风，自江中来

这么多年了，很多人对武汉还是有各种误解。

说实话，对这个城市该有怎么样的定义，确实也非常难。

一如这么多年过去了，很多人对这个城市楼市的各种解读一样。

这就是这个城市和他的市场微妙的地方，微妙的并不在于有些东西看不清看不透，而是一千个人心中承载着一千种不同的认知。

但是最近的一个迹象，似乎正在让这个认识变得越来越清晰：

对于这个城市的房企而言，追求长期稳定性正变得越来越确定，毕竟容易的事情已经被干得差不多了，只能做难的事。

对于我们而言，或许需要掌握或是了解的是，这个城市投资的天花板，在未来可能会超出我们的想象。

01

这个城市在风平浪静的江面下方，有着激烈的波涛汹涌。先来分享几个“怪事”。

第一件怪事

那个“环京王”华夏幸福在江边拿地了。还是以116亿元的大手笔竞得武昌滨江商务区两个核心地块。

这个事情，之所以会引起大家的关注，无非因为两个原因：

一是拿地的金主是华夏幸福，一个擅长在城市郊区，做产城融合的企业；二是拿的地块是其并不擅长的巨无霸商业综合体项目。

在我看来，其实没有什么奇怪的，这正是很多头部房企今后努力要做的两件事：

引入中国平安加强合作，防风险；控制新城投资，加快多元化业务模式迭代。

讲真，说的直白一点，有钱人的多元化，其实就是多元化的融资，借着多元化的由头又把收紧的融资渠道打开了。

或许这就是差距，当你还在拼命冲刺或者救亡图存的时候，头部房企已经在所谓的"全周期综合竞争力"，精准地投入，抓短期利润同时更抓长期。

难怪孙宏斌也说，自己拿地就看两个指标：土地贵不贵和钱贵不贵。

说实话，钱便宜了，房企的胆子也就大了。道理很简单，这个和专业与否没有关系。

只不过，在我看来其选择的地方和时间点更耐人寻味。或许，这才是背后更深层的逻辑。

我们经常说，一定要格外关注房企重点开发的地区，高热度会提升高地价，而高地价又会拉升高溢价，从而引发城市板块的整体抬升。

里面的原因其实很简单，只有预期足够大了，才意味着蕴藏风险的足够低。

第二件怪事

这个中秋节，武汉楼市最热闹的居然不是刚需盘。

在大平层和豪宅一片滞销声中，武汉天地日光了，价格还刷了新高。

一时间，各种声音不断，有人说，这是我们豪宅爆发的前夜。

但我们或许需要掌握或是了解的是，从市场各种喧杂的评论中抽丝剥茧出对我们正确的信息，这很重要。

毋庸置疑，武汉天地的房价和商业街的消费水平，一直都是武汉人消费高水平的参照标杆。

但作为身处在这个赛道的地产人，我觉得很多人对于这行当的理解貌似还有些偏差。

赚快钱的心态，让大家的目光总是过度地盯在突破房价的天花板上，而房价的上涨背后则是更多资金进入这个行业。

其实在我看来，这只是这个项目对前期所运营的商业及配套资源的一次集中兑现。

这就是为什么不是其他项目，偏偏是这个楼盘？

但是你想要整个城市都不差，都起势，里面藏着太多的市场规则。

这个城市按照他的规则，让大量的地段价值产生趋同，大家都不便宜，但并不代表着大家的期许和实力都差不多。

这个城市通过扩张的方式，在不断的扩大自己的版图，在把“老武汉人”往外挪的时候，又有源源不断的“新武汉人”迅速补位，填充进来。

这同时也就决定了这个城市的“外来人”进来了，房子的购买人群已呈多样化。

但对房企而言，想要啃开这个市场，显然不仅仅只靠布局就能完成。

很多房企接下来都要会干一件事情，就是把赚快钱变成赚慢钱。

长江正成为世界窗口

第三件怪事

似乎一夜之间，这个城市的大事都和长江发生了关系。

美丽的灯光秀，登上长江大桥的德国总理默克尔。

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不可否认，伴随着城市旅游价值的迅速提升，是巨大的商业吸虹效应。

也许还是那句话，历史上所有重大的决定，都跟钱无关，价值才是。

生长在武汉的80后，应该对记忆中的武汉老城普遍有很深的感情。

然而很多人初到武汉时，印象并不算好。这里充斥着各种小商小贩、占道经营和小商品市场的喧嚣嘈杂，让人不愿踏足。

这一切，让城市的新中产和城市二代们慌不迭地想要逃离。

从光谷新区的落成开始，这个城市的中产阶级群体就在寻求新家园。

这一二十年来，各种新区的房价越来越贵，到新区上班的人越来越多，似乎也在佐证着这一点。

很多人一边在问着这个城市的文化内核在哪里，一边寻找着新的生活区域，他们似乎不喜欢父辈与祖辈曾经生活的地方。

很多人说武汉没有真正的改善，一直就是一座刚需之城。

如果一定要说，老城区里能拿得出手的或许就是那些优质的医院、学校和商圈，可一旦提到生活品质，无数人常常陷入沉默。

不过最近，这个情况发生了变化。

长江，这个城市最大的独立IP正在回归，让人热血膨胀。长江主轴，更成为文化和城市创新的一个展示舞台。

长江价值回归

02

这几件事放在一起和大家交流，背后的一个大逻辑是这个城市商业和核心投资价值的回归。

我们再来聊聊另一个很重要的问题。

为什么这个时间节点会是2019年。

这其实也就意味着这个行业正式告别了雨露均沾。

前期判断城市版块发展的某些维度，可能已经存在一些失真。

以前影响我们的可能更多的是诸如星巴克选址的一些商业思维。未来从本质看，数量领先的重要性已经不再是城市投资价值逻辑上的确定性。

还是那句话，追求一种长期稳定的确定性正在达成共识和变得最重要。

所以这里有一个积极的方面和一个坏的方面：

积极的是，短暂的土地热不会对一个城市后市产生太大的干扰，不论是开发商和投资者都是如此。

坏的就是，房地产市场你期待的暖春和普遍大涨，几乎没有可能了。

武汉的陆家嘴何时出现？

03

说实话，这个赛道像极了地产行业里的华润定律。

简单的说，早期拿地的时候，往往都是“非成熟”区域。而随着华润的进驻，或提供服务，或引入不同级别的配套，经过一段时间，项目所在的区域便会成熟、完善起来，及至在多年之后，变成城市重要的核心区域所在。

这个过程中，企业要赚取的是长期收益。武汉天地的开发商瑞安亦是如此。

换句话就是把城市核心资源和开发商捆绑了，不要想着简单的把地卖了解套走人。这样不但赚不到钱，甚至人也走不掉。

如果没有意外，这就是以后的趋势。

这种趋势，也像极了今年美网中纳达尔的长盘取胜夺冠和恒隆现象。

一般而言，在经过一两个完整的资产价格上涨周期之后，前期的土地购置成本基本都已消化完毕，那么到长盘决胜时，这一部分的投资收益，将会非常丰厚。

此时此刻，在长盘模式下回归的这个城市独立IP，则成为了当下最为稀缺和唯一确定的城市价值，这种基因优势不必多说。只是这个区域的成熟程度，还需要更多优质产品的多次迭代去完成。

网球比赛里最夸张的长盘决胜发生在早年的温布尔顿公开赛中，首轮伊斯内尔对阵马胡特的比赛居然打了3天才分出胜负。这场比赛的胜利者伊斯内尔，由此便走上了网球事业的巅峰。

04

这是一个伟大的时代，因为他时时刻刻都在改变，不管是城市的投资逻辑，还是其他。

说实话，今后几年，这会是武汉这座城市和楼市最大的意外。

必然会突破这个城市下有支撑，上有天花板的“鸟笼行情”。

对很多房企而言，这个事情做赢了，才是真正的价值和长线。

这座城市的旧江湖，有人想撕开缺口，其实并不困难。

长江使武汉城市的商业价得到极大的提升

【后记】

许多时候，河流就是一个城市的代名词，是一座城市的灵魂。

武汉，又称江城。没有一座城市像武汉这样，与长江的关系如此亲密。

武汉的新故事，必定要由长江讲述。房地产，亦是如此。

你想要继续卡在这个城市的“C位”，其实不管你是老武汉人还是新武汉人，记住这两个字：长江。

但，并不是面对江和湖的，都是这个城市的“C位”。毕竟面粉虽是一样，因为手法不同，做出来的面包也会千差万别。

这就是很多豪盘滞销，或者差几档的原因。也许，还会继续差异下去。

庄子云：鹏之徙于南冥也，水击三千里，抟扶摇而上者九万里，去以六月息者也。

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