迈入2020年，21世纪就正式进入了20年代。

继80后、90后、00后、10后的代际划分后，20后也将逐步走入我们的视野中。

回顾过去这些年的楼市变迁，我们每一代人最牵挂的无疑还是房子。

数据显示，1990-2000年，广义货币M2增加了8倍，用CPI衡量的物价，上涨了101%。从2001年至2018年末，18年的时间里，M2增加了11.5倍，但CPI上涨不足50%。

也就会说，过去这些年，流通中的货币虽然增加了很多，但我们的物价其实并没有增长太多，反而保持了长期的平稳。

这些新增的货币，大部分都流入到了房地产，大家都把买房当成“一本万利”的事。

有专家测算，目前我国居民房产市值近300万亿，六成居民财富沉淀在房地产里，过去20年，没有任何一项大类资产能与房产相媲美。

前些年“上车”买房的人，一方面能享受到利率折扣和公积金额度，另一方面房价偏低，持有成本几乎可以忽略不计，既能跑赢通胀，又能享受不动产的飞速升值，财富日益膨胀。

那么，进入21世纪的20年代，持有房产还会不会“富得流油”？

我们可以从以下两个角度来分析。

第一，未来10年，房地产主要看人口形势的变化。

从2009年至今，房价上涨的重要基础是城镇化快速推进，数据显示，每年涌入城市的人口高达2000万，目前我国流动人口达2.4亿，租房人口达到2亿之多。

也就是说，人口进城，是过去10年房地产扩张的“秘密”。

但是，未来10年，人口进城的速度会逐渐降下来，这是由城镇化规律和人口结构两方面因素决定的。

城镇化规律是什么？

根据国际经验，发达国家的城市化第1个拐点是30%的城镇化率，自此进入快速发展阶段。

第2个拐点是70%城镇化率，随后人口流入城市的速度会放缓。

根据安信证券的测算，虽然2018年常住人口城镇化率已经接近60%，但是，考虑到非农就业人口可能存在低估，真实的城镇化率可能已经达到了65%。

按照国际上70%城镇化率的“天花板”，也就意味着未来10年内，人口流入城市的速度必然会放缓。

人口结构方面也是如此。

海通证券首席经济学家此前发布研报指出，国民储蓄率于2011年跌至50%以下，2017年相比2008年累计下跌5.8%，更重要的是，2009年之后，我国15-64岁人口占总人口比重连跌十年，从高点的51%跌至46%。

老年人口变多，劳动力人口减少，意味着无论是居家养老还是社区、敬老院养老，势必会降低人们购房的欲望，学区变的不再重要，婚房也没有那么多人去追逐，越来越多的耄耋老人，持续减少的年轻人口流动，房子不再是工作生活的首选项。

因此，在21世纪的20年代，从人口角度来看，无论是进城“接盘”的人，还是“青壮年”刚需，都会逐步减少，持有房产不可能再像过去那些年一样“富得流油”。

第二，持有房产能否赚钱，最重要的是“持有成本”的变化。

中国指数研究院研发中心研究副总监陈文静2日在北京表示，2019年中国楼市运行平稳，与2018年同期相比，百城房价涨幅仅为3.34%。与2018年的5%或者之前动辄10%以上的增速相比，房价涨幅明显收窄。

注意：2018年100个城市房价涨幅为5%，2019年进一步降低到3%，表面上看起来房价还在涨，实际上却远远低于持有成本，这样的房子拿在手里，连续两年都是亏钱的。

持有成本包含哪些因素呢？

物业费、交易税费、水电暖气费暂且不提，每年房屋折旧率按4%算，房贷利率的资金成本按5.5%算，现在租金收益率还不到2%，即便加上房屋年涨幅的3%，持有房产每年都会亏个4%以上。

假如按照房价“微涨”或“不涨”的状态，未来10年持有房产的成本只会高，不会低。

最重要的是，10年后，房产税大概率会落地。

有专家称：存量房按市场评估值征税在技术上已经没有障碍，假设人均免征面积为40平米，以年均1%的税率计算，年缴房产税总额约9000亿，相当于2018全国卖地收入的15%。

从2018年至今，房产税一直在推进当中，比如第二次房屋普查，150个城市的房屋联网，就算2020-2025年不会实行，在2030年之前，房产税的实施可以说是迟早的事。

一旦房产税再加码，多套房的持有成本会继续上升，21世纪的20年代，持有房产必然会“吃亏”，更别提所谓“富得流油”了。

在这个问题上，有经济学家谈到了自己的看法。

北京师范大学金融研究中心主任、经济学家钟伟日前表示，市场从2018年下半年开始明显放缓，楼市高位平台期可能已经形成，不激励但也不过度约束楼市，地方政策的微调余地大，因此，楼市将进入每年呈微弱个位数增长的平台期，每年销售面积约15亿平米、销售额约15万亿元。

也就是说，房地产行业的“容量”，未来10年会逐步稳定下来，不会再像以前那样大肆扩张，以至于刚需想买房都抓不住机会，也算是间接为刚需族指点迷津了。

冯仑、宗庆后也对未来的楼市做出了预判。

最近，地产大佬冯仑在接受采访的“最近是买房的好时机吗？”问题时回答表示，暂时先不买，2020年下半年买。因为最近都在降，还在调控，而且大家口袋里的资金也紧，所以房价还会下调，你们再看半年。

宗庆后此前接受采访时说：“要解决房地产问题，依靠卖地模式是行不通的，要重点关注刚需人群的住房问题”。

冯仑是房地产行业的“元老人物”，宗庆后是实业家的代表，对未来楼市的走势，他们都把目光锁定了刚需人群，比如量力而行的买房方式，改变房地产大拆大建的模式，都意味着持有房产已经告别了“变富”的年代。