我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：亲爱的房姐你好！我在深圳龙岗有自建房，虽然属于拆迁区，但是拆迁缓慢，如果买掉拆迁区的房子划算吗？我因为做生意负债30万，我计划卖掉自建房的其中一套，大概可以套现165万，问题1:填上负债后，剩余的这个资金去买房投资要这么规划？问题2:怎么可以低首付买二手房？问题3:我这个情况是投资深圳二手房还是在东莞塘厦、凤岗、清溪这些地方投？

回答：可以出手1套自建房，剩余子弹100+，可以继续入手深圳。东莞这一波拉升，价格虚高，不建议继续追高。继续入手深圳。深圳热点板块价格已经上去了，比如前海 宝中 现在300多万在这几个区域只能买到一房了。根据领涨 补涨 普涨的逻辑来选筹。现在应该在热点区域的第二梯队寻找机会，详见知识星球内部分享。

根据往年的经验看，明年初如果不出台相关政策限制，深圳还会有小幅上涨行情。

深圳降低首付的方法有很多种，详见知识星球内部分享。

提问：利率降了，明年房价涨幅怎么样，年底入手还是再等等？

回答：多军一般都是选择年底进场，年底看房人少，属于一年中最淡的季节，很多业主降价急售。开发商为了加速回款，也会降价促销 。

现在武汉落户政策更宽松，加上现在央行利率也降了，释放了利好信号。不出意外，明年初3-5月会有一波行情小幅上涨。

提问：你好，房姐，珠海横琴适合买房投资吗？？未来潜力如何？已经交了认筹定金，能退吗？

回答：你好，投资只买top10的一二线，1000万以上的人口净流入城市。

再谈谈广东适合投资的城市:

第一梯队是 深圳 广州

第二梯队是 东莞 佛山

第三梯队是 中山 惠州 珠海等等。

深圳广州不用说了，一线城市，人口红利和产业都能支撑高房价。

佛山临广州，蹭广佛同城

东莞临深圳，有华为大厂支撑

珠海不临深圳，也不临广州，全靠他自己 珠海被炒起来后，横琴也不便宜了。只是比起7-10万房价的澳门房价，澳门居民还能上车。这两年不少澳门中产来横琴置业。

整体上说，作为一个不堵车，红绿灯都很少的小城市，珠海人口基数和涌入速度，不足以支撑大量基建开发后的高房价。珠海的支柱性产业是旅游业，但是旅游业的IP是会变的，现在珠海新盘价格被炒高，但是二手房没有人接盘，这才是最可怕的不动产。

认筹金可退。

提问：请问房姐现在买房产权怎么界定？必须看到房产证吗？还有经济适用房，房改房，私产房，铁路证房等，这些是小产权吗？可以买吗？有什么风险呢？

回答：最简单的方法，看产证颜色：红本，绿本，蓝本

1、红本是商品房房产证，代表完整的房屋所有权，房产所有权人可以对房产产行使占有、使用、收益、处分等权利，当然也享有依法转让的权利，可进行抵押贷款。

2、绿本是全成本商品房和准成本商品房房产证，该类房产的地价是经政府批准，予以减免优惠，其买售系特定的对象。该类房产所有权是受到一定限制的，不得转让和抵押。目前根据有关政策，此类房产经住宅局批准并补交差价，办理手续后准予上市，可转为红色房产证。

3.蓝本是集体土地使用证(如宅基地使用证等)或者在地方政府一定范围内认可的土地使用证(如乡证等)。蓝本是小产权房,不可以做按揭,必须是一次性付款,过户是在负责此物业的村委办理!属于私人交易,不受法律保护。政策情况下，我们只买红本纯商品房。

提问：房姐导师您好，我觉得您对社会的认识足以成为像我一样很多人的导师。看了您的一则回答，读书构建的知识体系无用，只有家学才是有用的。但这个社会有家学渊源的人毕竟不多，像我这样的普罗大众，想要完成逆袭，改如何学习真正有用的知识呢？希望您能回答，希望能想您学习。

回答：你好，先科普下 什么是家学？

所谓家学，就是有人告诉你跟教科书上不一样的东西，也就是真实的游戏规则，而且同时家里的环境人文让你从小耳濡目染，最好还可以给你提供实习环境。别人需要到25岁交巨额学费未必能学到的东西，在你已经是从小就融化为血液中的本能了，30岁企业管理博士毕业不如从小旁听家族企业董事会。千金难买一句真言。这就要求家族历史上出过明白人。“一人得道 鸡犬升天”实际上也是这个意思。

而明白人，一般都是曾经混的比较好的，比如中过举人，做过二品大员，或者经商开厂成为巨富过，或者是开过天眼的得道高僧、机缘奇好悟性奇高开宗立派的宗师前辈，也就是他的逻辑曾经在这片特殊的土地上得到过实践验证。

因为实际上除了数学物理这些自然科学明白无误通行世界，所有跟社会、文化、传统、礼仪、程序、历史、政治、人心人性、官场商场、接人待物、修身养性有关的东西，都是具体多变的，没有世界标准，统一格式。比如大家都学过历史，我们对历史课印象最深的就是摇晃着脑袋背诵历次农民起义的历史意义，哪次农民起义发生在哪年，这能不傻吗？

还有，真正的家学一定不会像那些业余作家写的职场小说一样教你如何勾心斗角，如何搞办公室政治，而是教你如何识人，如何与各类人相处，如何做好工作，如何为别人服务、提供价值，如何看待利益、诱惑和机会，当然更高级的是天理人欲之学，这玩意儿总共也没几个人弄明白。

所以很多学校里的学霸一到社会，立马露出原形。学性好悟性高的，经过艰难求索，无数次碰壁走了很多弯路之后，或还可以有机会蜕变顿悟；悟性低机缘浅的，实际上一毕业就已经被淘汰了，只是需要时间让他去明白和接受而已。

教育的主要部分来自于家学，所以并不能寄希望于学校 老师。

意识到了家学的重要性不能直接改变教育子女的命运，因为家学本身是客观存在的，家学水平的高低是客观的，不是你想传授就能传授高深见解；意识到以上两点，也许是一种痛苦，大多数人知道现实后并没有改变现实的能力。知道了就能成？——不行的，没有那个能力，别人也不会代劳，传承具有稳定性，所以阶层是客观存在的。

虽然如此，但在意识到家学的重要性之后，你还是可以调整精力的配置，胜过同阶层的大多数家庭。家学不仅来自于父母的见解，还来自于资源和组织结构，有钱更容易接触到见识，在组织中才能意识到不同人的角色，原子化家庭不具备组织结构。

突破的核心是想办法提高概率。

提问：您好房姐，新人首问，看中华润翡翠中心这个项目想买投资，高层户型大概1.65单价，期房两年拿房，是否值得入手，房姐帮忙分析下，不知道硚口古田片区和你说的几个片区未来哪个更有投资潜力，能否四个片区做一个未来涨幅预估排序，首次提问希望被选中，感谢

回答：你好，硚口是汉口主城区中发展很慢的区，之前分析过，古田近几年被过分遗忘，虽然位置还不错，但是没有规划利好，区域内以建材市场为主。虽然重心放在汉正街和汉江湾，但是推进动作迟缓。如果生活半径在古田，可以买，如果纯投资，涨幅跑不赢三环内其他低价区。古田的价格也比较高了。

武汉最有投资价值的洼地板块，详见知识星球内部分享。

提问：您排的top20城市里面，您总是把沈阳排在长沙前面，这是为什么？一个城市好不好，主要看经济和人口。沈阳GDP总量比长沙差很远，GDP增长速度比长沙差很远。上市公司的数量也比长沙差很远。沈阳的人口增长速度要远远落后于长沙。在交通地位上，长沙也比沈阳有优势，长沙处于中国中部，四通八达，过几年后长沙高铁米字型。在气候上长沙有优势，沈阳冬季极度寒冷，不太适合人类的经济和人口的发展。原来沈阳的城区人口比长沙多一些，但是根据2018年最新的数据，长沙的城区人口超过了万，沈阳城区总人口也不占优势了 想来想去，沈阳只是政治地位比长沙高一点。仅此而已。

回答：因为长沙的区域首位度不够，地盘会被广深、武汉、浙闽、成渝瓜分不少，所以城市能级无法抬得足够高。

沈阳则不然，东北第一城市的地位只会越来越稳固，集中度越来越高，人口自然也就会有集聚效应。只不过当下受历史包袱影响，还没完全恢复过来而已。共和国的长子，终有重新走向辉煌的那一天。而能攀升到的高度上限，也绝非一个中部普通省会可比。

至于GDP、上市公司数量以及其他各项经济指标，很多东部沿海地级市也都非常出色，但它们怎么就不能排进前20头部城市？你会说，因为他们的首位度没有长沙高。对啊，那长沙和沈阳，也是一样的道理啊。

只学了点经济学皮毛的所谓专家们，有很大的局限性，钻在数据指标的小把戏中，缺乏从地缘、国家、政治、社会的高度统揽全局的战略视角。

提问：长沙是强二线吗？长沙梅溪湖板块未来有没前途，对标杭州或者厦门哪个区域？梅溪湖均价能上多少未来6年！（假设长沙不再作死的情况）

回答：长沙不算强二线，只是普通二线。梅溪湖已经基本建设完毕，没啥前途了。最近我猜估计有个梅溪湖楼盘启动了大规模广告分销，在各大公众号打广告拉客，全款分期或者交定金等补缴社保，一般这种项目不要碰。

提问：你好，关于城市边界的问题。，一般是地铁终点站属于城市边界吗？那地铁终点站附近是能不能发展繁华起来？还是主城区的直线距离15km的城市边界。如果重庆这种多组团的城市边界在哪里？而长沙，南昌，南京这种河分割的东西城这种城市边界呢？谢谢。

回答：15公里内，不明显。超过15公里后，严重依赖轨道交通，只有靠近地铁口才有价值。超过30公里，轨道交通也救不回来，无价值。

提问：房姐，现在楼市下行，很多业主抛售，是不是等到行情回暖之后再入手更好？

回答：市场行情差时，吓退了80%的购房人，剩下20%的人在淘80%的房源。市场行情转好后，那些被吓退的80%的人，只能去抢已经涨了价的20%的房源。

提问：新人小白提问。万能的房姐，请问，我本人不在武汉，想在武汉买房，如何通过哪些渠道淘笋？请指教！谢谢！

回答：详见知识星球内部资料《如何买到 低于市场价50万的笋盘？》

提问：房姐好！感谢多次的指导，还是有滨江情节，汉口卖不起，有朋友买了汉阳的“滨江金茂府”，极力推荐。看了楼盘和周边规划还可以、单价和物业费均较高、装修的档次不高，若以持有10年的心态购置，从多方面看合适否？增值的空间？另，有爱家国际华城24楼97平的大2房一套空置，不想出租，是否该继续持有？敬请赐教！谢谢您了！

回答：看过国内大小城市的江景，今天来聊聊什么是好的江景房。江景房的稀缺资源到底是什么呢？答案是：能欣赏城市天际线的地方。也就是城市的全貌。城市全貌距离适中且无遮挡才能够看到。距离过远，城市的高楼大厦就显得过于渺小。距离过近，则无法看清城市的全貌。

江，仅提供了一个视野开阔的条件，水面是最平的衬托物，更关键的是对岸的摩天城市景观。而这个景色，必须经过天时、地利、人和的偶合，才会出现。就江面宽度而言，江景的条件十分苛刻。宽度过窄，建筑阻挡了你的视线，你无法看到城市的全貌。

天津的海河、太原的汾河、兰州的黄河、南宁的邕江、福州的闽江都过于狭窄，不足300米宽。这直接导致了滨江视野受限，景色差强人意的结果。长沙的湘江比较倒霉，因为江中间有一座岛：橘子洲，活生生将两边景色打断，橘子洲并不高，但是足以让江边堤坝上的人们视野受限。

而武汉处于长江和其第一大支流汉江的交汇处，这么说武汉江景潜力无线啊？

并不是！长江在武汉宽度超过1公里，而汉江在武汉宽度小于200米。长江太宽建筑物太小，汉江太窄视野不开阔。武汉的江景天际线，必须要用绿地606这种大尺度建筑物才能够起死回生。500-1000米的江面宽度，才是江景的福地，不远不近，普通楼房不显小，摩天大楼刚好能看全貌。上海的黄浦江，重庆的长江、嘉陵江、广州的珠江、是天生的江景房出产地。

相比武汉的江景，我个人更喜欢湖景。武汉土著自住喜欢就买，滨江金茂府现在开盘的这几栋并不是一线江景，同等价格，锦绣长江一线江景更好一些。爱家可以继续持有，做截断抵押融资，入手低价潜力盘投资。

提问：房姐，跟老婆JLH，各自有一套了，大概一共150万按揭，手头有4张银行消费贷可用各30万一共120万，都是先息后本那种利率大概6％多点，现在想把这120万支取出来以老婆名义当首付再买套关山琨御府或者其他盘，相当于差不多0首付购房，这种做法是不是很危险？相当于直接增加240万按揭，房价要是不怎么涨或者涨得慢是不是不宜这么折腾了？谢谢！

回答：不要为了追求0首付而做0首付。如果房子5年不涨，每年月供你能扛得住吗？0首付的前提是房子足够笋，涨幅预期足够，这种房子除了深耕中介，长期实地盯盘的多军，普通人不用太在意0首付还是2成首付。琨御府虽然对比其他盘性价比不错，但它是新盘，3年内没有租金回血，你是单方面的支出，且持有时间至少5年，如果不涨，你的心态也会崩掉。负债率保持在50%左右是比较合适，日子也不会过的紧巴巴。

提问：急急急，房姐好！已婚，目前有套房在按揭中，手上有子弹不到30万（首套房贷款还剩42万）有什么好的渠道和操作手法，去融资再去投资一套房。感谢！

回答：详见知识星球内部资料《无息贷款方案》《所有渠道融资成本的等级》

提问：房姐，我有一个疑问，是关于按揭还款的。您建议110万在武汉首付两套房，可涉及到一个后续还款压力大的问题，不知道后续现金流这个问题您怎么看？因为谁也不能保证收入会持续稳定增长20年。

回答：很多人在没买房之前总会被30年贷款吓到，二十多岁的时候买房，五十多才算还完，整整半辈子被银行压榨。但是只要买完房，这些顾虑就会少很多，第一是已经上车了，后悔也来不及，第二是了解多了之后就想开了。

因为在中国没有那一套房子需要还30年，中国平均房贷时间也就七八年。因为房贷是不变的，但你工资是持续上涨的，而且只要央行还在发行人民币，人民币就会持续贬值，这是不可逆的经济规律，按照现在的M2增速与GDP增速人民币购买力平均每年贬值6-7%，100元人民币，在10年年后贬值为48元，30年后就只剩11元 对于绝大多数正常家庭来说，房贷真正有压力的时期只有最初的10年，以后的岁月将非常轻松，五年前买的房，租金已经超过月供了。新手留足2年月供即可，未来通过分割出租缓解月供压力。武汉房龄15年左右就需要考虑换筹了。

提问：房姐 ，拜读了很多文章后感觉你说得很有道理，所以决定入会。今天有事请教：我本人49岁 ，上海市杨浦区延吉路营口路，有一套 去年底使用权买下产权的35平米小房，估价210万。因儿子21岁，几年后会结婚，所以犹豫现在是否要对房子进行置换？朋友、家人都劝我不要出手，说房价会跌， 但我总觉得 ，存钱不如还贷。所以我想问问房姐，我该如何操作？换房还是不换？换新房 还是换二手房？在杨浦区附近买？还是在外区买？

回答：你好，房产周期分为四个阶段: 启动，爆发，赶顶，盘整。

上海已经经历了上一轮完整周期，目前属于盘整阶段。微观上看上海经济持续走低，今年没有启动迹象。下一轮新周期，需要等待政策面刺激。但是现在市场情绪弱，恰恰给了你足够的淘笋时机。横盘期，把劣质资产换成抗跌的优质资产，如果选筹不错，也能逆势生长。

最佳的置换方式是先淘笋，有性价比高的，先下定金，拖延流+远期合同，你自己的房子留着慢慢卖。逢笋入选择，如果没有淘到9折以上的笋盘，就先持币观望。生活半径在杨浦，可以买杨浦。大概率只能买到老破小。

投资角度，更建议近郊没有学区的次新盘，比如大虹桥辐射的松江，闵行，青浦等。新盘普遍溢价，二手房淘笋更好。

提问：上月因手机遗失 有几天没用手机 正好遇上信用卡还款忘记了 导致一千多块的逾期 这个对买房有影响吗 可不可以消除 该怎么操作呢？

回答：可以，信用卡逾期消除具体操作方案，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，问个cf之外的问题，请问在武汉体制内年入15相当于体制外企业多少，如果体制外有年入50的工作，建不建议辞职，有没有必要去一线，年龄29了，谢谢！

回答：官这个职业，是很难找到增量市场的。那么你只能想办法挤进存量市场。有关系前辈亲友带路，沿着正确的道路前进，才有更大的机会挤进去。

当一个赛道涌进太多人之后，最有效的管理办法，不是管理赛道，而是重启一个赛道。你不会甘于继续在体制内再当螺丝钉。

而那些最先发觉，最先知道新赛道的人，本身就是被筛选的对象。如果想要世俗意义上的成功，赚够五千万，不笨、努力就足够了。

普通人努力程度之低，根本轮不到拼天赋是对的。竞争越激烈的塔尖，运气越重要。越是光辉耀眼的行业战场，站满了武装到牙齿、智力爆表、真实幸运加满技能点的异能者，最后的胜出者，最终就是运气游戏的幸运儿。

对自己有清晰判断，别做梦想在公务员、投行、IT、医生职业上出人投地，你不是世家、智力、运气三位一体的幸运儿。

找到一个满是普通人的小众赛道，才可能依靠努力胜出。选对赛道，选对行业，正确聪明地勤奋努力工作，加上正确的投资来保护取得的财富。

如果还没有结婚生子，城市切换成本小，支持去一线。

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