（原创）农地入市，对地产行业（广东篇）的启示（上）

近一二十年是楼市快速发展阶段，很多人觉得一些一二线的房地产价格已经飙升到完全不合理甚至已经偏离了房子原先的价值的阶段，在这个阶段里开发商和炒房者可没少赚，基本上房产行业的投资者都完成了资本的多倍积累。

但是，传统的房产经济模式显然已经不适应时代的发展要求，早在2017年8月份国土资源部、住房城乡建设部就印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，通知显示，未来将在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点，果然，今年就陆续发布了关于农地入市的一号文件及省厅公布的《关于加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》、央行降准等政策。

从宏观层面看，政府加大对房地产业的调控，中国房地产行业正在去杠杆，房地产行业的资金流动受到限制。对房地产的冲击确实不小，房地产行业今年也在走下坡路，今年下半年开始各地的房价也开始回暖，一些地产公司开启全员卖房的模式开始降价出甚至打着六折出售的旗子在售房地产，甚至三四线的城市地产价格也受到大波动。

但也只是饮鸩止渴，作为投资者来说，目前房地产市场不明朗，聪明的投资者停止购入或者转型其他投资，而作为普通人民，房子作为现在生活的刚需品，看到这般市场也会保持观望态度，抱着房子价格还会继续下跌的心态继续等待。看起来，房地产行业似乎进入了一个濒近寒冬的状况。

房子是用来住的，目前的社会状况趋势又迫使大家不得不去购房，全民买房已经是这个时代的印记，开发商对此也是乐此不疲，不断的拿地建房炒高房价，虽然房价上涨了，但是人们买房的热情却丝毫未减，问题来了，房子的数量急剧上升，而城市固有的资源配置就这么多，城市综合承载力降低，城市综合承载能力是一个结构性的问题，简单的一昧搭建住房显然是不能解决问题甚至是加剧问题的矛盾性，基于结婚、教育、医疗等各个因素的考虑，房子到底还是作为一样现代中国人的刚需品，依我看来，房子需求依旧大量存在。农村土地的入市确实缓解了用地紧张的问题，特别是在用地紧张的广东，大湾区的形成将需要大量的土地启用来发展经济，在严控增量，盘活存量的大前提下，农村集体建设用地或将起到关键作用。

截至2016年末，全国农村农村集体经营性建设用地存量规模大约在5000万亩以上，但是不能动其根本，需要守住18亿亩的耕地红线，现用农地的80%作为永久基本农田。也就是说还有20%在符合规划的情况下可以动。

中国单位面积经济产出是要比发达国家低的，深圳使用效率是最高的，以深圳为例，作为经济特区，深圳在早期就大量使用集体建设用地来盖房了，一线城市面临的建设用地指标问题已经十分明显，城市建设用地指标面临困境，用地紧张的深圳来，全市面积2000平方公里建设用地，其中原农村集体用地390平方公里。深圳的房价依旧居高不下，为什么？原本的一个小渔村发展成一个一线大都市靠的是什么？

离不开国家政策的扶持，其次先进的科技产业的引入、城市结构的合理配置，还有一个地理因素，是因为靠近香港，更客观来说，应该是靠近沿海，方便与大城市接轨，而香港是一个很好的中中转点。

就像早期的福田区和罗湖区靠着香港，发展也是很快的。我们能否从中得到一点启示，目前的粤港澳大湾区，是不是广东发展的新机遇？继续复制特区深圳的成功，一昧的建楼已然不能适应时代发展的潮流，随着城市化进程的加快,人类正面临着资源,人口,经济,生态环境等问题.城市是人口分布、资源消耗和环境 、城市自然资源承载力 污染的集中区域,是一个区域社会经济发展的重要载体,城市可持续发展是区域可持续发展的重要内容。

这里就要讲到我们说的规划，想想看，传统的拿地主要通过招 、拍 、挂还有协议出让等形式，招拍挂制度在一定程度上有效遏制国土资源的流失，最大限度的防止权力寻租等一系列认为的干扰市场行为，净化了土地市场，推进中国土地市场化进程，较好地维护了公共利益。由于土地“招拍挂”奉行价高者得的准则，开发商在拿到土地之后，为了保障自身的利益，必然需要推高房价。

前面说到，在现在这个大趋势下，首先在土地资源紧张的广东地区要拿到一块好地且价格合理有较大利润空间非常之难，其次，放假的推高自身也需要承担更大的资金流风险，特别是在现今阶段房地产行业不是特别明朗的情况下你继续推高房价确实不是明智之举。

我们来说协议出让，与招投标卖出方式相比，协议出让方式的成本较低，但是其运作过程稍稍脱离了市场，实际上只有少数开发商能有机会与出让方进行协商。目前享受政策红利的三旧改造就是其中一种具体的方式，不断的政策意见出台可以看出广东对三旧改造这一块的充分重视。

三旧改造难度较大是不争的事实，其中主要的是社会的问题即在拿地过程中与村集体协议的过程，这就导致了项目的周期过长，但是就目前的趋势来说，在政策利好的前提引导之下，精明的开发商已经比较少去关注传统的土地招拍挂，一些地方甚至出现了大量土地流拍的情况，大家都在看着三旧改造。

三旧改造利润空间实在太大，首先三旧项目的拿下可以省下一大批土地出让金，在符合规划的前提下，针对不同的只需缴纳40%-70%的土地出让金。其次，规划内的容积率问题也得到了较大的提升，意味着可以建更高的楼层。再者，拿下土地之后，原先土地的指标重现盘活，开发商不需要巨额的成本去拿指标，因为指标纳入土地出让金，而土地出让金又有相对的折扣。如此一来，成本大大幅度削减，就腾让出巨大的利润空间，产品项目也拥有了更大的核心竞争力。

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