70年的产权下 你只不过是一个高级租客

金钥匙网贷 2019-09-12 20:21 阅读 1000+

前段时间,有关深圳社会主义先行示范区的新闻一度被吵得沸沸扬扬,众多房V纷纷看好深圳会有一波房价上涨的行情,然而同期在深圳却发生了一件尴尬的事情,罗湖区一幢近30年历史的公寓楼在没有地震的情况下自动倒塌,从上午9点开始楼体摇晃下沉到11点彻底坍塌,用了将近两个小时,唯一庆幸的是,这次事故没有人员受伤。


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讽刺的是,这次倒塌事件中舆论最关心的不是原本设计寿命50年的房子在30岁时就突然倒塌,而是房产中介们放出倒塌房因为拆迁可能要上涨的相关消息,房子价格不降反升。有人因此戏言,要让房价涨,先在地上躺一躺。


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不过之后相关部门立刻给中介们泼了一盆冷水——罗湖坍楼房屋所有权灭失的,不能办理转移、抵押登记。

值得注意的是,有关这类房子未老先塌的案例并不是第一次发生。2014年,浙江奉化一幢仅有20年房龄的住宅楼突然坍塌,造成7人被埋。2012年,浙江宁波一幢89年的6层民房突发倒塌,2人被埋。


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而就在今年9月3日,有“亚洲第一楼盘”之称、2018年常住人口40万的贵州花果园的连廊发生垮塌,造成了11辆车被砸坏。

(via 深圳新闻网)

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令不少人担心的是,未来十年将会有越来越多的房子步入“中年”,届时这些房子可能因为质量问题成为令人提心吊胆的高危建筑,一旦发生倒塌,业主的房屋权益是否能得到最大程度的维护、土地使用权是否还继续存在?同时70年产权到期后该如何处理?

房屋产权 一笔算不清的模糊账

在我国,房屋产权=房屋所有权+土地使用权。

房屋所有权比较好理解,只要房子没有毁灭,就永远属于你。问题主要出在了土地使用权上。


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理论上来说,我国并不承认土地私有,普通人只有土地使用权。而土地使用权是有年限的,一般居民住宅只有70年的年限,而70年之后该怎么办?

我国《物权法》第149条规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。有关部门也在17年对此回应,到期之后,可以续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易。

然而问题在于,到期之后该如何续期?续期的费用标准究竟是多少?目前并没有一个统一的办法,不同地方有不同的解决办法。例如在2009年,青岛黄岛区仅有20年期限土地使用权的住宅到期了。当地政府提出土地期满应有偿续期,费用按照按该区域过去一年的平均地价为计算基准,每平方米1000元,折算到建筑面积大约是60%。而在温州,2012年时有600套商品房土地证过期,当地政府最初一度要求按照基准地价全额收取土地出让金,使得部分业主需要交几十万元的土地出让金。


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无论如何,续期后相关的政策变动风险始终是悬在购房者头上的一把利剑。

此外,比起70年产权续期问题,另一个更令人担心的隐患在于我们的房屋质量很难撑到产权续期的那一天。按照我国《民用建筑设计通则》的规定,一般性建筑的耐久年限为50年到100年。理想状态是房子存在多久,土地使用期限就多久。然而事实是我国多数房子平均寿命只有30年左右。住建部原副部长仇保兴曾公开表示,“中国住房使用寿命只能持续25至30年。”而与之形成鲜明对比的是,英国建筑平均寿命达到132年,美国建筑平均寿命达74年。

(香港杏花邨,建于1986年,而深圳罗湖倒塌房屋,建于1990年)

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房子如此短命,主要原因在于,在上世纪八九十年代,当时的住房建设还不够规范,不少刚刚进入市场的建筑工人来不及学习建筑常识,有的就从稻田直接上了脚手架。还有的单位为了节约成本,甚至在一些结构应该采用钢筋和水泥的地方,以泥浆代替水泥砂浆使用,大大缩短了房屋使用寿命。

经济学家马光远曾说,中国房子平均寿命就二三十年。很多人举三代之力购买不足70年的使用权之后,实际得到的是被打了对折的一套短命的房子而已,而且还要时时担心地方政府以"歪旧房"改造的名义强令拆迁。


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如果一个人花光6个钱包,贷款30年买下一套房子,30年后房贷还完的那一刻,房屋生命也基本走到了尽头。而这时对业主理想的方案是对房屋产权重新登记,尽量保障业主利益。但关键在于具体的细节并没有一个明确的规定,比如说如何申报、资金来源如何解决、项目审计等都没有明确的划分。

总之,有限、模糊的产权不仅令国内房产的投资价值缩水,也使得人们难以对资产形成一个稳定的预期。有学者指出,产权是一个经济体健康运行的基石,是信任的基础,是创新的前提。历史证明,凡是私人产权得到很好保护的国家,都能跨越发展的种种陷阱。这也是那些承认私人永久产权的国家屡屡获得国内高净值人士青睐的主要原因之一。

这意味着,如果哪天你家地底下挖到了石油煤矿,那么恭喜你,这些全部属于你的财产,你可以自由地分割转让。或者说,如果哪天政府想要修一条高铁恰好要穿过,那么对不起,这是违法的,你不同意,高铁只能绕道,不会出现国内那种为了修路而强行征收沿线土地的情况。和国内的70年产权相比,马来西亚大多数房产属于永久产权。这里要注意,马来西亚的永久产权并不仅仅指的是地面上的房子,还包括永久拥有房子下面和周围特定面积的土地的所有权,以及所属土地上的植被森林的永久所有权,但不包括野生动物。

与此同时,马来西亚房产投资另一大亮点是没有遗产税,这意味着你的财富可以永久又安全地传承下去。

海外房产项目介绍——马来西亚·吉隆坡·白沙罗城DC



位于吉隆坡传统富人区-白沙罗,项目距离双子塔只有10公里,周边生活配套非常成熟——大型医院、高尔夫球场、大型商场、国际学校、网红餐厅,应有尽有。

永久产权。相较于国内70年产权,具有了可传承的优势。

方便、快捷的交通。靠近白沙罗城市中心捷运站(400米)、诗曼丹捷运站(500米),距离吉隆坡中央火车站仅2个站,坐拥马来西亚繁华地段。

白沙罗城DC项目凭借卓越的设计和优秀的品质,斩获了亚太区房产优越奖(地产界的奥斯卡)的两大奖项——最佳高层住宅开发项目、最受赞赏商业开发项目。


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豪华装修,尽享品质生活。白沙罗城DC项目的公寓,全部为精装修,包括以下部分:地板、墙面、天花板的装修;厨房、洗手间的装修,厨房的微波炉、油烟机,洗手间的浴缸、洗脸盆等,都由开发商配备;基础家用电器的配置,比如空调、洗衣机等全部由开发商承担;同时,由于DC项目带三年包租合约,因此可移动的家具——床、床垫、沙发、茶几等,也全部由开发商配备。


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升值空间大,灵活投资,可享受开发商提供的包租3年每年6%的出租收益;支持免息分期、银行贷款,首付20%,让投资者资金更灵活。

开发商:Hong Leong丰隆集团旗下的国浩房地产

销售状态:在售

参考总价:300万人民币起

楼盘地址:Jalan Damanlela,Damansara Heights,Kuala Lumpur

物业类型:豪华公寓

装修状况:精装修,顶级家电厨具

规划面积:约34,400平方米

开发总值:约人民币39.7亿

产权年限:永久

按揭贷款:是

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