫情之后，泡沫会被挤得更干净，存量资产的价格会被重新估值，行业将回归理性。

随之而来的就是在上述的市场利空下，许多优质的办公、研发、生产物业，将有可能会以较低的估值给释放出来，为我们提供了很多全新的投资交易机会。

2019年，很多中小型的园区运营商很难，尤其是办公研发类园区的运营商。本次疫情之后，很多园区企业将会被迫离场，加速行业的洗牌，行业重组并购的机会已经到来，就看我们能不能把握。

2、客户资产重组机会客户资产是比空间更重要的核心资产。一个稳定的客户结构，对于园区企业有多么重要，在这次疫情之后将进一步显露出来。优质的客户就是园区运营人的血液，也是园区企业发展最强大的支撑。

疫情之后，我们将会发现优质客户的选址标准会发生重大变化。他们可能对生态化、健康化的空间提出更高需求，也可能对原有运营方在这次防疫防控中的表现不满意，企业会“用脚投票”选择离场，更换场地将引发新的选址时间窗口。这个窗口在未来的3~6个月就一定会到来，企业一定要抓住机会吸引优质客户进驻，并优化园区的客户结构。

3、产业资产价值重组机会对于园区企业，产业始终是园区运营的关键命脉。在做好物业服务的同时运营机构一定要具备产业思维，这是超越物业管理思维的，需要用经营产业资产的战略高度去进行产业资源的积累和整合。

本次疫情之后，我们将会看到智能化、数字化的产业未来一定会加速发展；机器换人、自动化工厂等大背景下，工业4.0、智能制造相关产业也将会具备更多的发展动能。在线教育、软件开发、医疗大健康这些产业也将会掀起一轮热潮，而且会被重新定义估值。

传统的普通劳动密集型的产业，则会日薄西山，日渐式微。园区企业一定要主动求变，特别是通过这次疫情，“破而后立”，把握住这样的趋势与机会，重新梳理产业定位，以及匹配持有的产业资源，不断去优化和放大产业资产，让产业资产的价值体现在园区运营的价值之中。

“机会是留给有准备的人” 疫情即将落幕，企业到底应该如何主动求变呢？

我们都知道这句话：“机会是留给有准备的人”。在当前的市场背景和疫情危机下，园区企业有没有做好准备，迎接机会的到来？建议企业趁着这次疫情危机，静下心来去盘点、去思考、去规划。

思考“杀手锏”

除了减免租金，还能用什么留住客户的心？除了给客户减免租金，以及做好疫情防控，园区企业还能什么可以留住客户的心呢？差异化的竞争力到底在哪里？客户粘性是否足够？哪项服务是自身独有，别人也做不到的？这些杀手锏，将构成了园区企业的核心竞争力，别人无从模仿，也无从超越。这个问题需要企业时刻反思，并向内进行洞察。 

修建“蓄水池”

提升内部运营效率，拓宽外部资本通道，以应对不确定的环境与危机这次的疫情来袭，进一步让企业意识到危机管理的重要性。企业在平时是否已经准备好了“过冬棉袄”？有没有足够的“蓄水池”来应对不确定的危机？内部的运营效率是否高效？出租率这条生命线，是否安全？
企业如何主动求变，快速恢复到正轨呢？

明源云空间与深圳市城市更新协会联合特邀深圳天安骏业投资发展（集团）有限公司董事总裁杨毅、星河产业集团常务副总裁阎镜予、明源地产研究院副院长黄乐三位业界大咖，共同针对《产业园运营及突围之道》进行探讨，提供行业思路。

本次直播课程介绍

课程主题：产业园运营及突围之道——存量资产非常规战役系列课程

分享嘉宾及主题：

天安骏业集团-董事总裁 杨毅

疫情后产业园的走势分析及天安云谷的经营之道

星河产业集团-常务副总裁 阎镜予

疫情对深圳产业的影响及星河产业的“疫后”思路

明源地产研究院存量专家 黄乐

产业园的运营转型及数字化管理趋势 

课程时间：

3月19日（周四）16：00-17：30

观看方式：

扫取海报中二维码，进入直播间报名，即可免费准时收看直播。