深圳大型土拍冷热不均：前海商地流拍，宅地10房企举牌百轮成交

12月11日，深圳开启了2019年第三次大型土拍，集中出让的6宗地中，有4宗来自前海，两宗来自龙华。前者，是深圳有名的总部基地，将在此次土拍中第一次公开出让住宅用地，“限价”9.9万/㎡(毛坯价，不含装修)；后者，是深圳历来的高价地块聚集地，每次土地供应都备受市场青睐。

而此次集中出让的“土拍战绩”，则显示着土地市场对一个区域、两类用地“态度”的“冰火两重天”——两宗进入竞拍环节的前海宗地，商地无人举牌遭流拍，宅地吸引10家房企举牌过百轮。最终，天健地产从近两个小时的激烈竞价中“杀出”，以38.9亿拿下全场最受瞩目的前海限价宅地，楼面价达57887元/㎡，未到封顶价39.31亿，配建人才房面积6000㎡。

值得注意的是，该项目建成后普通商品住房入市最高均价为9.9万/㎡(毛坯价，不含装修)，宗地内可销售的住宅还将执行“70/90”政策。

火：前海一宗宅地 10家房企厮杀百轮

多宗地集中出让的土拍大戏，对2019年的深圳土地市场而言，已不算新鲜事，但难得的是，每场的“土拍大戏”，都各有看点。此次“土拍大戏”中，被“捧红”的当属前海T204-0142地块。该宗地位于前海桂湾片区三开发单元04街访，占地面积9412.25㎡，总建筑面积6.72万㎡，挂盘起始价27.11亿，保证金13.555亿，初始人才住房占比8.9%，

作为前海首宗独立公开出让的宅地，该宗地一出场就带着限价的“天然属性”——地块最高限制地价39.31亿，只租不售人才住房初始配建面积为6000㎡，未来项目建成后入市最高均价为9.9万/㎡(毛坯价，不含装修)。

同时，宗地内可销售的住宅需满足“70/90”政策(可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数，占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%)。此外，该宗地建筑要求主体建筑物的性质为：住宅、商业；建设用地面积9412.25㎡，建筑容积率：≤7.14，建筑覆盖率：≤50%；建筑高度或层数：≤150米；计入容积率总建筑面积不超过67200㎡，其中居住(含物业管理用房等)面积60000㎡、商业4000㎡、公共配套设施3200㎡(9班幼儿园)；本宗地自签订合同之日起12个月内动工开发；48个月内应全部竣工并投入使用。该项目还需配建一所幼儿园，由竞得人建成后无偿、无条件移交官方。

在竞拍方式上，该地块将采用“双限双竞”的方式出让(即：限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交官方的只租不售的人才住房面积)。

据了解，T204-0142宗地距离前海湾站和鲤鱼门站均在1km左右，两大地铁站周边地面项目众多，华润前海中心、卓越前海壹号、鸿荣源前海金融中心、前海金融中心、前海深港基金小镇等均分布在地铁站附近。

在此次土拍中，中海、平安、越秀、华发、龙光、招商、天健、金茂、厦门建发、万科等共10家房企举牌该宗地竞拍，其中最为积极的当属中海、天健。这场央企“对决”国企的“厮杀”，从15：10开始，一直持续到17：00，历经近两个小时、118轮举牌，最终天健地产以38.9亿拿下该宗地，成交楼面价57887元/m2，配建人才房面积6000m2。

值得注意的是，该宗地就在此前终止出让的T201-0125宗地附近。

冰：两人报价无人举牌商地流拍只需两分钟

同属前海片区，同样进入竞拍环节，前海T102-0274商业用地则与宅地遭遇了完全相反的境遇。“如果无人应价，三声之后本标的将流拍。”伴随主持人的三声重复声明，该商地爆冷流拍，竞拍全程只持续了两分钟，两个报价人无一举牌。

该宗地位于桂湾片区二开发单元01街坊，土地用途为商业用地。宗地面积1.75万㎡，总建面13.48万㎡，起始价34.41亿。宗地办公物业限整层转让，最小销售单位不得少于500㎡，办公物业的销售对象仅限注册在前海合作区的有实际经营活动的企业法人或其他组织。地上商业、地下商业、酒店分别限整体转让，公寓允许分割转让。

稳：四宗地未进入竞拍17.396亿起始价成交

在此次土拍中，前海的T102-0313文体设施用地、T102-0314医疗卫生用地和龙华A810-0043的新型产业用地、A931-0069工业用地未进入竞拍环节，均以起始价成交，分别由一丹控股有限公司、泰康人寿保险有限公司、深圳水务规划设计院和深圳顺络电子股份有限公司收入囊中，总成交价累计达17.396亿。

观察

土拍“火热”背后贯穿房企“冷静与克制”

尽管竞拍现场“厮杀火热”，但该宗地最终成交价并未到封顶价的39.31亿，冷静与克制，贯穿了各竞买人参与此次竞拍的全过程。

与此前深圳土地市场的“同类项对比”，则更能解释该宗地“火热”背后的“理性逻辑”。11月，深圳有6宗限价宅地挂牌出让，其中，除大鹏光坝出让的是纯人才住房以外，其余成功出让的4宗限价宅地的人才住房初始占比均在9%左右，而人才住房初始占比超过了20%的坪山坑梓街道地块则遭遇流拍。横向对比此次出让的限价宅地，初始人才住房占比8.9%，符合前次土地市场认定的占比。

另一方面，该限价宅地地处的前海片区，则在市场认定的基础上，赋予了该宗地“火爆”的区域属性。依据前海片区此前披露的建设规划内容，整个前海的住宅建面仅占约7%。区域内基本以写字楼和商务公寓供应为主，已经存在的商品房住宅本身也不具备太大货量。而另据统计，此次即将拍卖的住宅宗地是前海片区除了前海时代、招商领玺、深业颐湾府之外的第四处住宅用地，同时也是第一宗前海独立公开出让的宅地。

值得注意的是，包含本次竞得首宗宅地的天健集团，前海目前4个住宅项目的开发商均是国资背景。

稀缺意味着抢手，在前海楼市中，这句话再次得到事实印证。据业内统计，11月底开盘的招商领玺均价10.8万/m2，总价1049万起；共推456套住宅，开盘四个多小时即售罄。深业颐湾府均价10.2万/m2，总价960万起；共推367套住宅，开盘当天卖出323套，去化近九成。

而在此次土拍中，前海“唯一”挂牌出让的宅地，其限价的最高线划在了9.9万/m2。从数据对比，低于前述的两个同片区近期开盘项目的均价。

采写：南都记者 孙雅茜