深圳：这里的新房价格，仍然3字头

在深圳，当西部地区频现日光盘，连松岗也卖的火热时，深圳的东部却是另一番景象。

据深圳看房团统计，位于龙岗区新生-坪地片区，在刚刚过去的2019年，以及即将到来的2020年2年时间里，在售加预售，预计供应新房8500套！

这些产品的户型主要集中在80/90平米2-3房，以刚需为主，同质化严重，在供应大，成交少的市场环境下，众多开发商只能以价格吸引购房者，区域内新房价格普遍在3.3-3.9万/㎡。

在西热东冷的楼市格局下，东部的新房还能买吗？我们不妨先看看片区的规划。

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龙岗区下个增长极：新生-坪地

新生-坪地片区指的是新生社区和坪地街道，都在龙岗区的辖区范围内，人们常说坪地是龙岗后花园，而新生社区与坪地街道相邻，由于新生和坪地两个区域地缘相近，而且都是龙岗房价的低洼地段，因此喜欢将两个区域连起来称为“新生-坪地片区”。

一

新生社区

新生社区位于龙岗街道北部，是龙岗街道管辖的10个社区之一。

当我们提到龙岗街道时，首先想到的可能就是龙岗中心城，龙岗中心城作为龙岗区的政治经济文化中心，以龙岗区政府为中心，由黄阁路、龙岗大道和龙平路围合而成，随着多年的建设发展，这里不仅成为了配套完善的成熟居住区，“东进战略”的桥头堡，其发展边界也渐渐开始模糊。

以黄阁路为分界线，黄阁路以北是龙岗中心城，黄阁路以南是大运新城，很多人喜欢把龙岗中心城和大运新城放在一起做比较，但从城市发展的角度来看，大运新城可以看作是龙岗中心城的延伸，当龙岗中心城建设完善后必然会扩容，方法就是找出下一个区域作为城市发展的新增长极，大运新城是中心城的延伸，而新生社区很可能也是中心城的延伸。

二

坪地街道

坪地街道是龙岗后花园，东北与惠阳区新圩镇交界相连，西北与东莞市清溪镇相邻，东南与坑梓街道相连，西南与龙岗中心城毗邻，处于深圳向东、向北拓展的战略通道。

2017年，龙岗坪地国际低碳城、坂雪岗科技城、大运新城同时纳入“广深科技创新走廊”规划。

国际低碳城总面积约53.4平方公里，开发分为坪地高桥片区选定的1平方公里区域作为核心启动区、5平方公里的拓展区和53平方公里全域示范区三个空间层次。

截至2017年年底，深圳国际低碳城已拥有高新企业155家，上市企业14家，亿元企业43家。

片区规划引入绿色TOD理念，构筑一个集轨道交通、有轨电车、公交网络、慢行系统于一体的绿色出行体系，低碳城拥有5大生态公园、2大水库以及15个市政公园（规划中），此外，华侨城还将投资500亿打造全国首个低碳文化旅游城。

国际低碳城效果图

轨道交通方面，新生-坪地片区内地铁规划有3号线东延线和21号线。

深圳地铁3号线东延线，全长9.229km，起点为3号线目前的双龙站，未来将延龙岗道、坪西路敷设，全线共设车站7座，即梨园、新生、坪西、低碳城、白石塘、富坪、坪地六联。

3号线东延工程在2016年8月25日正式开工，在2016年11月由高架敷设全部改为地下敷设，从此暂停施工，直到现在仍未动工，预计2020年有可能动工。

地铁21号线与3号线东延线新生站相交

地铁21号线是远期规划，称为南龙线，线路起于前海妈湾保税区、串联前海自贸区、前海中心、南山科技园、西丽大学城、民治、布吉、大运新城、龙城北枢纽、国际低碳城，终至坪地，线路全长62.7公里。

21号线即将纳入五期建设，但目前动工时间和通车时间还没有消息，未来将于3号线东延线交汇于新生站，从新生-坪地片区去到前海可在50分钟左右到达。

三

新生-坪地片区缺陷

区域现阶段主要以老旧工区和大片农民房组成，整体环境不是特别理想，街道面貌还有待提升，生活配套方面，缺乏好学校和大型商业综合体。

红花岭污染也是一个问题，以前红花岭垃圾综合处理基地包括中心垃圾焚烧厂、医疗废物焚烧厂和危险废物仓库等，现在仍有居民反应半夜被臭气薰醒。

2019年4月，龙岗区区长率队调研龙岗辖区红花岭垃圾填埋场和龙岗河流域水污染治理有关工作，相信垃圾填埋场的臭气，污染已经引起了相关部门的高度重视，未来应该会得到改善。

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2年供应8500套

预计在2019-2020两年时间里，新生-坪地片区在售加预售的新房总数高达8500套，因为片区大量的新房集中供应，购房的折扣优惠也很给力，同时这些产品都具备“低总价、低容积率、高使用率”的特点，如果抛开区位这一影响因素，新生-坪地片区的楼盘对刚需还是非常有吸引力的。

无论是哪个新兴片区，最先发展起来的一定是交通便利的主干道周边，或地铁沿线的周边，在新生-坪地也不例外。地铁3号线东延线沿着龙岗大道和坪西路敷设，近两年，在龙岗大道和坪西路两侧，新建楼盘如雨后春笋般地涌现，根据楼盘分布、交通便利、环境特点和居住氛围等，大致可以分成3个组团。

组团一：体量较大，交通便利

紧挨着龙岗大道南侧有两个体量较大的项目，一个是占地6.6万平的君胜熙珑山，另一个是占地7.8万平的今日香莎御景园，目前新生坪地的新盘中，这两个项目算是体量比较大的，两个项目都沿龙岗大道而建，背靠36万平的香莎公园，中间只隔了一个加油站。

加油站

君胜熙珑山已经入伙

君胜熙珑山在19年3月开盘，目前还有很多80/89平方户型在售，89平三房两卫，户型方正，设计合理，使用率高，最佳楼层景观的首付款约在107万左右。今日香莎御景园的住宅产品和君胜熙珑山有些相似，80/89平刚需户型在设计上几乎都是重合的，在景观方面，直接与香莎公园相连的香莎御景园似乎更胜一筹。

今日香莎御景园89平户型图

轨道交通方面，君胜熙珑山距离新生地铁站约570米，而今日香莎御景园在1公里左右。紧邻龙岗大道，靠近新生地铁站，是两个项目的交通优势，龙岗大道也会带来一些噪音影响，选房时要注意避开靠近道路一侧。

两个项目体量相近，产品相似，区别在于君胜熙珑山偏向于纯粹的居住社区，而今日香莎御景园是涵盖住宅，商业，写字楼，健康城等业态的综合体。

组团二：靠近坪西地铁站，低容积率，环境堪忧

嘉豪盛世、利德悦府、吉祥悦府三个项目距离坪西地铁站非常近，分别是300米，700米和800米，但这三个项目周边充斥着农民房和厂房，相比于组团一，组团二的环境更加简陋。

组团二的外部环境

早在2016年就开始动工的地铁3号线，为什么搁置了这么久？为什么要从高架敷设改为地下敷设？许多人猜测是拆迁难度太大，项目不得已才从高架敷设改为更昂贵的地下敷设，农民房多势必会影响片区的升值潜力和升值周期，从升值潜力来看，组团二要弱于组团一。

嘉豪盛世

嘉豪盛世已经建的差不多了，预计今年3月份入市，目前没有营销中心，而利德悦府尚在建设中，两个项目的资料不多，吉祥悦府19年4月开盘，均价3.3万，由6栋住宅、2栋办公和1座商业裙楼组成，另外还规划了一所12班幼儿园。

利德悦府

片区内没有商业，最近的商业综合体还是组团一的今日香莎御景园二期的今日mall，预计由华润合作运营开发。

值得注意的是，组团二的项目容积率都非常低，都在2-3之间，这意味着居住的舒适度会非常好，同时离地铁站又非常近，距离坪西地铁站仅300米的嘉豪盛世值得关注。

组团三：靠近龙岗中心城，居住氛围浓厚，人气更足

君华天第和桑泰龙樾位于新生社区，夹在龙岗中心城和国际低碳城中间，与组团一二不同的是，组团三早已开发了商品房，周边有多个成熟的小区，居住氛围浓厚，如早期的佳兆业水岸新都，目前均价在3.3万元，近期的深房传麒尚林，88平户型总价在316万左右，单价在3.6万左右。

图源：链家

君华天第户型非常有优势，79平3房，89平3+1房，两梯四户，南北通透，容积率仅2.5。项目距离新生地铁站直线距离约1公里，但步行却需要1.3公里，项目均价3.9万，无价格优势，同片区的二手房选择非常多。

桑泰龙樾位于水岸新都南侧500米处，比较有特点的是68平米小户型，可以做到2+1房，总价低使用率高，还有88平和113平户型就不一一分析了，项目距离地铁站更远，需步行1.5公里，离学校非常近，缺点是离红花岭垃圾场更近，可能会受到臭气的污染。

水岸新都

颐翠名庭

颐翠名庭位于水岸新都北侧，紧邻新翠雅苑，是颐安集团旗下的项目，目前刚出地面3、4层，根据网上信息得知，项目中建面小于90平方米的户型占比达78.94%，以刚需三房产品为主。

综合居住价值和升值潜力，组团一>组团三>组团二。

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选则深圳还是临深？

在当下大多数人眼中，首付100万左右，或不到100万，几乎是没有在深圳置业的能力了，因为临深的凤岗、松山湖成交均价都已经突破3万了，所以慢慢的，大批深圳刚需开始将目光转移向临深地区。

但在深圳，有一个快让人遗忘的区域，新生-坪地片区正在供应大量价格低又非常实用，非常舒适的刚需住宅。能买深圳最好不买临深，深圳东部的新生-坪地确实没有什么故事可讲，也没有西部的热度，但对于刚需来说，不失为一个上车的好机会。