生活因你而火热丨2019年深圳楼市开盘概况

一个像夏天，一个像秋天

根据中原地产统计，2018年，深圳新开盘的去化率只有40%。2019年上半年，深圳新盘开盘去化率仅32%，很多豪宅项目开盘去化仅10%。

冰火两重天，2019年深圳新盘开盘两级严重分化！

但到了下半年，深圳重磅利好接踵而至，前海扩容、“先行示范区”、取消豪宅税...深圳楼市进入白热化阶段，土豪们闭眼买入，早期观望的人也终于下定离手。

不得不说，深圳人买房就跟抢票一样。据统计，2019年深圳及深汕合作区共出现了8个日光盘，分别是华强城、深业中城、合正置地大厦、招商领玺、龙光玖龙台、勤诚达正大城、绿地新都会、振业时代花园。这些“日光盘”均是清一色的住宅产品，从片区上来看，3个位于光明，2个位于福田，2个位于南山，1个位于宝安，1个位于深汕合作区。

近年来，“摇号”+“日光”似乎成为了深圳楼市的标配，而2019年8个日光盘中，华强城、深业中城、招商领玺及振业时代花园均是采用公证摇号+线下选房的形式售房。其中推盘量最大的是龙光玖龙台，共705套住宅，而最少的是合正置地大厦，61套住宅。另外光明的绿地新都会以30秒的速度快速清盘更是刷遍了朋友圈，由此可见光明楼市的火爆程度。

从片区来看，2019年，在深圳全年新增备案的143个新盘当中，龙岗依旧是供应大户，全年共推出44个新盘。

但从去化率来看，与前海、宝安中心区、香蜜湖等片区相比，却并不理想。据了解，今年龙岗部分新盘，如恒裕珑城去化约为80%，特发天鹅湖畔去化约4成等，其他个盘去化成交普遍一般，有些甚至开盘几个月去化不足10%。

以11月28日拿到预售许可的龙岗平湖某盘来说，该盘共推出468套住宅。而近期中房深圳查询深圳规土委网站却发现，目前该盘却显示“0备案”，虽然不排除备案的延迟性，但开盘已近数月，去化也可见一斑。

其中去化率最低的是大鹏的顺和雅苑，自5月1日开盘至今，国土局上仅备案了6套房源，去化率低至5.8%。这些楼盘之所以去化率较低，一方面是因为地理区域相对较差，像坪地、松岗、大鹏等片区不仅交通上是短板，区域规划也欠缺，因此整体的吸引力不够。而坪山虽有2条地铁加持，近年来规划也不少，但购房者、炒房客纷纷都往西部跑了，东部的竞争力就被削弱了。而且大鹏因为定位为旅游区，几乎已经被深圳购房者遗忘，购房者层面较小，主要为本地居民或者在大鹏片区工作生活的购买，或许未来地铁开通后会有一番新景象。

· 不过，需要指出的是，深圳楼市的分化也越来越严重。虽然都受益于粤港澳大湾区战略，但它的核心在前海，前海位于西部，所以深圳楼市的西部行情远好于东部。东西两边相距不过20多公里，西部许多楼盘一开盘就可以秒光，有的还需要摇号，东部却较难见到这种现象。

2.最美的不是下雨天，是你背起房贷的那一年

“不到最后一刻，你真的不知道深圳楼市会创造出什么奇迹。”不少人这样评价年底的深圳楼市，年尾的大爆发，让我们看到了“示范区”的魅力。

本以为楼市传统的“金九银十”已是高峰，深圳却逆势而动，在年末上演翘尾行情。这要追溯到双十一。11月11日，深圳传来重磅消息，大幅提高豪宅线标准征收增值税：建筑面积144平以下、小区容积率高于1.0的住宅，满两年免征增值税。

减税新政一出，第二天楼市便爆发了，二手房源纷纷跳涨，业主“坐地涨价”屡见不鲜。

价格方面，据某机构数据显示，六大行政区全部价格上涨，南山区涨幅最大，均价达到9.2万/平方米，去年到今年的涨幅高达21.05%；全市均价小幅上升至55499元／平。

另外对开发商而言也迎来一个销售窗口。11月以来，新房备案数据持续上涨，新盘扎堆上市，无论是豪宅还是刚需，多个项目开盘即售罄。

11月份深圳新房住宅供应速度明显加快，供应量创三年来最高，全市共有22个项目批售13089套商品房，获批套数接近10月份的3倍。

新房日光、售罄频现。如前海豪宅招商领玺开盘，推456套，均价10.8万／平，开盘当天即售罄；前海豪宅颐湾府开盘，推367套房，均价10.2万／平，开盘仅4个半小时就卖掉322套，去化近九成。

就连偏远的光明新区，龙光玖龙台二期线上开盘，均价4.8万／平，装修费另算，推750套，全部卖完。

多位深圳开发商、业内人士认为，临近年末政策相对宽松，最严调控已经过去，深圳放松豪宅线，佛山、中山松绑限购，都是这一宽松的表现。这给了市场很乐观的预期。

3.可惜没有如果，只剩下结果

据中原数据研究中心统计表明，2020年深圳潜在入市项目不足70个。

2018年年底，中原预计2019年潜在供应112个楼盘。这意味着，2020年深圳新盘供应，同比2019年可能缩减40%。

不知今年没来得及上车的朋友，明年还能不能赶上，毕竟可惜没有如果...

宝 安 区

南 山 区

光 明 区

福 田 区

龙 华 区

罗 湖 区

龙 岗 区

盐 田 区

坪 山 区

大 鹏 新 区

总的来说，自2019年7月以来，一线城市房价走势出现分化。与北京、上海、广州等城市继续调整不同的是深圳房价在独自持续上行。深圳领先于其他一线城市房价具有一定的市场风向标意义。而深圳今年领先于其他一线城市房价最重要的需求大于供给。深圳土地面积不到2000平方公里，是上海的1/3，北京的1/6，但是深圳的常住人口为1300万，超过北上的一半以上；同时深圳的常住人口净流入最多，去年高达50万，而上海是5万，北京则是净流出。房子是用来住的，有人才有需求，深圳的住房缺口远大于其他的一线城市。这也是深圳能在一片萧条中走出新天地的最根本的原因。