研途笔记Day2｜十二字箴言揭秘地产行业的丛林法则，规模绝不是房企的核心竞争力

行情总在时好时坏中起伏，无论是人口红利消减还是泡沫破碎，每一条池鱼都无法避免。没有人能确定未来会发生什么，但更早感知变化的人，便有了更好应对变化的时间和机遇。

这一年，房地产行业依旧会充满挑战，但我们仍要大步地在泥浆中横刀前进，探索新的商业模式，寻找可能存在的突破口。

这一年，或将聚集新的发展动能，会发出一些与长久相关的机会点，会改变行业发展的气质和逻辑。因此，地产人要有不畏所难后的创新思辨，要有审时度势后的战略智慧。

王晞

《房地产发展的丛林法则》

珠江投资集团总裁 王晞

如果将房地产行业比作东非大草原，那么房企就是狂奔在草原上的角马，如果对岸有收益丰盈的水草，角马们仍愿意冒着被金融大鳄吞噬的风险负债过河。角马靠速度和数量规避风险，就如同追求一味规模的房企。

而从对规模的追逐到对要求规模与质量共赢的趋势，反映的正是房地产丛林法则从杜邦公式到生产函数再到7+2+1经营法则的不断迭代升级，王晞揭秘，从规模追逐到生态位的提升才是当下中国房地产企业面向未来的丛林法则：

丛林法则里必须承认的原则就是做大不代表做强。做大规模不是房企面向未来的核心竞争力。真正的强者，会通过资源整合将盈利能力、运营能力、资信力、资源获取力等综合竞争优势全面提升。

房地产发展已经进入瓶颈阶段，在核心能力没有建立的情况下，房企以高周转冲规模的直接问题就是造成质量缺乏保证。没有质量就没有品质，没有品质就没有溢价能力，就难以提高企业的盈利能力。

房地产丛林法则正在不断迭代升级为生产函数：Y=A*F（K，L），其中Y是产出；A是技术水平；F是生产函数，即如何组织安排投入并获取回报；K，L代表资本和劳动收入，即生产要素。

规模与质量如何共赢？有人认为标准化是解决路径，但其实标准化只是管理动作，不是技术创新，虽然它可以解决效率问题，但也带来了产品同质化和需求单一化的问题。共赢的根本途径是创造。

中国房地产并不完全是制造业，如果是制造业，就只能困在既有的丛林法则中。但地产生态链中还有一批房企排名并不靠前却掌握着大量核心地段生产资源的企业，他们需要解决的只是结构性问题而不是生存问题。

未来中国房地产企业会分化出三类：资本投资型、制造型、资源型。在这个过程中，每个房企都要找到自己的定位。从规模追逐到生态位的提升就是中国房地产企业面向未来的丛林法则。

随后，有人提问道：数据显示，去年房企融资的成本排行榜中，最低的是国企，融资成本4.28%，最高的是民企，融资成本有15.52%，两者相差了有3.6倍，融资成本如此之高这是周期性的常态还是不可逆的情况？如果不可逆的话，对于民企来说，有什么办法能活下去？

王晞表示：这一定是周期性的问题。如果整个草原的生态环境恶化到一定程度，结果就是导致大量的死亡。大量的死亡最后是什么呢？食草动物没有了，食肉动物也没有了，慢慢腐蚀动物也没有了，整个生态就会发生重新洗牌，干旱的季节持续一段时间之后，草原一定会迎来大暴雨的逆转，紧接着万物再生。

开年第一天就降准了，“雨”下来了。有人说淋不到房地产这片草原，我觉得雨可能淋不到，但水可能会流下来，因为房地产是刚需，至少到现在房地产行业仍是中国经济的压舱石，是一个最安全的领域。所以不要着急，可能喝到这个“水”也要付出点儿代价，这个“水”可能有点贵，有点少，这都没事，为了生存，我们也得喝。

关于第二个问题，当前的趋势就是所有的资源都朝一个方向而去，不平等的竞争必然存在。如果融资成本太高，如果预判到自己的未来发展路径一定会是这样，“缴枪”确实是一种办法，但却也是无奈之举，但如果发现自己口袋有可以交换的粮食，那么就有了第二条路可以选择——合作，也就是共生。

国企可能有很低的融资成本，但不一定有很好的运营能力，民企如果能找准机会点，也许就不会面临“缴枪”的局面。这里体现的就是丛林法则里生态位的逻辑，鳄鱼为什么不吃牙签鸟？因为它有消化和剔牙的需求，而这些“齿间残肉”正好能养活牙签鸟。所以，做不了鳄鱼做可爱的牙签鸟也行。

房地产投融资课题组胡蕾

胡蕾问道：房企如何才能在地价比较高，而且限价的情况下，还能做到规模增长？尤其是对有高端产品线的房企而言，会在进驻城市遇到瓶颈，又应该如何在战略层面进行布局？

王晞认为：在战略定位层面，首先国企和民企的战略定位是不一样的。我从民企的角度来说，对于投资行为，民企的最大优势就是可以选择城市，可以对不想去的城市说NO，也可以选择进入的时间。如果产品客群和该城市不符合，又或者产品的成本和售价不能支撑财务，对于项目的选择也是同理。

所以说，当企业能够做到伸缩自如的时候，就意味着有选择了，无需为了什么一定要进入某个城市。因此，在战略层面，一定要“铺”，这样才能有进有退，才有选择。

同学们认真听课

人生不止高歌猛进，时代总在迂回中沉淀和前行，世间万物从来没有一个通用的坐标系，去衡量进退成败对错得失。

面对未来的无限可能，我们只有以更开放的心态面对未知，时刻保持自律和审慎，才能把握变化的脉搏，为自己的企业发展谋篇布局。