口述 / 魏丹荑

01

《我的房产计划》一直是我们890新商学App上的王牌课程，我们邀请了多个领域不同的老师，从各个领域深度讲解了各种房产知识，因此受到了广泛欢迎，至今已有22.9万人次学习了课程。

另外，《我的房产计划》还有线下课程，今年走过了上海、深圳、南京、成都、杭州、北京这六大热门都市，每一场都有房产专家或买房达人分享知识，剖析当前房产市场的情况。

今天，我就来分享一下这六场线下课程里的重要知识点，告诉大家在这六座城市里，应该怎么去选房、购房。

02

上海

理论上来说，城市的房价是围绕零坐标的一个个等价圆，在城市发展的某些阶段，圆形中的一个或两个方向会出现房价“坍陷”，但是最终，围绕零坐标距离相仿的地段，房价最终也应该趋于统一。

今天在上海南京东路四周，有四个地段构成了等价圆：静安寺、新天地、陆家嘴、苏河湾。但是在20年前，它们的价格并不是同一级别的。当时的陆家嘴离市中心不远，但价格却很低。

轨道交通的发展和产业的变革影响了上海的地段格局、加速了等价圆形成的过程，原本荒芜的浦东新区建起了陆家嘴金融中心、张江科技园区、金桥现代制造、迪士尼小镇等多个国家级的产业园区。

在这个过程中，静安寺、新天地、陆家嘴、苏河湾的房价逐步回归等价圆的体系中。

深圳

深圳是一个带状城市，而大部分城市都是圆饼城市。圆饼城市有一个特点，以上海为例，不管你从静安寺还是陆家嘴出发，往东南西北的通勤成本是差不多的，所以最后四个方向的房价会平齐，形成一个等价圆。

但是带状城市做不到这一点，它只能朝特定的方向去通勤，假设你在南山工作，往东是福田，往南是海，往北是山，你的居住地只能往西北去找。所以理解深圳这个城市，要对深圳有一个整体的了解，了解深圳的区域分布。

第一类是生产力核心区域，也就是产业聚集区，说得通俗一点就是企业、产业写字楼多的地方，主要是南山、福田、罗湖。

第二类是腹地区域，即除去第一类之后，剩下的地域，主要是宝安的大部分、光明、龙华北、龙岗的大部分、坪山，这两类区域的主要差距就是通勤的距离。

第三类是深圳的东部区域，由于地理结构的原因，深圳的平原面积很少，导致很难发展完整的商业和市政配套，也就有了盐田、大鹏等自然资源很丰富，背山面海的地区。客观来讲，不是说东部就没有价值、没有意义，只是相对来说发展难度比较大。

南京

在中国的行政区划中，南京是极少的处于省内边缘的省会城市。正是因为这样的区域特点，南京形成了“东观西望、通吃两省”的特点。所以其实禄口机场的辐射图才是真实的南京势力范围。

南京楼市的真实情况是“肉少僧多”。南京的库存一直很少，在售的房子从来没超过6万套，一直都不够卖。

现在南京核心区没有房子，几个主要城区都是供不应求的状态。这种情况下，该不该买房呢？如何投资房产呢？有三个建议：

① 刚需不要赌降价，要及早上车；

② 改善住房，老房子一定要换成新房；

③ 关注房子的保值和增值，如果不保值、不增值，立马放弃，不要犹疑观望；

成都

数字经济和TOD这两个新城市概念，让所有城市重新洗牌，每一个城市都有机会在新赛道上领跑。拥有13个超级发动机底盘的成都，在新赛道开启后，无疑会飞得更高。

显然成都目前有多中心的趋势，但新区的发展仍然需要一段时间。因此，在成都南边有一个界线，最远到广都地铁站，至于空港新城、绵阳新城则暂时不要考虑。

关于成都买房的几个建议：

① 春节是不错的买入时机；

② 可以优先考虑入手面积在70-150平方米、位于第一圈层、有周边配套支撑的房子。

杭州

杭州依托的是高科技企业、数字经济。杭州被数字经济完全渗透，城市格局跟产业变化交叉在一起，形成了一个更有活力的杭州。

如果说杭州应该往东走，这是地理需要，早在1946年就是如此规划。今天杭州的CBD往东南走，算是把几十年前的规划延续下来了。

杭州目前的中轴线是中河高架。

中河高架的东边是靠政府规划做出来的。现在的垦北新城、临平新城、金沙湖等，都摆脱了过去乱糟糟的感觉，有了新的活力。

中河高架的西边基本上是由阿里巴巴主导的。阿里巴巴总部不远的梦想小镇虽然是政府行为，但是梦想小镇之后又有了之江的云栖小镇、三墩北的云谷小镇，再往西，今年又确定了达摩院、菜鸟网络的总部、国家之江实验室，甚至浙大的南湖新校区也在那里，形成了新的“产学研”协同，未来的城西板块值得期待。

北京

北京不是一座城市，是三座城市，分别是“首都北京”“一线城市北京”和“北方中心城市北京”。因此，北京承接的潜在客户有8亿人，“顶尖的人”都会在北京见。

北京的宏观市场是很冷的，但真实的市场行情是“六平、三亏、一赚”。而这“一赚”主要集中在哪里？

目前北京核心地段的分布大概是这样的：

▷东西城：历史核心保护区，传统教育高地，缺乏商业活力；

▷海淀区：北京首要发展区域，高校和单位集中，教育及互联网产业，老破小为主，自带学位；

▷朝阳区：20世纪90年代后开始发展，作为“一线城市”的行政区，全套商业和产业集中，弱学区；

▷丰台区：以居住为主要功能，产业商业配套一般，弱学区。

不难发现高薪人群、高端商业，再到高端酒店，这些点重合的地方其实就是产业资源、财富所在的地方。主要集中在东面的CBD东三环、东北面的望京、西面二环的金融街，以及西北四五环外的中关村、五道口到西北旺这一大片。

目前北京买房，机会在二手房，机会在五环内。

03

六大都市圈的房产市场特点都讲完了，它们的特点各不相同，但却有几个共同的买房原则，可以供大家参考。

第一，本地人会不会买。本地人代表了主要购房人群的取向，同时，他们也比外地人更了解一座城市。

第二，地铁是否通往主城。地铁是城市的骨架，通了地铁，新城才真正与主城有了血肉联系。

第三，有没有接壤主城的强势区域。这关系到区块的当前人流量和未来发展潜力。

第四，有没有TOD。TOD的全称是Transit Oriented Development，意为以公共交通为导向的开发，是目前最前沿的城市开发方式。优秀的TOD项目，保证了区域未来的活力，也就保证了房产的价值。

掌握了这四点，相信大家一定能更好地筛选出心仪的房产。如果你对房产还有更多的疑问，也欢迎加入《我的房产计划》系列课程，构建一套完整的买房知识框架。

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