3000点又破！大跌原因几何？居民购房意愿创三年新低，该抄底了？

市场分析

1. 暴跌分析

老王：3000点再见！

老李：3000点来回见……

这是周一两个股民的对话。确实，今年4月以后，指数一直在箱体震荡，11次攻上3000点，又11次失守3000点，每次下跌，都让人感觉3000点再也回不去了。

《擒牛社》周末文章谈到，接下来一段时间，由于估值和涨幅问题，大多数核心资产在未来的表现可能走弱，最近国家大基金开始减持，其实是很有道理的，国家大基金在A股的收益接近翻番，目前减持一部分落袋为安是很正常的操作。近期这些科技股会跟随下调。结果一语成谶，周一指数出现调整，很多人感觉吃了碗大面。

有关大基金减持为啥影响这么大，我们多说两句。

周五盘后，兆易创新、国科微、汇顶科技先后公告，国家集成电路产业投资基金（简称“大基金”）将减持三只半导体设计公司各1%。

虽然大基金一期在2014年设立的时候，就设定了5年投资期（2014-2019）、5年回收期（2019-2024），同时大基金一期减持的资金，最终还是会投入到国内芯片产业中去。但是减持这个动作，最市场短期情绪扰动确实较大。

因为这会勾起持股者的消极联想，比如，现在半导体公司涨这么高，是不是大基金觉得估值贵了？现在只减持了1%，后面还会不会减持？

不过由于周一跌幅已经很大，已经把减持的利空消化掉了一大部分。后面再出类似消息，影响会边际减弱。

另外提示两个可能会影响市场的小因素，第一是欧美和港股通休市。24日、25日、26日三天，欧美过圣诞，要休市3天。港交所也会有2天半的休市（24日早盘交易，25日、26日休市）。到时候沪深港通渠道会暂时关闭，每天会少几十亿的北向资金，对盘面有一定影响。

但外资似乎对咱A股恋恋不舍，周一尾盘外资持续流入，可能他们也觉得指数回到低位还是加仓时机吧。

此外，到了年底，券商资管等机构会做结算，部分机构可能会抛股票兑现受益，也对市场短期构成一定压力。

中期来看，按照我们之前谈到的市场中期分析框架来看（具体可参看：央行连续降息，楼市、股市如何演绎？），当下企业盈利触底，货币政策仍在宽松期，贸易谈判暂时落地风险偏好回暖，同时大盘仍处于低位，市场整体机会大于风险，这个中线大框架大家要清楚。

现阶段，要重点关注中长期高景气和后续有望密集催化的方向。比如中长期景气趋势明确的消费电子(苹果 > 华为 > 小米)、游戏和新能源汽车。另外，2020年2-3月经济数据有望验证实际改善，“顺周期”仍有较高的配置价值，比如我们之前谈到的房地产、银行和工程机械等都要关注起来。

2. 居民未来3个月购房意愿创近三年新低

央行周一公布份报告，报告显示未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为20.7%。这个比例创下了2017年以来新低（2016年第四季度该比例为20.1%）。购房意愿大幅下降的同时，看好房价上涨的人也在变少。

这说明情绪已经进入冰点。

我们都知道，股市情绪进入冰点时，就可能出现反弹，楼市其实也一样。

大趋势来看，《擒牛社》之前看到组海外数据，说的是从1870年以来，全球各地房价大趋势都是向上的，涨幅最快阶段就是二战后。

比如英国从1946年到2012年涨幅有90多倍，法国500倍，日本更别提，有640倍。为什么呢？因为二战后，全球经济增长很快，经济快速增长居民收入增加，这成为房价上涨的基本趋势。

有经济学家总结出一个房价上涨的经验公式：房价增速=经济增速+通胀增速+城镇化增速。这个公式可以完美解释中国过去20年以及海外楼市历史上涨。

比如中国从98年房改开始，咱们国家平均经济增速是9.5%，平均的通胀速度是2.5%，城市化是1.5%，这三个数加起来就是13.5%。也就是说，按照上面的公式，房价年复合增长应该会达到13.5%，这意味着20年翻12.5倍。现实情况来看，这些年房价刚好涨了十几倍。

目前来看，虽然国内经济增速下滑，但毕竟还有6%，通胀和城镇化两者总计未来应该能保持3%左右，未来房价总体趋势还是往上的。

那些经济稳步发展的核心城市核心地段，会跟茅台酒一样，别人都跌，它还能缓步涨。房价调控，主要是为了暂时缩小贫富差距，但经济增长背景下，房价中线上涨拦也拦不住。这跟我们之前提到的股市螺旋向上的逻辑是一样的。

行业解读

中南建设，一只严重折价的地产股

公司主要在长三角二三线城市布局。近年公司销售高增长，2013年到2018年实现5年10倍，公司战略模式、管理团队、经营水平均发生了非常积极的变化。

国盛证券分析师认为，从绝对估值看，按照资产净值估值法，每股净资产21.23元折价35%计算，每股价值13.79元，公司12月23日收盘价仅仅9.56元。从相对估值看，公司是地产行业的高周转、高成长属性的龙头公司，当前股价对应2020年每股收益2.08元的市盈率为4.95 倍，估值水平较低。分析师看好公司作为布局核心城市群二三线城市的高周转、高成长性龙头房企所拥有的阿尔法，给予目标价 15.21 元。

近几年，公司积极求“变”，在行业下行阶段实现逆势高增长。川财分析师认为主要受益于三大变革：（1）淡化家族式企业属性，引进职业经理人，并实施市场化的股权激励，增加核心团队凝聚力；（2）淡化大盘开发，新增单项目规模小型化，从土储端为实现高周转做准备。“跟投机制+短平快组织架构”提升项目执行效率，助力销售规模再提升；（3）区域深耕，巩固都市圈布局，加强核心城市周边强三线渗透率。公司避开热点城市的竞争，提前布局具备升值潜力的都市圈及核心城市周边卫星城，借助良好的市场基础，实现项目的快速去化。

公司近年销售高增长，5年10倍。公司销售金额2013-2018年实现年均复合增速 58%的优异成绩。公司顺应地产行业的发展形势，经营理念开始向高周转方向转型，减少大盘勾地、增加招拍挂拿地、高周转型项目的比例。公司2013年销售金额155亿元，2018年销售金额1520.5亿元，为前者的 9.8 倍，年均复合增速 58%，在 top20 房企中排名第二。

公司 2013 年开始战略转向高周转，提出了“三先六快”的要求，后为了适应土地市场勾地、合作拿地的新形势，要求又增加至“六先六快”。快周转要求的总体原则是早起跑、串改并、控节点以实现项目的快速开盘回款。

“六先六快”运营模式，公司从拿地到开盘平均用时7个月，领跑行业。存货周转率显著提升，从 2015年的0.37逐年提升至18年1.14。

土储优势：

公司布局基本面良好且周转较快的核心城市群二三线城市。公司 2019 年上半年权益口径未竣工土储总货值为4339 亿元，其中91%分布在 19 大城市群，其中七大城市群占比 74%，十二大城市占比15%。2.存量土储一二线面积占比 37%。新增投资看，一二线拿地占比提升至43%。3.总量可售土储充沛，可覆盖 2020 年预测销售面积 1.4 倍。

2019年三季度末公司预收账款 1279 亿元，覆盖当年房地产业务营业收入4.49 倍，业绩高增有保障。预计19-21年公司归母净利润为 43.0 、77.5 、97.8 亿元，增速 96.2%、80%、26.3%。公司是高成长性公司，当前股价对应2020 年每股收益的市盈率为4.5倍，估值水平较。叠加未来“一城一策”和融资端边际放松，估值有望修复。

风险提示 ：房地产调控政策超预期收严。房企融资政策超预期收严。城市群二三线城市人口流入度不及预期。销售去化率大幅下滑。资产净值估值法测算的销售价格为周边项目均价计算得出。毛利率低于预期。

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