年末，深圳房产市场迎来了重大利好，豪宅税标准调整，二手房成交骤增；深汕合作区房产市场解冻，首个商品房振业时代，被2618位购房者一扫而空；官方宣布取消去年出台的商务公寓“只租不售”限制。一步一个脚印，深圳房产市场利好陆续都来了。
市场中最直接的反应就是——很多新房和二手房价格都上涨了。据乐居君查询了解：玖龙台二期比一期贵10%；深圳学区房全攻略数据显示，宝中都市翠海单价一个月时间内从16万涨到21万；福田的八卦岭宿舍也从年中的5.4万涨到现在最高9.3万。
以前不准涨，现在一二手都涨了。买房该抓紧了！乐居君盘点接下来的入市新盘，发现一个新盘值得大家重点关注——德弘天下华府，作为罗湖首个纯住宅新盘，德弘天下华府自从宣布入市，一直是深圳房产圈和购房者的关注焦点。
从项目最新动态来看，预计很快就开盘。这次，乐居君现场踩盘，带您实地考察德弘天下华府项目。
1、每天很多人看房 三梯六户，一房一证
项目的营销中心本月初刚刚开放的，乐居君在工作日的时间来到营销中心，下午2点，来看房的人依然很多。一走进项目，就已经被绿植环绕。
（实景图）
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德弘天下华府项目位于罗湖文锦北路与田贝三路交汇处，占地面积约4.3万㎡，总建筑面积约27万㎡。
项目营销中心（实景图）
项目由8栋超高层住宅组成，这8栋建筑是“围合式布局”，空间更加灵动，建筑群包裹着一块大型公共园林空间，据现场置业介绍，这个花园式园林占地面积约总面积的一半，项目绿化率达到48%。
另外，社区内还配有约1100m²泳池和特色休闲活动区。
▲项目沙盘（实景图）
据现场置业介绍，该项目3梯6户，1房1证，现场看房者中有人猜测项目总价应该在600-800万之间。
德弘天下华府本次推出的户型较小，主要分为三种：建面约76㎡、74㎡、69㎡。这三种户型布局都是2房2厅1卫。目前，三种户型都开放了展示空间。
（实景图）
建面约76㎡是项目目前推出的最大户型，进门即是客厅，开放式厨房，客餐厅一体化。
根据户型图，奇数层阳台位于主卧房间外，偶数层阳台位于次卧房间外。从阳台可以看见远处的公园绿景，多功能空间的实用设计，动静分区明显。
建面约74㎡的户型是横厅设计，同样的客餐厅一体化，该户型方正，通风采光最佳。开间3.8米，客厅外连接阳台，空间很灵活。
最小户型建面约69㎡，户型设计方正，层高3.15米，通厅设计，配有大阳台，展示空间阳台内配有小型高尔夫休闲场所，主卧与客厅连接阳台的是落地玻璃门，视野开阔，窗外可以看见罗湖许多著名的地标建筑。
2、周边二手房价格普遍9万+ 新房会有惊喜吗？
罗湖区住宅小区很多，大都为二手房，非一手新房。在德弘天下华府周边，被多个小区包围。首先是附近的合正星园，根据链家数据显示，目前均价约9.7万元/㎡，在售面积段为73㎡-163㎡，总价区间在750-2300万之间。
（实景图）
项目西北面是华润银湖蓝山，链家数据显示均价约9.1万元/㎡，在售面积段为90-193㎡三到四房，总价在780-1990万之间。
（效果图）
北面为鹏公馆和明德公馆，二者距离德弘天下华府不远，几百米的距离内。
根据链家数据显示，其中，鹏公馆均价约10.3万元/㎡，在售面积段为21-46㎡一至二房，在售的全是小户型，总价在300-450万之间。
（效果图）
同样在北面附近的明德公馆，链家数据均价约9.2万元/㎡，在售面积段全部为48㎡二房，总价在398-500万之间。
综合来看，一开始德弘天下华府的布局就是就走高端豪宅路线。当初刚入市时，德弘天下华府产品定位是200-1000㎡的豪宅。而现在，整个罗湖片区高端住宅的房价总体都在9万以上，参考周边二手房价，市场中传言项目要卖10万+还是非常有诱惑的。
德弘天下华府项目是“双地铁盘”，乐居君从项目走到7号线洪湖站用了约4-5分钟，距离用脚步测量大约300多米。
（实景图）
项目离3号线翠竹站也很近，乐居君踩盘时绕远走到3号线田贝站只花费了将近15分钟左右。
（实景图）
除了地铁交通便利之外，本身项目位于罗湖的中心区，毗邻文锦北路、泥岗路、笋岗路、布心路等城市主干道，即可快速到达全市各大主区。
项目周围囊括了罗湖、文锦渡、莲塘三大口岸，为全球最大的陆路口岸群。
▲项目区位图（实景图）
3、周围学校布局：幼儿园到初中全面覆盖
教育资源可以说是德弘天下华府核心价值点之一。
优质教育资源，一直是深圳的稀缺品，目前，“四大名校“垄断优质生源。罗湖学校周围的楼盘价格与罗湖其他区域楼盘价格相差巨大，这也得归功于区域的教育资源竞争太激烈。
德弘天下华府周边学校布局条理清晰，从学前到中学全方位覆盖，项目周围分布有幼儿园、小学和初中，各学校步行就可抵达。家长择校的第一原则，就是要“离家近”，这样可以节约花费在路途上的时间，未来，可以让孩子在家门口享受教育资源。
项目地理位置优越，周围有四大商圈：万象城商圈、东门茂业商圈、国贸商圈、京基商圈，从项目出发，大约3公里内可到达任何一个商圈。
而且由于项目是茂业集团打造，茂业集团一直致力于大型百货商场、甲级写字楼、高端商务酒店、商务公寓等商业地产及住宅的开发，因此德弘天下华府也自带部分商圈，乐居君踩盘时发现商铺规划已经很完善了。
▲项目沙盘中规划商铺（实景图）
同样的，3公里内坐拥深圳市人民医院（全市最大综合三甲医院）、罗湖人民医院等。
▲项目展示空间外可以看见深圳市人民医院（实景图）
德弘天下华府四面公园环绕，拥享洪湖公园、围岭公园、翠竹公园、儿童公园、人民公园五大公园。
有了城市公共绿景和商圈配套，在罗湖居住就让人很舒服，自住性价比非常高。
据悉，德弘天下华府目前正在申请预售证中，预计在12月份开盘入市。结合周围二手房的价格，大家都在猜测项目放盘均价在10万以上，看了项目及周边实景图后，你们觉得呢？
而且，罗湖本来就少有新住宅入市，尤其是纯住宅一手新盘，在罗湖大多是旧改盘的情况下，德弘天下华府年底突击入市，成熟的配套环境加持，项目到底会备案多少价格？让我们拭目以待！
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