深圳楼市的8个错觉

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　　来源 | 猛犸商业评论 （ID：ckmengma）

　　原标题：深圳楼市的8个错觉

　　最近参加朋友聚会，发现身边一圈90后的朋友基本都买房了。曾经一度以为，买房对于我们来说，是很遥远的事情，因为深圳房价确实吓跑了一波一起来深圳工作的同学。但是对于想扎根在深圳的我们，还是尽力去淘。后来发现买房，其实也没想象中那么艰难。

　　去了一些10万+豪宅的开盘现场，发现不少年轻的面孔。也同样证实“过半壁市场，依然由25-35岁的青年人撑起”。

　　今日分享一篇来自@猛犸商业评论 关于深圳楼市8个错觉的文章，用数据告诉你一个真实的楼市情况。通过详实的数据分享，拨开迷雾。

　　100个人眼里，有100个深圳楼市。

　　我们的判断，多源于自己和周遭。

　　数据更像手术室的无影灯，照亮错觉及盲点。

　　2019年版贝壳深圳的《楼市大数据》还没正式发布，一份公布于12月26日的“前传”里，也在纠正着深圳楼市的那些错觉。

　　错觉1龙华是宇宙中心

要是把玩笑当了真，就很容易把自己活成玩笑。

　　5年前说这句话，离准确只差一点，今年再这么说，大概只差了1、2、3个排位。

　　拉开周期看各区二手住宅均价：

和2014年相比，涨幅最高的是宝安62.6%；其次是龙华39.5%。 和2016年相比，涨幅最高的是南山19%，其次是宝安18%，龙华第4。 和去年相比，涨幅最高的是南山9.3%，其次是福田6.6%，龙华第4。

　　过去1年，龙华涨幅3.9%。换句话说，如果2018年在龙华买了套房，房价涨幅覆盖不了4.9%的贷款利息。宝安的涨幅基本能打平，4.8%，排名第3。

　　龙华自住依然是极好的，只是涨幅已经走过了最卓越的那段，毕竟价格基数也高了。

　　错觉2卖房是为了赚钱

不，70.5%的人，卖房是为了买房。

　　被房子激励过的人，更容易看好未来市场。

　　因为“换房”而卖房的人，比去年的51.4%，再涨将近20个百分点。

　　在对2020年的房价预期中，换房客甚至比买房客更乐观。

　　换房还有另一种可能。

　　深圳贝壳研究院院长肖小平说，“卖房的原因中，去年换房占约50%，前年占约60%，区域发展，一路向西，西热东冷，一部分人想要跟随热点，更关注自己房产的涨价空间，产生换房想法。”

　　>>图片来源《2018贝壳楼市大数据》

　　真正离场的也有。

　　比如，2019年前11个月，深圳卖房人中，有6.2%是因为供楼压力大。而这个比例在2018年超过20%。

　　还有另一组数据：

　　卖房业主中，月供超过5万的家庭，今年是12.4%，去年是15%。

　　两组数据都在减少。

　　结合来看，一部分月供压力大的业主卖了房，今年的三波梦幻行情，帮高月供的家庭顺利卖房去了杠杆。

　　还有8.8%的人，卖房是为了处理多余房产。

　　另有合计约16%的人，是看跌楼市和投资套现。

　　他们是真的准备离场了。

　　错觉3深圳遍地千万豪宅

手持130万在深圳说买房，会不会有点怯？ 不用，这是真实的市场。

　　在深圳，平均下来，人们看的是518万的房子，关注的是485万的房子，最后买的是390万的房子。

　　2019年，套均成交价356万。

　　300-600万的房，最受市场欢迎，也就是首付90-180万。

　　有近3成的人，准备入手的房子总价在300万以下。

　　如果参考2008年更细分的数据，总价200-400万在成交中占比47.1%，还有18.2%的成交在总价200万以下。

　　错觉4买房比卖房难

事实是，买房40天，卖房4个月。

　　买房比卖房更劳心费神折磨人是真的，但在深圳，卖房的时间比买房的时间，要多出大约三个月。

　　卖房人，要是不准备用价格击打市场，就提前留够出货的时长。

　　过去6年来，买房周期一直稳定在30-40天左右，而卖房周期一直在加长。

　　从去年3季度开始，平均卖掉一套二手房，已经需要4个月以上。

　　而在2016年，只需要2个月零7天。

　　>>图片来源《2018贝壳楼市大数据》

　　“我们都知道，最好的买点是在房价下跌时，最好的时机是昨天，但是谁又能对抗人性？”

　　肖小平说，今年卖房周期变得更长，还有两个原因：

　　一是，二手房供应量增加，

　　二是，今年新房卖得挺好，也在稀释市场上的购买力。

　　不重要分割线

　　不是数据在撒谎，是数据背后动作太复杂，周期也太长。

　　比如，我们曾经以为：

　　错觉540岁以后才能买起房

　　伴随着深圳房价迈入6万+，深圳二手房平均入门年龄，5年来首次降到33岁以下，32.8岁。

　　25岁以下占比在过去5年里逐年上升。

　　10万+豪宅新盘销售现场，出现许多年轻面孔，甚至有打“飞的”过来送房票，肖小平认为，深二代买房比例会持续，甚至还会上升。

　　正宗的深圳年轻人，不担心买房。

　　相反，40岁以上购房者热情却持续下降。

　　虽然这个比例本身就很小，但还是从2015年的10.92%，降到今年前9个月的7.82%。

　　过半壁市场，依然由25-35岁的青年人撑起，虽然他们也觉得自己，老了。

　　错觉6买房掏空了深圳存款

　　深圳存款全国第三，比五年前增加123.25%，住户的存款只上升了38.46%

　　你说，现在是有存款的人更想买房，还是没存款的人更想买房？

　　保值需求，在2020年交会继续。

　　错觉7818比1111对深圳楼市影响大

　　量在价先，带看量又是成交量的基础。

　　218粤港澳大湾区规划纲要出台，818社会主义先行示范区公布，1111豪宅线提高，你猜哪个政策对深圳楼市效果更明显？

　　>>图片来源，美工休假的制图

　　虽然818对于深圳影响深远，但深圳真是个务实的城市。

　　豪宅线一抬高，当周带看就增加了16.82%，超过了818的15.2%。而且，11月的带看基数已经比8月涨了40%。

　　错觉82019楼市不及往年

　　忐忑中，深圳楼市收获了预料之外的历史新高。

　　谁也没想到，今年深圳会连收3个大礼包。

　　“人们对整体涨价不像以前那么充足，但是对眼光的信心却比以前都更充足。”肖小平认为，未来一段时间，分化依然是趋势，热点更热，冷门持平甚至阴跌。

毕竟，楼市交易中，除了钱和房子，还有预期和心理。 生意的本质不都是这样么？