今日上午，一则土地最新出让公告惊动深圳楼市。
深圳市土地房产交易中心发布最新公告，前海桂湾两宗地将于10月22日招标出让。
其中一块商业用地T201-0123宗地为“前海国际金融交流中心”建设用地，另外一块T201-0125宗地包含住宅、办公物业、酒店、商业等，这也是目前前海规划中第4块住宅用地，区域位置优于招商领玺（待开盘）、深国际颐湾府（待开盘）和二手盘前海时代。
两宗地出让信息
上图是6月24日那场被誉为史诗级土拍一次性出让5宗居住用地之后，深圳再次迎来一次住宅用地的出让，而且这次是发生在前海！
而此前的2018年全年，深圳一共出让了20宗商业用地，大部分集中在前海桂湾片区。
不过此次本次两宗地采用招标出让形式，有别于以往的挂牌出让形式，采取综合评分法，总分100分，其中，商务标51分，技术标33分，资信标16分。从源头上杜绝了类似624土拍那样的“地王”出现，也表明了官方不希望前海房价出现大的涨幅的管制预期。
01
T201-0123宗地出让情况
T201-0123宗地位于桂湾片区一单元，土地用途商业用地，土地面积50052.16平方米，总建筑面积136310平方米，投标保证金10亿元，土地使用年限40年。
丝海扬帆
部分出让条件：
1、该宗地不得分宗。会议、酒店和商业物业限全年期自持，公共配套产权归市前海管理局，由中标人建成后无偿并无条件移交政府。
2、T201-0123宗地用于建设“前海国际金融交流中心”，目前已进行了建筑设计方案国际招标，为带设计方案出让。
3、主体建筑物的性质为：会议中心、酒店、地下商业。其中酒店50000平方米（其中地上48500平方米，地下1500平方米）、会议中心80000平方米（其中地上71000平方米，地下9000平方米），地下商业面积6000平方米，公共配套310平方米（包括中型接入网机房250平方米、其他60平方米）。
4、中标人须按照其投标文件中的承诺引入符合条件的企业、达成税收强度指标、维持高标准的物业运营并举办相应场次的国际会议。
02
T201-0125宗地出让情况
T201-0125宗地位于桂湾片区一、三、四单元，土地用途综合用地，土地面积86638.74平方米，总建筑面积622020平方米，投标保证金10亿元，土地使用年限50年。
部分出让条件：
1、该宗地30万平方米办公物业及中标人承诺自持的办公物业40年内限自持，自持期满后限整体转让；其余未承诺部分办公物业限整层转让，且最小销售单位不得少于500平方米该宗地允许分期开发，最多不得超过3期。
首期开发的办公物业不少于10万平方米（其中自持部分不少于7.5万平方米）。住宅允许分割销售。酒店限整体转让。地上商业限整体转让；地下商业限整体转让。
2、土地性质为商品房。主体建筑物的性质为：办公、住宅、酒店、商业，其中办公(含物业管理用房等)面积400000平方米、商业面积72000平方米（其中地上商业52000平方米，地下商业20000平方米）、住宅80000平方米（含物业管理用房）、酒店45000平方米、公共配套25020平方米。
3、商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。
4、居民家庭新购买商品住房的，自取得不动产权利证书之日起3年内不得转让。
03
划重点
该宗地总建筑面积622020平方米，住宅80000平方米。
什么概念？8万平米的住宅建筑面积，相当于2016年地王、半个龙华金茂府的体量！
2016年深圳可售的居住地供应仅仅125公顷！
2017年深圳可售的居住地供应仅仅为168公顷！
这也是6月24日那场被誉为史诗级土拍一次性出让5宗居住用地之后，深圳再次迎来一次住宅用地的出让，而且这次是在前海！
04
前海第4块住宅开盘价15万+？
本次前海出让两宗用地，最大关注点为 T201-0125宗地，也是前海片区第4块住宅用地，前面三块依次为二手盘前海时代、招商领玺（待开盘）、深国际颐湾府（待开盘）。
桂湾和前湾的定位分别为金融中心和科技创新中心，而妈湾的定位是“自贸城”（物流业）。从产业与从业人群等角度来看，桂湾＞前海＞妈湾。
前海时代二手房挂盘价格：
目前前海时代一期挂盘均价10万出头，二期CEO公馆挂盘价突破13万/平。另外桂湾片区其他在售公寓项目，如华润悦玺（新盘）均价10万/平，卓越前海壹号（二手）挂盘价格突破13万/平，恒裕前海金融中心公寓项目（国金汇）网传价格15万/平。
妈湾片区两个新盘项目：
招商领玺，项目分3栋住宅产品，面积段主要是120平的三房，有B、C、D三种户型；150平的四房就只有A户型。其中，建面120平左右的有342套，建面150平左右的有114套，合计456套。预计9月底到10月初开盘，均价10万/平左右。
深国际颐湾府，用地面积约1.2万㎡，总建筑面积约7.8万㎡，容积率4.35，包含4栋住宅楼和街区式商业等。户型有120平3房，190平4房，合计368套。与招商领玺一样，单价参考10万/平，关注人数太多摇号开盘。
前海第4块住宅用地，2年后入市开盘价格可以参考标准以桂湾片区住宅（CEO公馆）与公寓（恒裕项目）结合，比如恒裕前海金融中心公寓产品网传价格15万/平左右。当然，最终由KFS+设计师+承建商等共同完成后，依产品而定。
05
前海周围房价不能反映真实价值
众所周知，前海合作区范围几乎没有出让过可销售的宅地。
2013年，深圳前海管理局副局长何子军曾对外表示，原有企业之前拥有的土地原规划用途为工业用地，但根据前海目前的规划，合作区内所有土地将全部转为商业用地、住宅用地。
同年，深圳市前海管理局今日正式公布了《深圳市前海深港现代服务业合作区土地供应暂行办法》。办公、商业、公寓、酒店和商品住宅等经营性用地采取招拍挂等公开方式出让。
官方公布的前海三区工作人口52万，居住人口是23-25万。
上图可以看到前海三区的总建筑面积为2565万平，其中商业+办公+酒店建筑面积为1632万平，占绝对的大头，公寓建筑面积345万平，居住类建筑面积只占266万平，此处的居住类包括保障房和住宅。
未来，大概有75万人口要进入前海工作、生活的， 前海真正规划的居住面积也仅150万平米，远远满足不了75万人的居住需求。
前海自贸区虽大，但目前却不具备很多的居住功能，这是妨碍前海片区房价引领的阻力之一。
目前前海区域内基本以写字楼和商务公寓供应为主，已经存在的商品房住宅本身也不具备太大货量，这也是前海被外界质疑和诟病的地方。
更多的是外围伪前海板块或许大前海板块在炒作，本身同样不具备真实反应前海房价的价值。相反，前海房价干不过后海、甚至有被宝中超越的可能。
因为前海居住空间不够，宝中楼市因此受到需求外溢而受益。
随着此次宅地出让，前海房价会不会拉一波？
深莞惠淘好房综合整理自楼市大件事、房BOSS、深圳市土地房产交易中心、咚咚找房
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