2020刚开年，各类信号就频频出现。

央行在新年第一天宣布降准，释放资金8000多亿，给了房地产市场极大的振奋，业内不少人为之雀跃，认为这是年内楼市松绑政策的“开门红”。

这样的想法其实有点“自欺欺人”，就像前两天的文章里，我给大家分析的那样，一来是今年春节靠前，1月份资金缺口大，二来从2019年开始，每个4个月都要降一次准备金率，这是正常节奏。

去年降了3次准备金率，也没见房地产翻起太大波澜，因此，就算楼市资金面有缓解，也只是“捎带手的事”，而不能理解为调控要松绑。

继央行之后，仅仅4天时间内，楼市再起波澜，连出两个消息，作为“一委一行两会”中备受关注的银保监会，也作出了高层表态。

1月4日晚间，银保监会发布《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》。

其中有两个提法值得关注。

1，防止资金违规流入房地产市场。

意见明确提出：银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展。

蓝白想说，这个表态，来的太及时，太重要了。

从2019年10月份开始，广州、深圳、成都、佛山相继放松辖区购房门槛，全年超过30个城市出台新落户政策。

与此同时，12月份百城房价指数翘尾，央行新年首日降准，四川富源县出台购房补贴。似乎越来越多的宽松信号出现了，也让房地产市场的情绪再度亢奋起来。

正因如此，此时银保监会的表态才更加值得重视。

连续几次降准释放的资金，此前LPR下调银行贷出去的资金，尤其是信托资金，监管直接把“底线”划出来了：不能违规流入房地产。

有媒体做过统计，2019年，在“房住不炒”的基调下，银保监系统的工作重点之一是严查违规涉房贷款。4000多张罚单中，除多家银行和个人被罚之外，其中，至少有7家信托公司因房地产贷款违规被罚。

信托约束的是房企融资，银行约束的是消费贷“短贷长用”来买房，把这些漏洞堵上的最简单办法，莫过于罚单。

事实上，这不是银保监会第1次强调收紧房地产资金面。

2019年5月17日，银保监会下发23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资；

7、8月份连续对房地产信托、银行机构进行整治约谈，同时对开发贷、境外债等多种融资方式进行进一步限制；

多家银行于2019年8月29日收到窗口指导，自即日起收紧房地产开发贷额度，原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平；

8月底，银保监会公布在32个城市开展银行房地产业务专项检查的通报，对中小银行违规为房地产项目提供融资进行了批评；

自去年8月平安银行发布《关于加强对房产类商户交易管控的公告》后，9-10月，农业银行、兴业银行、建设银行、招商银行、光大银行等多家银行纷纷发布相关公告，形成了一波对信用资金流入房市的管控小高潮。

一句话：2020年，钱不会那么轻易的流入楼市！

2，抑制居民杠杆率过快增长。

我查了一下去年银保监会对居民杠杆率的表态，在4月17日的报道中，说的是“控制居民杠杆率过快增长”。

请注意，去年说的是“控制”，这一次，变成了“抑制居民杠杆率过快增长”。

“控制”和“抑制”，一字之差，含义却有不同，按笔者理解，原来调控手中还留有余力，现在则会进一步加大力度。

这是有背景的。

从央行测算的居民杠杆观察，2018年末，我国居民杠杆率已经达到60.4%，超过G20国家平均水平，也超过德国和日本，到2019年底，居民杠杆率可能达到65%。

65%是什么概念？按照国际货币基金组织划分的标准，如果杠杆率超过30%，就可能会影响到经济增速，如果超过65%，房地产市场的金融体系就会受到考验。

银保监会考虑的是大局，是整个房地产金融体系的稳定，购房者的负债，不能再任由此前那样的形势，任意增长了。

3，促进储蓄转化为资本市场长期资金。

意见指出：大力发展企业年金、职业年金、各类健康和养老保险业务，多渠道促进居民储蓄有效转化为资本市场长期资金。鼓励各类合格投资机构参与市场化法治化债转股。

重点有两个词：资本市场，长期资金。

意思很明确，我国的居民储蓄大部分都用来买房了，为啥？因为除了房子以外，大家都看不到有其他更合适的投资渠道，房子既能自住，又能出租，还能升值，又没有房产税等持有成本，不买房又能干什么呢？

但是，这种结构是不合理的。

去年，西南财经大学在银行业保险业例行新闻发布会上，发布了《2018中国城市家庭财富健康报告》，数据显示，住房资产在家庭总资产中占比77.7%，远高于美国的34.6%；而金融资产在家庭总资产中占比仅为11.8%，在美国这一比例为42.6%。

把楼市的钱“引流”到资本市场，债转股也好，指数基金、国债、股权也罢，提高资本市场的回报率，吸引更多长期价值投资者入市，从而带动实体经济的融资，这种“多赢”的局面，才是调控愿意看到的。

以上3条，提法并不新鲜，但放在2020新年伊始的阶段发出来，与央行此前的存量房贷转LPR合同、降准等举措联系起来，我们不难得出下面这个结论。

国人的财富配置格局变了。

海通首席姜超曾说：从2007-2017年，货币总量从40万亿增长到160万亿，年均增速超过15%，考虑影子银行以后的货币增速或接近20%，这差不多也是同期许多城市的房价平均涨幅。

但是，最近两年，M2的增速一直在8%左右，利率在降的同时，货币发行速度也在下降。

结合银保监会的表态，这也就意味着：未来不光是流向房地产这个池子里的水在减少，水龙头也在变小。哪怕进入降息周期，M2增速也不会像以前那样“漫灌”。

并不是说房子不再重要了，而是说每个人的财富配置会更倾向于“多元化”，居民6成财富都沉淀在房地产里，这种结构既不正常，也不健康。

从目前的情况来看，居民储蓄转化资本市场长期资金，依然任重道远，想扭转居民对于房产的“执念”，必须让大家看到真金白银的效果才行。

如果只是2006-2007、2014-2015年那样的短暂“疯牛”，如果上市公司年年依然靠卖房扮靓业绩，三分钟热度后还是会冷场。

唯一可以肯定的是，不管以后居民储蓄会不会加速向其他市场转化，调控的态度放在这里，2020将会成为楼市“分化”加剧的一年，行业集中度，大小城市间的人口流动、房价差距会进一步拉开，靠运气随便押注房产的日子已经结束了。