罗湖泰丰贝悦汇网曝已开卖？公寓单价68750元/㎡，比周边住宅还贵

延续去年的行情，深圳今年年底楼市依旧。去年有沙井，今年转移到了光明，新盘扎堆“秒光”，“新关外”始终畅销。反观原关内，新盘寥寥，尤其是罗湖，今年12月之前居然只有一个项目入市，还是商业。

不过，12月罗湖有两个新盘在同一天开了产品发布会，一个是备受期待的德弘天下，一个是罗湖产业核心区位的公寓和商办盘贝悦汇，看来两盘开盘也是近期内的事了。2020年仅剩下最后几天的时候，不知道会不会突击一下？

之前我们已经多次讲过拥有深中学位的德弘天下华府。这期，小编就带大家去瞧瞧位于罗湖核心产业中心的泰丰·贝悦汇。

爱住家综合评分：50分

优势：1.地段好，近地铁；

2.小面积低总价。

劣势：1.公寓项目需要积分入学（也有积分够还不能上学的可能）；

2.体量小，户型单一，不太适合自住。

泰丰在深首个项目，面积却不到5万㎡

贝悦汇于2015年纳入深圳市第二批更新计划，实施主体为深圳市中泽万源房地产开发有限公司，查询天眼查后发现，该公司为泰丰地产旗下子公司，贝悦汇也是泰丰在深圳的首个地产项目。只是泰丰这名字，相信很多人都没听过，包括小编自己。泰丰这家地产公司此前扎根惠州，在东莞也有项目；虽然项目都不太多，却都是惠州、东莞比较有名的项目。

如今正式进军深圳，按理来说应该高歌猛进的才对。但泰丰却比较低调，第一个项目贝悦汇占地面积非常小，仅有5800㎡，重建面积也才6.4万㎡，只有一栋楼的面积，却包含了商业、办公、公寓等产品，可以说是麻雀虽小但五脏俱全。只可惜不带住宅！

面积虽小，但贝悦汇的位置却很好，位于罗湖的水贝珠宝产业中心处。罗湖区作为全国唯一一个“黄金珠宝知名品牌示范区”，是全国第一批知名品牌示范区。而水贝作为罗湖区乃至全国珠宝产业最集中的优势特色产业区域，更是罗湖珠宝的代名词！

此外，根据政府规划水贝片区未来旧改体量将超过300万平，写字楼供应量超过100万平，片区内未来重点发展总部办公设计研发等产业链，配套珠宝艺术广场、珠宝博物馆、全球新品发布中心。同时还规划将距项目一路之隔的贝丽北路打造成国际珠宝大道，引入全球知名珠宝企业，将为片区带来庞大消费力。

贝悦汇也正好位于水贝相对核心的位置，体量不大，周边有多个同样名气不小的珠宝产业大厦，贝悦汇跟同片区的水贝壹号、银座大厦、珠宝大厦等项目相比，地理位置略差，但影响并不大。

​罗湖的重点推进城市更新项目，网传已经开卖？

贝悦汇位于布心路和翠竹路交汇处西南处的水贝片区，该片区也是罗湖珠宝产业的核心地区，而贝悦汇正是罗湖区在2017年动工的，为破除空间瓶颈，加速高端产业集聚，提升城区品质注入新动力的重点产业项目之一。此外，贝悦汇的前身万泽珠宝大厦，也是水贝片区小有名气的珠宝产业大厦。

项目拆除用地面积0.58万㎡，总建筑面积约6.4万㎡，预计建成高约170米37层的，集商业、办公、公寓等为一体的城市综合体，其中，办公3.34万㎡、商务公寓1万㎡。也将通过城市更新带动片区产业功能的提升与发展，打造成以黄金珠宝产业为主的产业综合体。

贝悦汇也是在12月7号开放的营销中心，但到现在已经快过去半个月的时间，项目还没有要开盘的消息。前段时间有【家在】网友爆料称项目已经开卖了，32㎡—64㎡的商务公寓，总价220万起，但小编并没有在国土局的网站上看到项目的备案情况，小编现场踩盘时，销售称开盘时间未定。

据了解，贝悦汇的公寓在31——37层这七层之间，有899套商务公寓，虽然还没有出均价，但从网上爆料的总价220万来算的话，单价要68750元/㎡（具体价格以国土局公布为准）。这个价格比周边部分二手房还略贵。

不知道，31-37层之外的其他商办用途的楼层，会不会也被当成Loft公寓（类公寓）卖？非住宅用途的楼层价格可能更低，会不会影响公寓楼层的价格？

此外，小编了解到项目是水贝片区目前唯一在售的商务公寓，也就是说可以使用个人名义进行购买，无需使用公司名额。小编认为，项目主要针对的受众是投资客，毕竟水贝珠宝中心作为罗湖的产业核心区，还是比较吸引人的，而且贝悦汇还会帮有意向将公寓出租的业主，解决一系列的衍生问题，还不限购不限贷，这会不会再次吸引投资公司的注意呢？

贝悦汇跟今年罗湖开盘的其他公寓，如国速世纪中心、粤海城、中海慧智大厦等相比，还是很有优势的。虽然价格相差无几，但在位置方面，贝悦汇位于水贝珠宝产业核心区，距离地铁也更近，会更受投资者喜爱。户型来看，贝悦汇基本都是30多㎡的小户型公寓，总价会更加便宜。但贝悦汇的体量要比其他项目小非常多，户型也比较单一，没有大面积户型，不太适合自住。而且同一栋楼，真公寓和商办物业混杂，商办楼层也容易被混淆为“类公寓”。

至于跟周边的住宅可比性比较低，片区近几年没有新盘入市，二手房也大多都是千禧年前至今，比较老旧，挂牌价基本维持在4—6万之间。这样看，公寓比片区住宅都贵了。

周边的二手房仅需4字头起，同片区的新房德弘天下，网传均价也才8.5万，还带有深中学位。至于公寓方面，罗湖区的公寓新盘单价普遍在6-7.3万之间，贝悦汇网传单价约6.87万，在罗湖的公寓中是算比较高价的。也比一般住宅都贵一些。

水贝核心位置，比周边住宅还贵

罗湖作为深圳发展最早的片区，虽然有很多地方给人的感觉已经很老旧了，但罗湖的基本配套也是深圳最完善的地方之一，贝悦汇周边的配套同样非常完善。

交通：距离三号线的水贝站约600米、五，七号线太安站约900米、，出门就是片区的主干道布心路，整体交通还是很方便快捷的。

商业：罗湖作为全国有名的商业街，可以说最不缺的就是商业体系了，距离项目五个地铁站就是深圳著名的东门商业街，项目周边也有很大的商业体量可以满足各类消费需求。

旧改：水贝片区目前有超过300万体量的旧改，其中不少是知名开发商操刀的旧改，未来这些旧改也将是改变罗湖面貌的重要项目。

房价：周边的二手房大多都是千禧年前的房子，都比较老旧，挂牌价基本维持在4—6万之间，而且周边的新房不多。贝悦汇虽然是公寓，但是也是片区的唯一新增楼盘，估计会引来很多关注。

学位：周边虽然有多所学校，但商务公寓入学的积分值很低，动辄属于D类程度，部分学位比较紧张的学校，积分不够是不能入读的。

优点：贝悦汇所处的位置非常好，也是周边比较稀缺的商务公寓，而且近期深圳取消了商务公寓“只租不售”的政策，或许会再一次带火深圳的公寓市场，贝悦汇也正好在这个政策取消后这个节点上市，低总价预计会成为许多投资客的考虑。

缺点：虽说商务公寓也能申请学位，但不一定都能申请到，一般看重学位的刚需都不会首选公寓，加上项目是办公、公寓一体的，容积率高达10，居住感会比较差。而且，公寓跟商办共处一栋楼，混居、纯粹性弱。如果发生商办楼层“类公寓”情况，“类公寓”价格会低很多，也就会影响真商务公寓的价格了。

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作者：启明

编辑：启明