十年后，楼市规模或降40%！近9成开发商消失？

现在是个焦虑的年代，比如最近几年流行起来的跨年演讲。在2019年的最后阶段，罗振宇、吴晓波又开始刷屏了，不管他们讲的有没有用，人们之所以对知识如此的渴求，为的是什么?

还在校园的大学生，担心出来找不到好工作。职场996的白领，害怕有一天被公司优化。已过而立之年的中年男人，生怕被时代淘汰。

在楼市里，这种情绪也被放大了，比如今天易居企业集团CEO丁祖昱发表的跨年演讲，他说：2019百强房企增长呈跳水式“失速”，从50%降至5%。

跳水、失速，这些词汇听起来都让人感到头大。

要我说，最近几天，有一个人的演讲，要比以上这些人的跨年演讲有用的多，他就是黄奇帆。他对房价，楼市，大势的看法，总是用浅显易懂的话语，细致入微的数据，娓娓道来。

虽然自媒体时代放大了罗振宇、吴晓波、丁祖昱们的声音，可我们平时讨论房地产，更应该学习、了解、研究高层智囊的观点。

12月26日，黄奇帆在2020中国经济形势解析高层报告会上，发表了一席演讲，其中提到了两个数字，列出了未来10年楼市的“时间表”。

第一，10年后，楼市规模或会下降40%。上世纪90年代，房地产市场就已经有了雏形，只不过刚开始住房还没有大规模商品化，不少城市依然停留在公房、福利分房的阶段。到了2000年，全国房地产的销售面积只有1亿平米。

转眼到了2010年，全国销售面积已经达到了10亿平米的体量，相当于10年涨10倍。

10亿平米的年销量持续增长，到了2018年，销售面积突破新高，创出了17亿平米的天量，今年根据克而瑞的报告，销售额可能会突破16万亿，销售面积也会再次突破17亿大关，创出新高。

也就是说，从2000年至今，19年的时间里，我们的楼市规模增长了17倍多，速度之快，体量之大，堪称是一个奇迹。

最大驱动力，当然是人口的城镇化，从2000年至2010年，我国城镇化率年均升幅为1.4%，其中2010年当年的城镇化率就增加了1.6%。

而从2010年到2018年，年均升幅降至1.2%，2018年当年的升幅仅为1.06%，这意味着城镇化的进程正在显著放缓。

专家演讲时提到了3个关键点：

1，人均居住面积突破40平米，提升空间有限。

2，10年后城镇化率达到70%，刘易斯拐点来临。

3，新建房标准为50年以上，折旧率下降。

目前城市居民有7个亿，存量房屋300多亿平米，加上未来10年涌入城市的两亿人口，存量房屋面积会增加到400亿平米左右，按每人50平米来算，房屋的年均销量应该是8亿平米。

照这样来算，10年后，年销售量是8亿平米，加上每年城市更新、老旧房屋改造有两亿平米，10亿平方米就是楼市的平衡点。

年销售10亿平米是什么概念?对比2018年的17亿平米，意味着房地产规模会下降40%!

第二，近9成开发商或许会消失。今年开发商破产了不到500家，创出了历史记录，就引起了大家的热议。

其实这些破产的开发商数量真没多少，要知道，现在全国房企总数达到了9万多家，还不含中介。

上文提到，不算两亿的流动人口，现在城市里的居民也只有7个亿，房企数量就能达到9万多家，相当于每一万人就配了一家开发商。

这种情况显然是不太正常的，专家在演讲时提到：全世界180个国家的地产商加起来也没有9万个，美国大大小小房产商没超过500个，欧洲20多个国家所有房产商，独立法人加起来不到1万个。

最重要的是，现在我们住的房子，70%都是由TOP100的房企盖的，前1000名房企更是盖了90%的房子。

这就意味着，9万多家开发商里，绝大多数都是“没必要”的存在，要么体量极小，未来会被并购，要么是空壳子，只是登记在册而已。

因此，老黄认为：许多房企未来都会破产关闭，收购兼并，自我转型，年审的时候注销执照。最终到2030年以后，最起码6万家开发商没了，剩下3万个，这还是用最宽松的思路想。略严重一点的话，可能8万个都没了，留1万个都是会出现的局面。

一个是房地产的年均销量降40%，另一个是开发商的数量大减9成。

如果这两个数字按照专家列出的“时间表”来运行，未来的楼市会是什么模样?从行业角度看：地王会变少，房企集中度会提升，大鱼吃完小鱼，连带着把虾米也要吃掉，三四线的退潮早晚会来临，中小城市供给变少、需求变少的“双击”将成现实。

从购房个体的角度看：核心城市的中心城区房子，依然是抵御通胀的工具之一，却无法再实现数年翻倍这样的“暴击”，价格“洼地”的城市不复存在。

相反，买错了城市、选错了区块、掏空了家底、加高了杠杆的购房者，可能会随着那9成开发商一起消失，只因为我们都是大时代背景下的小人物而已。