进击的房产

中国的房价就像是投资界神话，完全打破了风险和收益成正比的定律，反正买就对了。跌是不可能跌的，这辈子都不可能跌。话又说回来，债券收益率低，股市又常年全球倒数，不投资房产好像也没别的出路。

不过炒房团志向在星辰大海，早早就冲出亚洲，走向世界了。洪荒之力横扫几大移民国，亚洲邻居澳大利亚就深深感受到了被支配的恐惧。优美的自然环境，高速增长的人口，优越的社会福利，自然难逃炒房团“魔掌”。

澳大利亚经济已经连续27年没有陷入衰退，创下发达国家中最长纪录。不过形势忽然急转直下，中澳房地产齐齐降温，搞得澳联储再也不能像树袋熊一样无忧无虑了。

除了本地房地产以外，澳大利亚一大经济增长引擎是铁矿石出口，背后恰恰是中国火热房产的原材料需求。一切豁然开朗，原来这个国家的发展大多要归功于中国人和房地产。

繁华的幻灭

澳大利亚联储在3月决议上选择维持利率在1.5%不变，上一次调整利率还要追溯到2016年，当时降息了25个基点。房地产价格下滑是央行最大的担忧，原因是这可能会让占到GDP大约60%的消费更加低迷。

澳大利亚房价在2012-2017年大爆发，短短几年内涨幅一度接近100%，家庭负债和GDP之比超越120%——发达国家中的最高水平。不过进入2018年后，那些高位接盘侠就有点欲哭无泪了。

来源：CoreLogic

在不久前的2月，下跌趋势还在加剧，澳大利亚房价相比2017年10月峰值跌去6.8%。悉尼和墨尔本房价领跌，悉尼相比一年前下滑10.8%，为80年代早期来首次出现两位数跌幅。

由于澳大利亚银行业频频传出丑闻，政府发起对行业不当操作的严查，放贷标准收紧成为行业的新常态。在新规定下，对个人花费以及偿付贷款能力的审查更严格，因此最高贷款额会减少。

今年1月，澳大利亚按揭增长放缓至0.2%，为1984年以来最低水平；个人消费信贷增长相比去年下滑2.8%，为2009年十月以来最差表现。

除此之外，其他一些因素也在拖累房价，包括房屋供应增加、房屋库存积压、外国买家减少以及消费者情绪恶化。

来源：澳大利亚外资审查委员会

澳联储主席Philip Lowe在讲话中提到，海外买家离场是澳大利亚房市急挫的一个原因。从上图可以看到，澳大利亚房地产市场的外资出现了断崖式下滑。

房子的奴役

房价过高是非常棘手的问题：如果出手打压过重，可能会对金融体系和经济发展造成严重后果；如果置之不理，又会导致老百姓无力购买住房，让民生问题变得很突出。

澳大利亚年轻人的自有住房率已跌至历史最低水平，房地产爆炒把普通人都挤了出去，场内只留下土豪。原来发达国家也买不起房，工资高假期长看来没什么用，移民过去一样是房奴。

尽管悉尼和墨尔本经常被各大媒体评选为最合适居住的城市，昂贵的居住成本让人望而却步。Grattan Institute的统计显示，25-34岁低收入群体是自有住房率下滑最快的，而55-64岁高收入人群是唯一自有住房率上升的。

澳大利亚国立大学的一项调查显示，选民对住房负担能力的担忧与日俱增：几乎90%的澳大利亚人担心未来几代人买不起房子。除了房价上涨过快，背后的另一个原因是澳大利亚薪资增长速度近年来大幅放缓。

于是澳大利亚人就不高兴了，纷纷提出抗议。为了争取选民，政府不得不出台政策限制外资炒房。2015年12月政府出台新规，外国买家只能购买新房子，违反者将面临三年监禁或巨额罚款。

这一刀下去是立竿见影，可是前面提到，对经济的副作用又让国家犯愁了。在消费和房产的双重打压下，澳大利亚去年GDP令人失望，增长为2.3%，低于经济学家预期的2.5%。

一只丧失思考能力的考拉

选择支持GDP？还是选择给年轻人减负？这是澳大利亚联储眼前需要慎重评估的问题。

投资小贴士

相信不少土豪们现在都跃跃欲试想要抄底澳大利亚房产。不过，从下图看，澳大利亚和新西兰的租售比低于加拿大，且远低于美国。有鉴于此，可能投资北美会是眼下更好的选择。

来源：经济学人

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